【检索主题词】昆明滇信司法鉴定所司法鉴定业务案例

【鉴定机构名称】*

【鉴定事项】对涉案的昆明市北仓片区盘龙江东岸7204公路以南鑫益龙江雅苑**幢1-2层商铺**号的市场价格进行评估鉴定。

【主办鉴定人】*

【鉴定完成日期】2018 年2月 1日

【法院是否采信】是

【案情简介】

    

昆明滇信司法鉴定所司法受昆明市五华区人民法院对鉴定申请方**诉鉴定被申请人**纠纷案中，对涉案的昆明市北仓片区盘龙江东岸7204公路以南鑫益龙江雅苑**幢1-2层商铺**号的市场价格进行评估鉴定。

【鉴定过程】

1、前期准备

2018年1月5日，接受昆明市五华区人民法院的司法鉴定委托和相关资料。

2、实地勘验

2018年1月24日，由于未能与鉴定被申请人取得联系，鉴定申请人不能到达现场配合实地勘验工作，并经委托方同意由我所鉴定人员单独进行现场查勘。鉴定人员到达昆明市北仓片区盘龙江东岸7204公路以南鑫益龙江雅苑**幢1-2层商铺**号所在位置的现场，与龙江雅苑物业管理工作人员了解房屋的相关情况，进行实地勘验工作。鉴定人员对鉴定对象进行实地勘验、拍照、记录，并对实地勘验记录进行签字确认。经过签字确认的实地勘验记录及现场拍摄的照片最终形成鉴定基础资料。

3、鉴定测算

2018年1月24日至2018年1月31日，鉴定人员依据查询到的鉴定对象权属资料及收集到的房地产市场资料，确定鉴定估价方法，进行分析、测算。

4、提交司法鉴定意见

2018年2月1日，鉴定机构向委托人提交司法鉴定意见书。

    

【分析说明】

    

鉴定对象位于昆明市北仓片区盘龙江东岸7204公路以南鑫益龙江雅苑**幢1-2层商铺**号，鑫益龙江雅苑小区位于昆明市北市区7204公路与北京路交汇处，小区四至为：北临盘江东路、东临沣源路、南临北京路、西临昆十中求实校区。鉴定对象所属区域为昆明市北市区，区域内基础设施和公共服务设施较为完善，商服配套设施齐全。区域内路网密集，道路通达，盘江东路、北京路、沣源路为主要出行道路，出行工具可选择步行、自驾、公交系统、以及地铁2号线，23路、25路、168路、182路、906路、z1路、z65路、907路、9路、79路、96路、150路、241路、249路、z46路等多路公交车在附近设站停靠，地铁2号线途经北京路设“司家营站”，距鉴定对象仅有720米、设“龙头街站”，距鉴定对象仅有580米，交通便捷程度高，出行较方便。区域内分布有金域缇香、德润·朗悦湾、幸福家园、俊发城等多个住宅小区，居住人口较为密集，人流量较大。区域内的公共配套设施较完善，鉴定对象周边银行网点密集:农村商业银行(龙头街分社)、中国银行(龙江支行)、中国农业银行(昆明江东支行)、中国建设银行(昆明沣源路支行)；小型超市、便利店、副食品商店、药店、公寓酒店、餐馆等生活配套设施较齐全，商业氛围较好。

综合分析鉴定对象权益状况、物业状态和类似房地产市场状况等因素，鉴定人员选取比较法和收益法中的全剩余寿命模式报酬资本化法评估测算鉴定对象房地产市场价值。

    

【鉴定意见】

    

比较法技术路线：本次估价采用比较法，遵循比较法可比实例的选取原则，鉴定人员通过在鉴定时点近期房地产市场中筛选出三个与鉴定对象处于同一供求范围内，与鉴定对象有较强的相似性和替代性的房地产交易实例作为可比实例，并对这些可比实例的成交价格分别进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整（区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整），求取各可比实例的比较价值后，以简单算术平均值测算出鉴定对象的市场价格。

收益法技术路线：本次估价采用收益法中的全剩余寿命模式报酬资本化法，具体是采用客观市场租金水平预测出鉴定对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到鉴定对象价值的方法。

最后分别赋予两种估价结果不同的权重后测算出鉴定对象的市场价值。

经评估鉴定，涉案的位于昆明市北仓片区盘龙江东岸7204公路以南鑫益龙江雅苑**幢1-2层商铺**号用房于鉴定价值时点的市场价值评定为（取整至元）：

单价：￥21477元/㎡

总价：￥3472616元