宁夏中卫市中级人民法院执行中宁县农村信用社与梁某、杨某借款合同纠纷案所资产评估司法鉴定
宁夏回族自治区中卫市中级人民法院执行中宁县农村信用社 借款合同纠纷案 资产价值司法鉴定
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宁夏回族自治区中卫市中级人民法院执行中宁县农村信用社与梁万国、杨素敏借款合同纠纷案所涉及的资产价值司法鉴定
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2018年2月22日
是
执行人中宁县农村信用合作联社与被执行人梁某、杨某金融借款合同纠纷一案，经中卫市中级人民法院（2017）宁05民初XX号民事判决后，被执行人梁某、杨某未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人中宁县农村信用合作联社向宁夏回族自治区中卫市中级人民法院申请强制执行，宁夏回族自治区中卫市中级人民法院（2017）宁05号执XX号执行裁定书做出裁定：1.冻结（划拨）被执行人梁某、杨某银行存款18252121元及相应利息；2.冻结（划拨）被执行人梁某、杨某应负担本案申请执行费以及执行中实际支出费用及相应的银行存款；3.采取上述措施后仍不足以履行生效法律文书确定的义务，则依法扣留、提取被执行人梁某、杨某应当履行义务部分的收入，或查封、扣押、拍卖、变卖其应当履行义务部分的其他财产。
（一）明确资产评估基本事项
1.资产评估司法鉴定目的
对宁夏回族自治区中卫市中级人民法院（2017）卫中法执委字第XX号《价格评估委托书》中指定被执行人梁某拥有的资产进行评估，确定其在鉴定基准日2018年1月18日的市场价值，为宁夏回族自治区中卫市中级人民法院执行案件提供价值参考依据。
2.资产评估司法鉴定对象及范围
2.1资产评估司法鉴定对象
为宁夏回族自治区中卫市中级人民法院《价格评估委托书》（（2017）卫中法执委字第XX号）中指定的被执行人梁某所有的资产价值。
2.2资产评估司法鉴定范围
宁夏回族自治区中卫市中级人民法院《价格评估委托书》（（2017）卫中法执委字第XX号）中指定的被执行人梁某所有的资产，具体为：位于银川市兴庆区XX东街315号5层营业房（证号为2010024XXX号）及其占用土地使用权、屋内设备。
2.3资产评估司法鉴定范围内资产情况
? 房屋建筑类资产
纳入本次资产评估司法鉴定范围内的房屋建筑类资产为位于银川市兴庆区XX东街315号5层营业房及其占用的土地使用权。其坐落于银川市兴庆区XX东街与XX北街交界的东北角，南邻XX街，西邻XX宾馆停车场，东临银川XX妇产医院，北邻XX商业广场。实物状况：为一幢5层钢混结构建筑物，南北朝向，建筑年代为2002年，评估鉴定对象位于该建筑物的5层，规划用途为综合用房，实际用途为宾馆，建筑面积1214.88m2。该楼层设客房36间，分别为豪华单间2间、圆床房2间、普通单间14间、标准双人间11间、豪华标间6间及三人间1间，并且配有相应的设备间、工作间等。走廊地面铺地毯，内墙面贴壁纸，屋面石膏地、宗地用途为商业用地、土地终止日期为2030年7月5日，土地剩余使用年限为12.49年，宗地内已达到“七通一平”的开发程度。
2.3.3权益状况
房屋所有权证登记情况表
其占用土地使用权的权益状况
房屋他项权利基本情况表
房屋所占用土地使用权他项权利基本情况表
? 设备类资产
纳入资产评估司法鉴定范围内的设备类资产为宾馆用设施设备。具体状况如下：
2.3.1法律权属状况
本次资产评估司法鉴定中，司法鉴定机构未能取得纳入资产评估司法鉴定范围内设备类资产的权属证明资料。
2.3.2经济状况
纳入本次资产评估司法鉴定范围内的电子设备均处于正常使用状态，基本能够满足目前宾馆经营需要。
2.3.3物理状况
