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案例问答

公证员章XX在与其交谈中了解到,他们双方在一年前就已经有买卖该商铺的意向,主要有两点原因导致交易一直没有完成:一是转让价格问题,二是转让价款的支付方式和不动产权证书过户方式问题。经约来转让方吴某进一步了解到,该商铺系吴某于2012年在开发商处以按揭方式购得,位于黄梅县商务圈中心,系两间铺面,现租赁给“海澜之家”卖衣店在营业,每年租金60万,租赁期限至2020年6月15日,租金也已由吴某收取到租赁期截止日,截止本月止还有银行按揭款43万多未还。 吴某去年在渐江金华开办一家公司急需资金周转,所以决定将该商铺对外转让。2018年陈某、王某叔侄俩就找到吴某有意收购该商铺,在经过一年多的洽谈转让价格现已基本谈妥为742万元,但就价款的支付方式,双方还是存在着矛盾和不信任,吴某要求买方先支付大部分转让价款再去办理过户手续,而陈某和王某要求先办理过户手续再支付转让价款。 公证员在了解上述情况后,对他们的交易现状作了如下分析并告知买卖双方: 一、吴某将其商铺转让给陈某叔侄是不动产物权的转让行为,根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”之规定,陈某在购买该商铺付款后,需要经不动产物权登记方可发生效力,对抗第三人。
原告在与被告一签订合同后长达十余年未主张权利,致使无法举证以供法院查清案件事实,原告应对此承担不利法律后果,法院对原告请求确认房屋所有权及要求二被告协助办理过户的诉讼请求不予支持。并且,一审法院认为原告与被告一双方签订的 《房屋买卖合同》中未明确约定办证时间及逾期办证违约金,《房屋买卖合同》中的违约金条款是为了确保双方房屋买卖的成就,并非是对逾期办理房产证所做的违约责任的约定,故原告主张的要求被告一支付未予办理房产证违约金没有合同依据,法院不予支持。 二审法院认定事实和适用法律与一审法院一致,维持了原判决。 ; 原告与被告一于1991年11月26日签订了《房屋买卖合同》,购买了海南省海口市大英村椰林路1号宏利大厦4A、4B、3A、3B四套房,并依约向被告一支付了购房款。被告一将上述四套房产交付给原告使用至今23年中一直没有给买受人办理产权证书。海南XX股份有限公司的前身即海口XX有限公司与被告一签署了《合作建房协议书》合作开发涉案房产,涉案房产登记的开发商和产权人均为海南XX股份有限公司,原告起诉请求法院判决涉案房产的所有权归属原告,并判令两被告协助办理过户手续。
但是卖方有一个担忧,给对方办理过户登记后,如果万一买方不能办理贷款无法支付房款,那么卖方收全款的权益将得不到保护,可是房产已经过户买方的名下,虽然双方关系不错,但是对于涉及钱的事儿,谁都不敢保证,因此双方非常纠结,于是来到公证处咨询怎么办?经过与双方交谈,我们为其设计了一个最佳的方案,即将贰拾肆万元提存到公证处,若买方贷款成功,则卖方按照约定来公证处领取这贰拾肆万元整的余款,若贷款失败完全可以保证卖方的权益,双方约定重新协商过户或者双方返还等具体事宜。 根据双方的意思表示和申请,我处为其办理了房屋买卖公证和提存公证。双方在办理公证后,各自完全履行合同的权利和义务,卖方夫妻收到首付款后,即时配合买方办理房产过户手续,与此同时双方将剩余的贰拾肆万元提存到我处,在接下来的近两个月时间内,买方夫妻持有过户登记完毕的《不动产权证》到大同市住房公积金中心申请办理贷款手续,贷款成功后,卖方夫妻持有有效的文书来我处领取了提存的贰拾肆万元,双方皆大欢喜。 该公证事项的办理,完全源于当事人对公证机构的信赖,是我们的公证机构充分发挥了公证提存的这一职能作用,为当事人消除了一切后顾之忧,进而成就了当事人双方之间的交易。 ; 公 证 书 (2019)XXX证X字第10XXX号 申请人: 甲方:牛某碧,男,一九 XX年XX月X日出生,公民身份号码:1402021970110xxxxxx。
