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案例问答

原告在与被告一签订合同后长达十余年未主张权利,致使无法举证以供法院查清案件事实,原告应对此承担不利法律后果,法院对原告请求确认房屋所有权及要求二被告协助办理过户的诉讼请求不予支持。并且,一审法院认为原告与被告一双方签订的 《房屋买卖合同》中未明确约定办证时间及逾期办证违约金,《房屋买卖合同》中的违约金条款是为了确保双方房屋买卖的成就,并非是对逾期办理房产证所做的违约责任的约定,故原告主张的要求被告一支付未予办理房产证违约金没有合同依据,法院不予支持。 二审法院认定事实和适用法律与一审法院一致,维持了原判决。 ; 原告与被告一于1991年11月26日签订了《房屋买卖合同》,购买了海南省海口市大英村椰林路1号宏利大厦4A、4B、3A、3B四套房,并依约向被告一支付了购房款。被告一将上述四套房产交付给原告使用至今23年中一直没有给买受人办理产权证书。海南XX股份有限公司的前身即海口XX有限公司与被告一签署了《合作建房协议书》合作开发涉案房产,涉案房产登记的开发商和产权人均为海南XX股份有限公司,原告起诉请求法院判决涉案房产的所有权归属原告,并判令两被告协助办理过户手续。
拆迁安置房买卖合同签订时,双方对就今后卖方初次领取房产证的相关费用未做明确约定,致使在今后卖方以需再支付初次领取房产证费用的理由拒绝配合买方办理房屋过户手续。本案中,赵某为了保障能够顺利过户,不得不替卖方垫付初次领取房产证的费用。四是因卖方无理拒绝配合过户而产生无法过户的不利后果。该案的实际情况是,房屋连初始登记都没有办理,根本无从谈办理过户登记问题。更何况本案原告已经按照约定将购房款全部支付给卖方,此时房屋的价格已经大幅上涨,被告此时会找各种借口拖延配合买方办理过户手续,这也是本案原告二十年无法办理过户手续。 ; 上述罗列的争议及纠纷并不能完全概括拆迁安置房买卖过程中的所有纠纷,但是至少有一点可以确认的是,买方购买拆迁安置房存在一定的风险。
(四)异议人付清全部价款并实际占有不动产,并对未办理过户登记客观上没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)第十七条规定:“第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中,异议人由于对未及时办理房产证没有过错,法院查封应当解除。 (五)尚未办理过户登记时,买方对房屋的权利尚不是物权,但因其已付清全部价款并实际占有不动产,其权利接近于物权。考虑到买方办理过户手续客观上没有过错,以及民间对事实物权的认可,故此种情况下认可买方已经取得了相当于物权的权利。法律并没有绝对地要求,只要不动产法律上的权利是被执行人的,就一定要不顾第三人的利益进行执行,这是为保护已经履行了全部实质义务的买方,维护交易秩序的稳定。 (六)异议人基于对房屋的合法占有权,可以对抗第三人。
2015年5月31日国有资产管理局委托挂牌拍卖,成交变更过户后出现了问题,原产权建筑面积与实际面积不符。原因是国有资产管理局确定该产权挂牌拍卖后,便摇号委托了评估作价单位进场评估作价。先后二次的评估作价,都没有认真按实际状况进行测量长宽高,而都是按房产证,土地证为依据订量作价。委托单位也没出现场核实复审,这是造成严重不符的主要原因。做为原产权使用方某某检验所,更是无权参与评估作价及话语权,只有按要求提供原始书证、物证。现缺少的原因是,我单位使用的香坊区文政街208号办公楼,原始在院内有一个附属房与主楼为一体的紧密相连,庭院改造时被拆除,是历史遗留的问题,而且房产、土地部门均都是备案登记的,而且颁发了房产证、土地证,是法律有效的产权。成交后,买方办理过户时,经过房产部门调档发现与产权不符,相差108.6平方米,原产权单位松花江地区畜牧局,主楼左面是畜牧局职工宿舍楼,右面是省汽配公司宿舍楼,主楼208号为界,是分开的二个单位,所以原松花江地区主办公楼界点处附属房及庭院,是历史的真实,后来因政策等原因,所以造成面积和实际不符。
