云南昆明雨涵司法鉴定所对昆明市北京路延长线金域缇香花园**幢2单元6层602室房地产市场价值评估鉴定
云南昆明雨涵司法鉴定所、房地产、价值评估鉴定
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对昆明市北京路延长线金域缇香花园**幢2单元6层602室住宅的市场价值及快速变现价值进行评估
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2018年7月9日
是
申请人**银行股份有限公司昆明分行与被申请人宋*、孙**借贷纠纷一案，执行案号：（2017）云0103执1***号，对涉案的位于昆明市北京路延长线金域缇香花园**幢2单元6层602室于2018年07月05日的市场价值进行评估鉴定。
1、2018年07月03日，接受委托方进行司法鉴定委托。
2、2018年07月05日，我所鉴定人员到昆明市不动产信息档案管理中心，查询并取得鉴定对象房屋档案查询表；2018年07月06日，鉴定人员到达昆明市国土规划勘察测绘研究院，查询并取得鉴定对象土地登记查询结果表。
3、我所鉴定人员于2018年07月05日抵达标的物所在的昆明市北京路延长线金域缇香花园**幢2单元6层602室，鉴定人员对该标的物内部、外部及周边环境进行现场勘察、拍照。随后向该小区的物业管理处了解鉴定对象物管缴费等情况，最终形成鉴定基础资料。
4、2018年07月03日至2018年07月09日，鉴定人员根据所掌握的资料和鉴定方法，进行分析、计算， 并向委托方提交司法鉴定意见书。
1、实物状况
（1）、土地实物状况
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项 目 |
内 容 |
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座落 |
昆明市北京路延长线金域缇香花园 |
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用途 |
城镇住宅用地（071） |
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分摊面积 |
4.83㎡ |
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四至 |
北至昆明十中，东至北京路，南至丽水雅苑小区，西至盘江东路 |
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形状 |
规则 |
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开发程度 |
通给水、通排水、通电、通路、通讯、通燃气及场地平整 |
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土地使用期限 |
2077年04月27日止 |
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地势 |
平坦 |
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地质水文状况 |
无不良地质现象 |
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规划限制条件 |
无 |
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备注 |
该表内容为鉴定人员根据现场勘察情况及《昆明市个人已购住房土地登记查询结果表：2018-07-M6**》记载内容填写。 |
（2）、建筑物实物状况
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坐落 |
昆明市北京路延长线金域缇香花园**幢2单元6层602室 |
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建成年代 |
约2012年 |
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房屋类型 |
普通商品房 |
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设施设备 |
宽带（光纤）、消防、安防、电梯 |
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户型 |
3室2厅1厨2卫2阳台 |
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层高 |
建筑面积（㎡） |
建筑 结构 |
设计 用途 |
实际 用途 |
使用状况 |
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约3米 |
106.43 |
钢混 |
住宅 |
住宅 |
已腾空 |
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所在层/总层数 |
证载：6层/总35层，实际：6层/总19层（含地下1层） |
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装饰装修 |
外墙面为防水涂料饰面，入户门为防火防盗门，铝合金玻璃窗。客厅地面铺实木地板，墙面刷乳胶漆，顶面刷乳胶漆及石膏板装饰吊顶；卧室地面铺实木地板，墙面及顶面刷乳胶漆；厨房地面铺地砖，瓷砖墙面，顶面为铝扣板吊顶，带整体橱柜及吊柜；卫生间地面铺地砖，瓷砖墙面，顶面为铝扣板吊顶，卫浴设施齐全。 |
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维护使用状况 |
成新度 |
建筑结构 |
装饰装修 |
设施设备 |
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9成新 |
维护较好 |
维护较好 |
维护较好 |
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2、权益状况
本次根据《房屋信息查询摘抄表：KM23229**》、《昆明市个人已购住房土地登记查询结果表：2018-07-M6**》记载，其权属状况为：
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土地权益状况 |
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宗地地址 |
昆明市北京路延长线金域缇香花园 |
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土地证号 |
盘个国用（2014）第00045**号 |
证书编号 |
0264867** |
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所有权 |
国有 |
使用权类型 |
出让 |
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宗地号 |
115-001-[20010] |
分户号 |
F0**020602 |
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使用权人 |
宋* |
分摊面积 |
4.83㎡ |
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终止日期 |
2077年04月27日止 |
用途 |
城镇住宅用地（071） |