(四)异议人付清全部价款并实际占有不动产,并对未办理过户登记客观上没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)第十七条规定:“第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中,异议人由于对未及时办理房产证没有过错,法院查封应当解除。 (五)尚未办理过户登记时,买方对房屋的权利尚不是物权,但因其已付清全部价款并实际占有不动产,其权利接近于物权。考虑到买方办理过户手续客观上没有过错,以及民间对事实物权的认可,故此种情况下认可买方已经取得了相当于物权的权利。法律并没有绝对地要求,只要不动产法律上的权利是被执行人的,就一定要不顾第三人的利益进行执行,这是为保护已经履行了全部实质义务的买方,维护交易秩序的稳定。 (六)异议人基于对房屋的合法占有权,可以对抗第三人。
卖方陈先生担心涉外房产交易会因手续繁琐,导致房产过户难、收取房款难,提出“收到大部分房款后再办理过户手续”。买方戈麦先生担心付款后,出现过户困难的情况,维权麻烦,遂要求先予以过户。房产交易因双方顾虑陷入僵局,再三商量后,双方决定到浙江省义乌市公证处进行咨询。 公证员了解案情事实后,提出以“合同公证+代办不动产登记+资金监管”相结合的方式,最大限度保障买卖双方合法权益。根据相关规定及双方诉求,公证员对戈麦先生的护照、婚姻情况、购房准备资金进行查验,并协调国安部门办理涉外房屋转让备案登记手续;通过义乌市政务数据中心平台查验了所卖房屋的权属、共有人情况及房产查封抵押情况,并查询陈先生夫妇的资信、涉诉及涉法院执行情况。确认情况正常后,公证员根据双方达成的协议,在双方签订的房地产买卖合同中,增设委托公证处代办不动产登记的条款,同时,双方签订《资金监管协议》,约定购房者将房款提存到公证处进行监管,当不动产转移登记至购房者名下时,公证处将监管资金(剩余购房款)打入售房者的银行账户,再将公证书和不动产权证书一并邮寄给当事人。
云南省昆明市明诚公证处对上述两份《房屋转让预约协议》进行了公证,合同签订当日即2016年4月15日买方1按约支付了购房款及车位款40万元,剩余转让款60万元,双方商定待卖方2、3取得房屋所有权证原件过户完毕由买方1按揭支付。2016年5月11日买方1接房后向物业管理公司交纳了装修保证金,即开始对房屋进行装修并实际居住至今。 2021年7月卖方2、3取得上述房屋及车位的不动产权证书,买方1联系卖方2、3要求协助办理房屋过户手续未果,故买方1将卖方2、3起诉至西山区人民法院。 二、处理思路及过程 分到该案后,调解员通过查阅卷宗,明确了该案的调解方案,遂联系买卖双方到法院进行调解,因双方之前自行沟通时发生过多次争吵,都不愿意调解,要求立案开庭,经过调解员多次电话沟通后双方才同意进行调解。 调解当日,买方1及卖方2、3情绪都很激动,买方1称卖方2、3不协助办理过户手续,卖方2、3称买方1态度不好,卖方2、3从来没有说过不协助办理过户手续。因双方心中都有怨气且相互都不信任,每次双方私下协商都不欢而散,才会闹到法院,调解员掌握了这一点,就将双方分开进行调解。经过调解员耐心的向双方释明法律规定,为双方设计出合理可行的调解、过户方案后,双方终于同意进行调解。
卖方陆某认为,自己已经按照合同约定交付房屋,按照《合同》第3条第(3)款的规定,推断理解办理过户手续的前提是所有房款要支付完毕,而买方施某某一直拖欠房款,已经构成违约。买方施某某则坚持,陆某在领取房产证后应当积极配合办理过户手续,自己才能安心支付尾款,现在陆某不顾合同约定公然涨价,应当承担相应的违约责任。中介公司认为,根据双方当事人订立合同时的意思表示,房屋尾款应当尽快及时结清,现在合同双方可协商解决。 鉴于双方情绪非常激动,调解员决定采取回避调处的方法,分别展开调解。经过交流,卖方陆某表示愿意继续履行合同,出售该房屋,只是希望施某某可以增加部分购房款,补足中间差价;买方施某某认为自己在装修过程中投入较多资金,如今全家业已入住,希望能够继续履行合同;中介公司马某某也意识到《合同》中有关尾款支付时间的条款存在瑕疵,自己在制定合同的过程中存在一定的过错。