卖方陆某认为,自己已经按照合同约定交付房屋,按照《合同》第3条第(3)款的规定,推断理解办理过户手续的前提是所有房款要支付完毕,而买方施某某一直拖欠房款,已经构成违约。买方施某某则坚持,陆某在领取房产证后应当积极配合办理过户手续,自己才能安心支付尾款,现在陆某不顾合同约定公然涨价,应当承担相应的违约责任。中介公司认为,根据双方当事人订立合同时的意思表示,房屋尾款应当尽快及时结清,现在合同双方可协商解决。 鉴于双方情绪非常激动,调解员决定采取回避调处的方法,分别展开调解。经过交流,卖方陆某表示愿意继续履行合同,出售该房屋,只是希望施某某可以增加部分购房款,补足中间差价;买方施某某认为自己在装修过程中投入较多资金,如今全家业已入住,希望能够继续履行合同;中介公司马某某也意识到《合同》中有关尾款支付时间的条款存在瑕疵,自己在制定合同的过程中存在一定的过错。
一、二手车不过户买方来说:1.如果不过户,车子在法律上不归买方所有。轻则车辆被盗不好找回,重则车辆发生交通事故或是被交警查,买方很可能被认定为黑户,不仅车辆会被没收,还要承担相应的法律责任。2.若车主在经济上存在纠纷,被查没财产时,此车也在他的财产名下,会被牵连是必然的。3.如果买方想再次转手,由于无法出示相关过户证件,无法办理下次的过户手续。 二、对于卖家而言:1.二手车不过户,该车产生的各项路费、税费在法律上仍由卖家承担。如果买家长期不交,最后相关部门强制征缴时,找的不是买方而是卖方。2.若买家多年没有对车辆进行年检,那么作为原车主的卖家在办理其他车辆驾管业务时会受到牵连,其中的麻烦可比办理过户手续要更多。
4.由预告登记买方马某(即被继承人)的所有继承人做出承诺,承诺同意由被继承人的配偶解除预告登记,并作为唯一购买人办理后续房产过户手续,其他人不得再行主张权利。5.由预告登记买方马某(即被继承人)的所有继承人办理继承权公证(马某的配偶)和放弃继承权声明公证(其他合法继承人),再由马某的配偶与卖方办理解除转移预告登记手续,后在地税部门缴纳税费、房管部门办理过户。以上每一个方案都有一定的道理,但基于最贴近法律原则的考虑,最终达成一致选择了方案;5. 继承权公证和放弃继承权声明公证。债权的继承以及继承后的债务履行,都完全符合法律规定,这样既维护了房产登记部门的登记秩序,又保障了所有继承人的合法权益,同时把潜在的纷争或诉讼消灭在了萌芽状态。针对变化万千的经济社会里所出现的新情况、新问题,公证能为其提供最佳解决方案,起到息诉止争的作用。 ; 公 证 书 XX宁银国立证字第XX号 申请人:徐某,女,一九XX年XX月X日出生,住址:宁夏银川市兴庆区XX小区XX号,公民身份号码为: XXXXXXX。