纳入资产评估司法鉴定范围内的设备类资产为被执行人梁某所有的宾馆用电子设备，主要包括：空调、电脑、电视、电脑桌、床、地毯等，目前均处于正产使用状态。鉴定人员现场调查结果，该部分设备成新率一般。据鉴定对象使用单位的人员介绍，设备购置于2012年。
3.价值类型
根据鉴定目的、鉴定时所依据的市场条件及鉴定对象状况，本次鉴定选择市场价值作为鉴定结论的价值类型。
4.资产评估司法鉴定基准日
以完成现场调查日期2018年1月18日作为本次资产评估司法鉴定基准日。
（二）接受司法鉴定委托
本司法鉴定机构于2018年1月18日接受宁夏回族自治区中卫市中级人民法院的委托，签收了（2017）卫中法执委字第XX号《价格评估委托书》。
（三）编制资产评估计划
根据资产评估司法鉴定的具体情况，计划资产评估司法鉴定业务实施的主要过程及时间进度、人员安排等。
（四）进行评估现场调查
宁夏和同资产评估事务所（特殊普通合伙）于2018年1月18日接受委托后，于2018年1月18日对鉴定范围内的资产进行现场调查，获取评估鉴定业务需要的资料，了解鉴定范围内资产的现状，关注其法律权属。现场调查手段通常包括询问、访谈、核对、监盘、勘查等。参与现场调查的人员有：
委托法院及办案法官：宁夏回族自治区中卫市中级人民法院，主办法官杨X。
申请执行人：宁夏中宁县农村商业银行股份有限公司代表：王XX。
司法鉴定评估机构：宁夏和同资产评估事务所（特殊普通合伙）；司法鉴定人暨资产评估师：路X，司法鉴定人暨资产评估师：高XX，工程技术人员：宋XX、黄XX。
（五）收集整理评估资料
（六）评定估算形成结论
（七）编制出具司法鉴定意见书
（八）整理归集评估档案
（九）鉴定日期
上述资产评估司法鉴定基本程序于2018年1月18日至2018年2月18日期间进行。
（十）鉴定地点
在银川市兴庆区XX东街315号5层营业房进行现场调查、收集资产评估司法鉴定资料。
在司法鉴定机构所在地整理资产评估司法鉴定资料、鉴定估算形成资产评估司法鉴定意见、编制出具资产评估司法鉴定意见书、整理归集资产评估司法鉴定档案。
（十一）资产评估司法鉴定依据
1．行为依据
1.1宁夏回族自治区中卫市中级人民法院出具的《价格评估委托书》（（2017）卫中法执委字第XX号）；
1.2宁夏回族自治区中卫市中级人民法院《执行裁定书》（（2017）宁05执XX号）；
1.3宁夏回族自治区中卫市中级人民法院出具的《民事判决书》（（2017）宁05民初XX号）。
2．法律、法规依据
3. 准则及规范依据
4.权属依据
4.1委托方出具的《价格评估委托书》；
4.2宁夏回族自治区中卫市中级人民法院《执行裁定书》（（2017）宁05执XX号）；
4.3宁夏回族自治区中卫市中级人民法院《民事判决书》（（2017）宁05民初XX号）；
4.4兴庆区XX东街315号营业房的《房屋所有权证》；
4.5兴庆区XX东街315号营业房的《房屋他项权证》；
4.6兴庆区XX东街315号营业房所占用土地的《土地他项权利证明书》；
4.7兴庆区XX东街315号营业房的《银川市不动产登记信息查询单》；
4.8梁某身份证复印件（身份证号：640121XXXX021900274）；
4.9杨某身份证复印件（身份证号：640121XXXX021602267）；
4.10宁夏中宁农村商业银行股份有限公司《营业执照》；
4.11委托方确认的鉴定评估申报明细表；
4.12委托方提供的其他相关资料等。
5.取价依据
5.1《资产评估常用数据与参数手册》；
5.2生产厂家、销售商家所报价格信息；
5.3淘宝网、中关村在线等报价网站的价格信息。
? 房屋建筑类资产评估司法鉴定方法
本次分别采用市场法及收益法对评估鉴定范围内的房地产进行评估。
1市场法
1.1市场法的定义
