昆明麦普司法鉴定所对寻甸县仁德街道办月中路寻甸县嘉欧建材城4幢2单元602号的房地产价格鉴定
昆明麦普司法鉴定所、房地产价值鉴定、商铺
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对寻甸县仁德街道办月中路寻甸县嘉欧建材城4幢2单元602号的房地产价格鉴定
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2018 年 3 月 13 日
是
本机构受寻甸回族彝族自治县人民法院委托，按照《司法鉴定程序通则》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《云南省司法鉴定管理条例》等法律法规的要求对寻甸县仁德街道办月中路寻甸县嘉欧建材城4幢2单元602号房地产进行市场价值评估。
2018年1月31日，我机构接受云南省寻甸回族彝族自治县人民法院司法鉴定委托书。
2018年2月9日，根据《云南省司法鉴定管理条例》，由法院执行人员、申请方和司法鉴定人员共同到现场对本次鉴定所涉及的寻甸县仁德街道办月中路寻甸县嘉欧建材城4幢2单元602号房地产进行现场勘查，鉴定价值时点以现场勘查时间为准，即为2018年2月9日。现场勘查的同时收集市场信息资料和相关技术参数。
2018年2月9日-2018年3月13日在认真分析现有资料的基础上，根据《房地产估价规范》、《司法鉴定程序通则》，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，采用比较法，对鉴定房地产在2018年2月9日的市场价值进行专业的分析、测算和判断，根据《司法部关于印发司法鉴定文书格式的通知》（司发通[2016]112号）要求，撰写鉴定意见书。在通过机构内部进行复核、审议后，出具正式的鉴定意见书。
1、鉴定对象实物状况的描述与分析
（1）土地实物状况
待估对象为寻甸县仁德街道办月中路寻甸县嘉欧建材城4幢2单元602号房地产分摊土地。
①四至：估价对象所在地块位于寻甸县嘉欧建材城，西临货车停车用地、北临028乡道、东临货车停车用地、南临通道。
②面积：估价对象未办理过分户土地证，分摊土地使用权面积不详，分摊土地面积大小对估价房屋使用无明显影响。
③用途：估价对象未办理过分户土地证，土地用途根据房屋设计用途为商业用房以及从中国土地交易市场网上搜集到所载土地用途为批发零售用地，设定为商服用地。
④形状：根据估价人员现场勘查，估价对象所在宗地形状较规则。
⑤地形地势：所在地块地形平坦，地势起伏小，土地开发时场地平整工程量小。
⑥地基：地基承载力较优。
⑦基础设施完备程度：估价对象宗地外达到“六通”，即通路、通电、供水、排水、通讯、通气，基础设施状况较好。
⑧规划限制条件：未能收集到估价对象具体规划条件。
⑨土地使用权类型与使用年期：根据中国土地交易市场网上搜集到的信息，估价对象所在宗地土地使用权类型为出让，商服用地使用年期为40年，土地使用剩余年限未能确定。
（2）建筑物实物状况
估价对象为寻甸县仁德街道办月中路寻甸县嘉欧建材城4幢2单元602号房地产。
①建筑面积：根据“商品房买卖合同登记备案表”，估价对象建筑面积为165.8平方米。
②用途：估价对象所在小区设计用途为商业服务，经估价人员现场勘查，小区所在区域商业繁华度较差，小区内部多作为住宅用房使用，估价对象现状为空置状态，故本次评估依据实际设定房产用途为住宅。
③建筑层数及朝向：估价对象所在建筑总层数为6层，估价对象位于第6层，朝向为东西向。
④建筑结构：钢混结构。
⑤设施设备与装饰装修
待估对象为寻甸县仁德街道办月中路寻甸县嘉欧建材城4幢2单元602号房地产。建筑外立面为涂料，建筑总层数为6层，估价对象位于第6层。每个单元配备一部步梯，每层有两户房产，估价对象室内布局为3室2厅1厨2卫，客厅、厨房均带阳台，主卧带衣帽间。
估价对象装修状况为毛坯，通风采光好，东西两面采光。
⑥建成时间与成新：根据现场调查，估价对象建成时间约为2013年，房屋结构为钢混，综合设定成新度为九二成新。
⑦使用及维护状况、完损状况：至价值时点，估价对象维护较好，结构完好。
2、鉴定对象权益状况描述与分析
（1）土地权益状况
估价对象未办理过分户土地证，分户土地信息及分摊土地使用权面积未能确定。根据鉴定人员从中国土地交易市场网上查询到的估价对象所在地块的供地结果信息（寻甸县嘉欧建材城小区所在宗地土地信息），估价对象所分摊土地位于寻甸县城规划区南城区，土地用途为批发零售用地，土地使用权类型为出让。土地使用权人根据 “地随房走”原则设定为金安祥。
（2）建筑物权益状况
根据委托方提供的“商品房买卖合同登记备案表”，待估房地产具体权属状况见下表：
待估房产状况表
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座落 |
合同登记号 |
房屋所有者 |
设计 用途 |
结构 |
装修状况 |
总层数/所在层 |
建筑面积(㎡) |