对于债权人来说,可以快速高效地收回资金,降低信贷风险;对于债务人来说,可以避免因无法偿还债务,导致房屋被拍卖可能带来的贬值等潜在风险;对于第三方(买方)来说,可以保障购房款安全,不必担心“先付钱还是先过户”的风险问题,并可快速取得资产所有权,避免抵押财产可能被查封而无法物尽其用,浪费社会资源。但在抵押财产变现过程中,如何真正消除各方顾虑,尤其是对交付购房款、注销抵押权登记以及过户的先后顺序的担忧,切实确保债权安全和交易安全,成为必须重点解决的一个问题。本案中,公证机构以高度公信力和中立地位为依托,不仅充分运用“提存公证”为各方当事人搭建了一个安全交易平台,既解决了各方互不信任的问题,又有效防范了合同风险,有力地促进了交易达成,促成债权人同意房产附带抵押权过户买方放心支付购房款项、债务人放心委托办理过户登记手续等,真正实现了债权人、债务人以及买方三方共赢的局面。在此案的办理过程中,公证处还认真贯彻落实国家关于“放管服”改革的指示要求,积极延伸证前证后服务,为当事人提供“一站式”房产交易代办服务,起到了良好的社会效果。 ; 公证书 (XX)XX字第XX号 申请人: 甲方:李某某 委托代理人:廖某某 乙方:厦门农村商业银行股份有限公司某某支行 营业场所:某某省某某市某某区某某路某某号 负责人:吴某某 丙方:温某某 申请事项:提存 甲乙丙三方于XXXX年XX月XX日向本处称:甲方李某某在《最高额抵押借款合同》(合同编号:XXXX)项下欠乙方贷款;甲方李某某以位于某某市某某区某某房产某某路某某号某某室(下称目标房产)为上述债务提供抵押担保;甲方李某某现已无力偿还贷款,自愿变卖目标房产,清偿所欠债务,避免扩大经济损失;甲方愿意以人民币XX万元整(¥XX)的价格,将目标房产出售给丙方;甲方、丙方同意将该人民币XX万元整(¥XX)购房款以公证提存的方式支付;乙方同意在人民币XX万元整(¥XX)购房款项办理公证提存后,且乙方不丧失目标房产抵押权的情形下,以目标房产附带抵押权的形式将目标房产过户登记至丙方名下。
中华人民共和国湖南省韶山市公证处 公证员 XX年X月XX日 ;;;;0;;;;;0;;湖南省韶山市公证处;;;;;1;;;2018-11-28 08:54:34;2019-02-28 23:37:35;;43hnsftcaican;4134;0;GGGY94aef1ed-98ea-492d-bc6f-336dbcd85adb.docx;;12;;0;;;;0;;;;0;;;;0;;;HNXGGGY1543366474;430000;430300;430382;;0;0;;60172;0;2018-11-28;湖南省司法厅公证工作管理处;;2018;;房屋买卖合同公证;提存公证;委托书公证;湖南省韶山市公证处;朱颦;2018年3月28日;朱颦;蔡灿; 2018年3月27日,家住外地的魏某、李某来到公证处,要求与熊某、刘某一起办理二手房转让合同公证。公证员在接待、询问的过程中了解到,卖方出售的房屋是通过银行按揭购买,房屋产权证抵押在银行无法取出,因此买方担心在交付购房款后不能如期办理不动产变更登记手续,而卖方的担心则在于办理完不动产变更登记之后买方拖欠购房款。双方基于避免纠纷的目的,要求办理二手房转让合同公证。 公证员在详细了解情况后向当事人魏某、李某、熊某、刘某提出了几点建议:1、对双方签订的二手房转让合同进行公证,保证合同的有效性,避免因其中任意一方违约而造成损失。2、建议买方将部分购房款提存于公证处,待不动产变更登记完成后卖方再来提取。这样既可以避免卖方不及时解除抵押、办理过户手续的问题,又可以解除卖方对办理完变更登记后无法实现债权的担忧。3、由于卖方不是韶山本地人,往来办理各种手续很不方便,因此建议卖方委托在当地的朋友代为办理解除抵押和不动产变更登记等相关手续。四位当事人在听过公证员的建议后当即决定办理这三个公证。 公证处在接受申请后,对当事人提供的资料进行了严格的审查,并对房屋的权属、不动产登记证明抵押情况等的真实性进行了核查,完成了前期准备工作。