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土地使用管制 |
-- |
他项权 |
-- |
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备注 |
经查，该户已办理过土地使用证。 |
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建筑物权益状况 |
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所有权证号 |
******* |
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所有权人 |
宋* |
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坐落 |
昆明市北京路延长线金域缇香花园**幢2单元6层602室 |
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共有情况 |
无 |
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建筑结构 |
钢混结构 |
所在层/总层数 |
6层/总35层 |
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建筑面积 |
106.43㎡ |
设计用途 |
住宅 |
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出租或占有情况 |
已查封，已腾空 |
其他特殊情况 |
无 |
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附记 |
限制类型：执法查封，限制业务宗号：CKM20160104***，限制部门：昆明市盘龙区人民法院，限制时间：2016-01-04，限制备注： 限制类型：执法查封，限制业务宗号：CKM2016***054，限制部门：盘龙区人民法院，限制时间：2016-08-10，限制备注： 抵押业务宗号：TKM201312****4，抵押权人：**银行股份有限公司昆明分行，抵押时间：2013-12-18，房屋他项权证证号/不动产登记证明证号：******* |
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3、区位状况
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项 目 |
内 容 |
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位置状况描述 |
坐落 |
昆明市北京路延长线金域缇香花园**幢2单元6层602室 |
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方位四至 |
北至昆明十中，东至北京路，南至丽水雅苑小区，西至盘江东路 |
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距重要设施、 场所距离 |
与所在地市一级的（医院、中学、电影院、行政服务中心等）重要设施距离多数在1公里以内 |
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临街状况 |
不临街 |
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朝向 |
西南 |
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所在层数/总层数 |
证载：6层/总35层 实际：6层/总19层（含地下1层） |
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交通状况描述 |
公共交通 |
附近有昆十中、司家营、金水湾小区等公交站台，有23、25、168、182、906路等多条公交线路经过并停靠，距离地铁司家营站约300米，距离昆明北部客运站约2公里 |
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主要交通道路 |
北京路、盘江东路 |
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交通管制 |
无 |
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停车便捷度 |
小区外围道路设有划线停车位，小区内设有停车场，停车较方便。 |
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外部配套设施状况 |
基础设施 |
通给水、通排水、通电、通路、通讯、通燃气 |
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公共设施 |
学校：艾尔西幼儿园、苏斯Q国际幼儿园、云南师范大学俊发城实验小学、昆明十中 银行：工商银行、民生银行、光大银行 医疗：五华区蔚蓝社区卫生服务站 商业：龙头街农贸市场 |
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环境 状况 |
区域内自然环境较好、人文环境较好，附近有金江公园；小区绿化、环境较好，运动设施齐全，配有运动跑道、篮球场、羽毛球场等。 |
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4、鉴定计算过程：
（1）鉴定人员在实地查勘的基础上，根据鉴定对象的特点及所收集的资料分析，鉴定对象所在的所属区域类似物业交易市场较活跃，较容易收集类似的房地产交易实例，估价中适合采用比较法。
（2）比较法：是将鉴定对象与在价值时点近期有过交易的类似房地产进行比较，选取可比实例，建立价格可比基础，并对这些可比实例的已知价格分别进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整（区位状况调整、实物状况调整、权益状况调整），以此估算鉴定对象客观合理价格或价值。
具体估价时，根据委托估价房地产的用途和特点，分别选取三个与鉴定对象类似的近期房地产交易实例，从交易情况、市场状况、房地产状况（区位状况、实物状况、权益状况）等方面进行综合修正计算得出鉴定对象的比准价格。计算公式为：
案例修正后单价
经评估鉴定涉案的位于昆明市北京路延长线金域缇香花园**幢2单元6层602室,于评估鉴定基准日2018年07月05日的市场价值评定为人民币：108.37万元，人民币大写金额：壹佰零捌万叁仟柒佰元整（取整至佰元。详见《估价结果明细表》。
估价结果明细表
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房屋所有权证号 |
所有 权人 |
房屋坐落 |
所在层数/总层数 |
结构 |
设计 用途 |
建筑面积（㎡） |
评估单价（元/㎡） |
评估总价（万元） |
- |
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201388** |
宋* |
昆明市北京路延长线金域缇香花园**幢2单元6层602室 |
6层/总35层 |
钢混 |
住宅 |
106.43 |
10182 |
108.37 |
- |
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合计 |
106.43 |
? |
108.37 |
- |
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