市场法是根据替代原则，选取与评估对象条件相似，基本处于同一供给圈内、可比性强的交易案例作为评估对象的比较实例，将评估对象与比较实例在交易情况、期日、区域因素和个别因素等方面进行对照比较，修正后得出评估对象比准价格，然后根据实际情况采用平均数法、中位数法或众数法确定其的最终价格，具体如下：
1.2市场法计算公式
评估对象比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易期日修正系数×区域因素修正系数×个别情况修正系数×权益情况修正系数
其中：
1.3市场法测算基本步骤
1.3.1调查房地产市场，搜集交易实例的有关资料
1.3.2选取有效的可比市场交易实例
1.3.3建立价格可比基础
1.3.4进行交易情况修正
1.3.5进行交易日期修正
1.3.6进行区域因素修正
1.3.7进行个别因素修正
1.3.8进行权益因素修正
1.3.9求得单个可比实例的比准价值
1.3.10根据实际情况，采用不同的方法确定最终的比准价值，最终确定被评估鉴定房地产的评估鉴定意见。
2收益法
2.1收益法的定义
收益法是根据评估鉴定对象的预期收益来求取评估对象价值的方法。具体地说，收益法是预测评估对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取评估鉴定对象价值的方法。
2.2收益法的基本计算公式
其中，P：待估对象在评估鉴定时点的收益价值
A：待估对象在有效收益年期内的年纯收益
r：报酬率
N：待估对象的有效收益年限，是从评估鉴定时点开始计算的未来可以获得收益的持续时间，通常为收益年限
B：收益期结束时待估对象的残值收入
2.3收益法测算基本步骤
2.3.1调查周边类似房地产出租行情，确定待估房地产年有效毛收入
2.3.2确定待估房地产出租过程中的年运营费用
2.3.3确定待估房地产收益期限内的年净收益
2.3.4确定待估房地产收益期末的残值收入
2.3.5确定待估房地产报酬资本化率
2.3.6确定待估房地产的收益期限
2.3.7选用合适的报酬资本化法公式计算待估房地产的价值
3待估房地产最终价值的确定
比较市场法和收益法的评估鉴定结果，分析两种鉴定结果产生差异的原因，以能更直接地反映本次评估鉴定目的下资产的市场价值的鉴定方法——市场法的鉴定结果确定最终的资产评估鉴定意见。
? 设备类资产评估司法鉴定方法
本次采用成本法对评估鉴定范围内的设备类资产进行评估鉴定。
评估鉴定值=重置成本×综合成新率
1.重置成本的确定
纳入本次评估鉴定范围内的设备类资产为宾馆用设施设备，其重置成本计算公式如下：
重置成本=含税购置价+运杂费
1.1购置价的确定
对于通用类电子设备及办公家具，主要通过网上查询及市场询价等方式取得该类设备购置价。其中对于部分询不到价格的设备，采用替代性原则，以同类设备价格并考虑合理费用后确定重置全价。
1.2运杂费的确定
设备运杂费是指从产地到设备安装现场的运输费用。运杂费率一般以设备购置价为基础，根据生产厂家与设备安装所在地的距离不同计取。如供货条件约定由供货商负责运输和安装时(在购置价格中已含此部分价格)，则不再计取运杂费。具体计算公式为：
运杂费＝设备购置价（含税）×运杂费率
2. 综合成新率的确定
对于电子设备及办公家具，一般现场勘查成新率与年限成新率差异不大，主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率；对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下：
综合成新率=(1-已使用年限/经济使用年限) ×100%
在实施了资产评估司法鉴定程序后，在本次司法鉴定意见书所设定的假设和限定条件下，宁夏回族自治区中卫市中级人民法院执行梁某、杨某借款合同纠纷案中涉及的资产于鉴定基准日2018年1月18日的市场价值为人民币壹仟贰佰贰拾捌万贰仟伍佰元整（￥ 1,228.25万元）。