且在审理过程中,傅某已经表示同意承担按现有政策该房屋过户过程中的包括买卖双方全部应纳税费,且其具备合法的购房资格,过户登记能够履行。 综合本案的情况,房屋买卖合同合法有效,傅某购买诉争房屋后已经全部履行了支付购房款的义务,并已经实际入住诉争房屋,诉争房屋所有权证书及契税缴纳至今均已满五年,房屋交易管理部门对于诉争房屋的上市交易及回购等事项并未提出明确意见,因此现该诉争经济适用房已具备上市条件,合同的履行现已无政策障碍,故双方应继续履行合同,李某作为所有权人应依约承担配合傅某办理诉争房屋的过户手续的合同义务。所以根据本案情形,经济适用住房产权满五年后,买方是可以过户的。 ; 经济适用住房是保障性质的政策性住房,具有价格便宜的优势,但是因为其具有保障性特征,上市交易存在一定的限制,所以购买经济适用房的风险大于普通商品房。 在经济适用房购买过程中应当全面了解房屋的相关情况,做好风险预估,在购房合同中要对房屋过户等相关事宜进行详细的约定,以避免后续产生合同纠纷。对于已经购买了经济适用住房的当事人来说,满足办理房屋过户登记条件的应当在合同履行过程中及时办理相关手续;如果购买不满足办理房屋过户登记的条件,应当在条件满足之时积极督促房屋出卖人办理过户手续,以保障自身权益不受侵害。

本案中买卖双方虽然签订了房屋买卖协议,但并未实际办理房屋过户手续,且未办理商品房买卖的预告登记或房屋所有权登记,该房屋的所有权并未发生转移。现涉案房屋登记在案外人张某甲名下,并上设抵押权,买方戚某此时想就房屋进行过户,需先涤除抵押权,代张某甲清偿中国邮政储蓄银行股份有限公司徐州市分公司的债务后,方可继续办理过户登记。但是戚某表示自己不具备涤除该房屋抵押权的经济能力。因此,涉案房屋在抵押登记注销前,无法办理变更登记的手续,涉案房屋尚不具备过户条件。

法院最终裁定:驳回原告戚某要求办理房地产权过户的诉讼请求,原告戚某可待房屋具备过户条件后再行起诉要求过户

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我国物权法规定,不动产所有权变更需办理登记手续,所有权自登记时方产生转移。

再次,涉案《住宅楼转让协议》约定房屋价款为138万元且为卖方净收,即涉案房屋办理过户缴纳的税费应当由买方李某某独自承担。退而言之,即使涉案120万元的收据为真,也尚有18万元购房款尚未交付。李某某抗辩主张剩余18万元是用于为涉案房屋办证所需的税费,与双方签订的合同约定138万元为净收款明显相悖。李某某的上诉理由不成立,本院不予支持。 (四)未办理过户登记是否因李某某自身原因造成。本院认为,李某某签订《住宅楼转让协议》未注意涉案房屋的土地权属登记、房产规划报建等手续情况对房产登记过户所产生的现实障碍,其未尽到自己合理注意的义务,故涉案房屋至今尚未办证过户到李某某名下,李某某具有一定过错。李某某的上诉理由不成立,二审法院据此驳回其上诉。
公证员章XX在与其交谈中了解到,他们双方在一年前就已经有买卖该商铺的意向,主要有两点原因导致交易一直没有完成:一是转让价格问题,二是转让价款的支付方式和不动产权证书过户方式问题。经约来转让方吴某进一步了解到,该商铺系吴某于2012年在开发商处以按揭方式购得,位于黄梅县商务圈中心,系两间铺面,现租赁给“海澜之家”卖衣店在营业,每年租金60万,租赁期限至2020年6月15日,租金也已由吴某收取到租赁期截止日,截止本月止还有银行按揭款43万多未还。 吴某去年在渐江金华开办一家公司急需资金周转,所以决定将该商铺对外转让。2018年陈某、王某叔侄俩就找到吴某有意收购该商铺,在经过一年多的洽谈转让价格现已基本谈妥为742万元,但就价款的支付方式,双方还是存在着矛盾和不信任,吴某要求买方先支付大部分转让价款再去办理过户手续,而陈某和王某要求先办理过户手续再支付转让价款。 公证员在了解上述情况后,对他们的交易现状作了如下分析并告知买卖双方: 一、吴某将其商铺转让给陈某叔侄是不动产物权的转让行为,根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”之规定,陈某在购买该商铺付款后,需要经不动产物权登记方可发生效力,对抗第三人。