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寻甸县仁德街道办月中路寻甸县嘉欧建材城4幢2单元602号 |
XD2013081301249 |
金安祥 |
商业 服务 |
钢混 |
毛坯 |
6/6 |
165.8 |
3、鉴定对象区位状况描述与分析。
（1）位置状况
待估对象为寻甸县仁德街道办月中路寻甸县嘉欧建材城4幢2单元602号房地产。
（2）交通条件
①道路状况
估价对象所在区域内的道路体系为格网状，道路类型以混合型为主，道路等级以主次干道并重。主要道路为月中路、凤梧路、钟灵路、龙泉路及028乡道等，为双向车道，路面质量较好，道路状况较优。
②可利用交通工具
估价对象所在区域以自驾为主，出行便捷度一般。
③交通管制
鉴定对象所在区域无交通管制。
综上，估价对象所在区域交通状况总体较优。
（3）环境质量
小区周边有货车停车场影响，有一定噪声、灰尘及汽车尾气影响。小区内绿化一般，空气质量一般，环境质量一般。
（4）居住氛围
附近住宅数量一般，入住率一般，生活型商业区较少较远，居住氛围一般。
（5）基础设施条件
待估对象所在区域为寻甸县城规划区南城区，为较成熟区域。已形成成熟的路网系统，且供水、排水等设施均已纳入市政管网，土地开发程度达到通路、通电、供水、排水、通讯、通气“六通”的开发水平。待估对象所在区域由自来水公司供水，供水保证率达99%以上，供水状况优。待估对象所在区域由南方电网公司供电，供电保证率达99%以上，供电条件优。待估对象所在区域排水体制为雨污分流制，排水通畅，排水条件优。待估对象所在区域属中国电信公司云南省分公司电话服务范围，电话交换方式为数字程控，区域内目前装机容量能满足正常生产、生活需要，电讯状况优。总体来讲，待估对象所在区域基础设施状况较完善。
（6）公共设施
幼儿园：阳光幼儿园、小太阳幼儿园（平吉街）、云南昆明寻甸世博阳关双语幼儿园、童忆幼儿园等；
中小校：仁德镇第三小学、寻甸回族彝族自治县仁德镇第一小学等；
医院：寻甸县五洲医院、祥和医院等；
餐馆：鼎牛火锅、云贵园（二分店）、一品宫猪脚米线、巴将军养生火锅、如意小吃、食惠轩等；
超市：汇原超市、萍源超市（月华路）、汇金超市（花桥店）等；
银行：云南省农村信用社营业厅及24小时自助银行等。
4、技术方法
估价方法有比较法、收益法、成本法及假设开发法等四种估价方法。比较法适用于同类房地产交易案例较多的估价；收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价情况下的房地产估价。由于不适宜的估价方法可能使评估鉴定结果产生较大的偏差，因此进行房地产评估鉴定时，要根据待估房地产的实际情况，充分考虑待估标的类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接近于实际价格，根据房地产估价规范要求，评估中应选择较为适宜的方法进行评估，以便减小误差，力求得到客观、公正、科学、合法的房地产价格。
本次估价为住宅房地产市场价值评估，估价对象所在区域房地产租赁市场不活跃，且估价对象房屋剩余使用年期较长，房地产的预期收益不能准确反映房地产的实际市场价值，故不采用收益法。
估价对象为住宅类房地产，在市场上同类交易案例较多，鉴定人员深入细致地分析了委估项目的特点和实际情况，并研究了委托方提供的及所掌握的资料，在实地勘察和调研的基础上认为通过比较法进行修正测算，可以得到较能反映市场行情的比准价格，故此次评估宜采用比较法。
成本法是求取估价对象在价值时点的重新购建价值和折旧，然后将重新购建价值减去折旧来求取估价对象价值的方法。本质是以房地产的重新开发成本为导向来求取房地产的价值。理论依据是生产费用价值论。新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产、计划开发的房地产都可以采用成本法估价。成本法多用于无收益或房地产市场发育不成熟，成交实例不多，不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，故对本次估价对象不宜选用成本法进行估价。
估价对象已经建成，故不采用假设开发法进行评估。
综上所述，本次估价采用比较法。
根据寻甸回族彝族自治县人民法院委托，本机构秉着客观、公正、科学、独立的原则，并根据为法院确定其办理案件涉及的房地产于价值时点的市场价值提供参考的估价目的，对寻甸县仁德街道办月中路寻甸县嘉欧建材城4幢2单元602号房地产在价值时点的市场价值进行了评估。
本机构根据鉴定目的，遵循鉴定原则和鉴定程序，以及中华人民共和国相关法律法规及《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）等，在认真分析现有资料的基础上，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，采用比较法，对该房地产在2018年2月9日的价值进行专业的分析、测算和判断，鉴定结果总价为人民币￥39.9744万元（大写人民币: 叁拾玖万玖仟柒佰肆拾肆元整）
