云南昆明雨涵司法鉴定所对昆明市官渡区前卫镇时代风华一期**幢1单元7层701号住宅市场价值评估鉴定
云南昆明雨涵司法鉴定所、房地产 价值评估鉴定
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对昆明市官渡区前卫镇时代风华一期**幢1单元7层701号住宅的市场价值进行评估。
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2018年7月27日
是
申请人范**与被申请人杨**民间借贷纠纷一案，案号：2016云0111执字第917号，对涉案的位于昆明市官渡区前卫镇时代风华一期**幢1单元7层701号住宅，于2018年07月16日的市场价值进行评估鉴定。
1.前期工作
2018年07月05日，接受委托方进行司法鉴定委托。
2.资料查询
2018年07月11日，鉴定人员前往昆明市不动产信息档案管理中心查询并取得鉴定对象的《房屋信息查询摘抄表》；随后到达昆明市不动产登记中心官渡分中心查询并取得鉴定对象的《昆明市个人已购住房土地登记查询登记表》。
3.现场踏勘
我所鉴定人员分别于2018年07月11日、2018年07月16日到达标的物所在的昆明市官渡区前卫镇时代风华一期**幢1单元7层701号，鉴定人员对该标的物内部、外部及周边环境进行现场勘察、拍照。随后向小区物业管理处了解到鉴定对象物管费等相关情况，最终形成鉴定基础资料。
4.鉴定测算
2018年07月05日至2018年07月27日，鉴定人员根据所掌握的资料和鉴定方法，进行分析、计算。
5.提交司法鉴定意见
2018年07月27日鉴定机构向委托方昆明市官渡区人民法院提交司法鉴定意见书。
1、实物状况
（1）、土地实物状况
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项 目 |
内 容 |
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座落 |
昆明市官渡区时代风华一期 |
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用途 |
住宅 |
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分摊面积 |
15.34㎡ |
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项目四至 |
东至官南大道，南邻阳光公寓小区，西临盘龙江，北至怡园小区 |
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形状 |
规则 |
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开发程度 |
通给水、通排水、通电、通路、通讯、通燃气及场地平整 |
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土地使用期限 |
2072年04月02日 |
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地势 |
平坦 |
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地质水文状况 |
无不良地质现象 |
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规划限制条件 |
无 |
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备注 |
该表内容为鉴定人员结合土地登记查询登记表证载内容及现场勘察情况填写。 |
（2）、建筑物实物状况
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坐落 |
昆明市官渡区前卫镇时代风华一期**幢1单元7层701号 |
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房屋类型 |
普通商品房 |
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建成年代 |
约2004年 |
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设施设备 |
宽带（光纤）、消防、安防 |
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空间布局 |
三室两厅一厨一卫一阳台（主卧带衣帽间） |
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附属设施 |
鉴定对象位于7楼，顶楼8层为业主自建，与7楼不相通，有单独的入户门。 |
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所在层/总层数 |
建筑面积（㎡） |
建筑 结构 |
设计 用途 |
实际 用途 |
使用 状况 |
层高 |
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7层/总7层 |
98.47 |
钢混 |
住宅 |
住宅 |
已腾空 |
约3米 |
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配套装修装饰 |
外墙面 |
防水涂料饰面 |
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入户门 |
防火防盗门 |
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窗 |
铝合金窗 |
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室内 装饰装修 |
室内房门为木门。客厅地面铺地砖，墙面刷乳胶漆，天花板刷乳胶漆及石膏板装饰吊顶；厨房地面铺地砖，墙面贴瓷砖到顶，顶面为铝扣板吊顶，配有整体橱柜及吊柜（较老旧）；卧室地面铺木地板条（因顶楼漏水，卧室部分地板已变形），墙面贴墙纸，顶面刷乳胶漆。卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖到顶，顶面为铝扣板吊顶，卫浴设施齐全。 |
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维护使用状况 |
成新度 |
建筑结构 |
装饰装修 |
设施设备 |
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八成新 |
维护较好 |
维护一般 |
维护较好 |
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2、权益状况
（1）本次根据昆明市不动产信息档案管理中心提供的房屋信息查询摘抄表：KM23294**记载，其权属状况为：
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建筑物权益状况 |
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房产证号 |
******* |
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所有权人 |
杨** |
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坐落 |
昆明市官渡区前卫镇时代风华一期**幢1单元7层701号 |
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共有情况 |
无 |
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建筑结构 |
钢混 |
所在层/总层数 |
7层/总7层 |
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建筑面积 |
98.47㎡ |