原本按照买卖双方与中介公司签署的合同约定,潘X的房屋虽然贷款抵押给银行,但只要洪X将该房屋的贷款还清,便可拿到房产证原件办理过户手续。但在洪X将潘X所欠一百余万元贷款归还银行,将房产证原件赎出,双方办理该房屋的转移登记手续时,洪X才发现房屋处于被XX市XX区人民法院查封的状态,在此情况下房屋是肯定无法办理产权转移登记的。气愤的洪X几经询问,潘X才道出了事情的原委。原来潘X不仅欠了银行贷款,还有一笔九十余万元的借款到期未归还,因此被债务人徐X起诉至XX区人民法院,在法院作出判决后,徐X紧接着向法院申请强制执行了洪X所欲购买的房屋。 XX物业咨询我处后,得到的建议是法院在拍卖该房屋时,洪X可向法院申请执行异议,但依照法定程序和各方利益主体救济诉求,势必将陷入一场经济成本和精神压力的拉锯战。为了能够有效的解决这场交易过程中矛盾,卖方潘X于20XX年X月X日来到我处,就房屋被查封后要怎么过户进行了咨询。我处就卖方的具体问题进行了分析,决定用法律服务协议的方式为当事人解决问题,以保证房屋能正常的过户买方的名下,同时让卖方的债权人也能正常的收到欠款。

2018年4月份,王某要求赵某支付2018年3月31日以后涉案房屋的贷款及办理房产证的契税,赵某未按照协议约定支付,但承诺由王某先将房屋契税缴纳,待房屋可以办理过户备案登记时将契税及2018年3月31日后的贷款一并给付王某。王某末同意该方案,于2018年6月16日,通过微信发送一份解除房地产买卖合同通知书给原告赵某,该份通知书载明:本人与买方赵某于2017年10月14日签订《房地产买卖合同》,因多次经过电话、短信与购买方赵某催促协调双方履行合同相关事项,按合同协议约定按期支付3月31日后的房贷和缴纳购房契税,并详细说明不履行合同约定事项,最后要求于2018年5月8日前履行合同协议支付款项,但赵某本人依然最终不履行,置之不理,电话不接,信息不回。……因赵某违约,故双方签订的房地产买卖合同予以解除。王某发出解除合同通知书后,赵某未予回复。2018年6月19日,王某将涉案房屋出租给他人使用。

再查明,2017年9月12日,王某告知中介公司员工王小松其和妻子名下有两套房,该房是否能够交易其不清楚。

本解释虽然是对逾期付款的违约金作出规定,与本案张某向李某支付30万购车款,李某未按约定交付车辆的情形虽然有所差异,但同样都是金钱给付。我们认为,李某赔偿张某的违约损失也应当比照上述《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定计算。该损失自2014年9月起计算至车辆实际交付及办理完毕过户手续之日止 ,违约损失依法应当以张某向李某支付的30万元购车款为基数按人民银行同类同期贷款利息加罚息计算。 (三)李某应当向张某赔偿涉案车辆的贬值损失 在根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……”的规定,李某故意严重违约,在张某支付30万元购车款后,拒不协助张某收受余下的购车款,也不向张某交付车辆及办理过户手续,长期使用该车辆,小轿车属于消耗品,随着时间的流逝,车辆的价值在降低。更重要的是因车辆零部件磨损、行驶里程的增加已经使该车大幅贬值,该车现在的市值早已不是2014年8月签订协议时的价格。