一、二手车不过户买方来说:1.如果不过户,车子在法律上不归买方所有。轻则车辆被盗不好找回,重则车辆发生交通事故或是被交警查,买方很可能被认定为黑户,不仅车辆会被没收,还要承担相应的法律责任。2.若车主在经济上存在纠纷,被查没财产时,此车也在他的财产名下,会被牵连是必然的。3.如果买方想再次转手,由于无法出示相关过户证件,无法办理下次的过户手续。 二、对于卖家而言:1.二手车不过户,该车产生的各项路费、税费在法律上仍由卖家承担。如果买家长期不交,最后相关部门强制征缴时,找的不是买方而是卖方。2.若买家多年没有对车辆进行年检,那么作为原车主的卖家在办理其他车辆驾管业务时会受到牵连,其中的麻烦可比办理过户手续要更多。
4.由预告登记买方马某(即被继承人)的所有继承人做出承诺,承诺同意由被继承人的配偶解除预告登记,并作为唯一购买人办理后续房产过户手续,其他人不得再行主张权利。5.由预告登记买方马某(即被继承人)的所有继承人办理继承权公证(马某的配偶)和放弃继承权声明公证(其他合法继承人),再由马某的配偶与卖方办理解除转移预告登记手续,后在地税部门缴纳税费、房管部门办理过户。以上每一个方案都有一定的道理,但基于最贴近法律原则的考虑,最终达成一致选择了方案;5. 继承权公证和放弃继承权声明公证。债权的继承以及继承后的债务履行,都完全符合法律规定,这样既维护了房产登记部门的登记秩序,又保障了所有继承人的合法权益,同时把潜在的纷争或诉讼消灭在了萌芽状态。针对变化万千的经济社会里所出现的新情况、新问题,公证能为其提供最佳解决方案,起到息诉止争的作用。 ; 公 证 书 XX宁银国立证字第XX号 申请人:徐某,女,一九XX年XX月X日出生,住址:宁夏银川市兴庆区XX小区XX号,公民身份号码为: XXXXXXX。
中华人民共和国湖南省韶山市公证处 公证员 XX年X月XX日 ;;;;0;;;;;0;;湖南省韶山市公证处;;;;;1;;;2018-11-28 08:54:34;2019-02-28 23:37:35;;43hnsftcaican;4134;0;GGGY94aef1ed-98ea-492d-bc6f-336dbcd85adb.docx;;12;;0;;;;0;;;;0;;;;0;;;HNXGGGY1543366474;430000;430300;430382;;0;0;;60172;0;2018-11-28;湖南省司法厅公证工作管理处;;2018;;房屋买卖合同公证;提存公证;委托书公证;湖南省韶山市公证处;朱颦;2018年3月28日;朱颦;蔡灿; 2018年3月27日,家住外地的魏某、李某来到公证处,要求与熊某、刘某一起办理二手房转让合同公证。公证员在接待、询问的过程中了解到,卖方出售的房屋是通过银行按揭购买,房屋产权证抵押在银行无法取出,因此买方担心在交付购房款后不能如期办理不动产变更登记手续,而卖方的担心则在于办理完不动产变更登记之后买方拖欠购房款。双方基于避免纠纷的目的,要求办理二手房转让合同公证。 公证员在详细了解情况后向当事人魏某、李某、熊某、刘某提出了几点建议:1、对双方签订的二手房转让合同进行公证,保证合同的有效性,避免因其中任意一方违约而造成损失。2、建议买方将部分购房款提存于公证处,待不动产变更登记完成后卖方再来提取。这样既可以避免卖方不及时解除抵押、办理过户手续的问题,又可以解除卖方对办理完变更登记后无法实现债权的担忧。3、由于卖方不是韶山本地人,往来办理各种手续很不方便,因此建议卖方委托在当地的朋友代为办理解除抵押和不动产变更登记等相关手续。四位当事人在听过公证员的建议后当即决定办理这三个公证。 公证处在接受申请后,对当事人提供的资料进行了严格的审查,并对房屋的权属、不动产登记证明抵押情况等的真实性进行了核查,完成了前期准备工作。