设计用途 |
住宅 |
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出租或占有情况 |
已腾空 |
其他特殊情况 |
已限制 |
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附记 |
限制类型：执法查封，限制业务宗号：CKM2016052****，限制部门：昆明市盘龙区人民法院，限制时间：2016-05-20，限制备注： 限制类型：查封，限制业务宗号：FCKM16110200**，限制部门：昆明市官渡区人民法院，限制时间：2016-11-02，限制备注：申请人：范洪才 抵押业务宗号：TKM201201180**，抵押权人：**银行股份有限公司昆明高新支行，抵押时间：2012-01-20，房屋他项权证证号/不动产登记证明证号：20120**43 |
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（2）本次根据昆明市不动产登记中心官渡分中心提供的昆明市个人已购住房土地登记查询登记表记载，其权属状况为：
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土地权益状况 |
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坐落 |
昆明市官渡区时代风华一期 |
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宗地颁发号 |
530111000-***-0300-0101 |
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分户号 |
F0180107** |
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土地证号 |
-- |
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土地证书编号 |
-- |
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权利人 |
杨水仙 |
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使用权类型 |
国有出让 |
土地用途 |
住宅 |
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终止日期 |
2072年04月02日 |
分摊面积 |
15.34㎡ |
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备注 |
经查询，该户已办理过土地使用证。 |
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3、区位状况
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项 目 |
内 容 |
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位置状况描述 |
坐落 |
昆明市官渡区前卫镇时代风华一期**幢1单元7层701号 |
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方位四至 |
东至官南大道，南邻阳光公寓小区，西临盘龙江，北至怡园小区 |
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距重要设施、场所距离 |
与所在地市一级的（医院、中学、电影院、行政服务中心等）重要设施距离多数在1公里以内 |
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临街状况 |
不临街 |
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朝向 |
南北 |
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所在层/总层数 |
7层/总7层 |
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交通状况描述 |
公共交通 |
附近有时代风华小区、前程路口、希望路口等公交站台，有31、32、78、90、154、161路等公交线路经过并停靠 |
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主要交通道路 |
官南大道 |
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交通管制 |
无 |
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停车便捷度 |
物业设有地下停车场，外围道路设有收费停车位，停车较方便 |
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外部配套设施状况 |
基础设施 |
通给水、通排水、通电、通路、通讯、通燃气 |
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公共设施 |
学校：诺贝幼儿园、浙商博文幼儿园、官渡区小街小学、双凤小学 银行：招商银行、富滇银行、工商银行 医疗：怡园社区卫生服务中心 商业：玫瑰湾旧货市场、官南大道农贸市场、大润发商业广场 |
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环境状况 |
自然环境较好、人文环境较好，小区景观较好，临近龙江公园。 |
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4、 （1）鉴定人员在实地查勘的基础上，根据鉴定对象的特点及所收集的资料分析，鉴定对象所在的所属区域类似物业交易市场较活跃，较容易收集类似的房地产交易实例，估价中适合采用比较法。
（2）比较法：是将鉴定对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，选取可比实例，建立价格可比基础，并对这些可比实例的已知价格分别进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整（区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整），以此估算鉴定对象客观合理价格或价值。
具体估价时，根据委托估价房地产的用途和特点，分别选取三个与鉴定对象类似的近期房地产交易实例，从交易情况、市场状况、房地产状况（区位状况、实物状况、权益状况）等方面进行综合修正计算得出鉴定对象的比准价格。计算公式为：
案例修正后单价
经评估鉴定涉案的位于昆明市官渡区前卫镇时代风华一期**幢1单元7层701号住宅,于评估基准日2018年07月16日的市场价值评定为总价人民币：108.80万元，人民币壹佰零捌万捌仟元整（取整至佰元），单价：11049.00元/㎡。（详见估价结果明细表）
估价结果明细表
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所有权 证号 |
所有 权人 |
房屋坐落 |
所在层/总层数 |
结构 |
用途 |
建筑面积（㎡） |
评估单价（元/㎡） |
评估总价（万元） |
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2011735** |
杨** |
昆明市官渡区前卫镇时代风华一期**幢1单元7层701号 |
7层/ 总7层 |
钢混 |
住宅 |
98.47 |
11049 |
108.80 |
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合计 |
98.47 |
--? |
108.80 |
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