律师代理李某诉某房地产开发有限公司、申某、谢某民间借贷纠纷案
民间借贷纠纷;借款本金;借款利息;以房抵债
民事诉讼
2017年6月15日
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原告以某房地产开发有限公司、申某、谢某民间借贷纠纷为由，于2016年3月16日对被告某房地产开发有限公司提起诉讼。原告李某诉称2015年2月14日，被告某房地产开发有限公司因经营不善无法支付法支付都市明珠项目的农民工工资,原告与被告某房地产公司在某区人力资源和社会保障局见证下,达成了一份《借款协议》,约定原告向某房地产公司出借248万元,借款期限为3个月,自2015年2月14日起至2015年5月14日止,如被告未能按期还款,则自愿将位于公园路201号[地号: [533521001-04-29-136]都市明珠一层商铺抵偿原告,被告申某、谢某二人自愿为该笔借款承担保证责任。 2015年2月15日,原告将借款足额支付给被告申某,其中178万元以现金方式交付, 70万元以银行转账方式交付。后因被告某房地产公司无法按期还款,双方在2015年6月7日再次协商达成《以房抵债协议书》,约定自被告某房地产公司取得某项目楼盘商品房预售许可证之日60日内,将坐落于某区201号都市明珠6号商铺以多退少补方式抵偿原告,并约定若延迟办理《商品房购销合同》登记备案/购房网签手续,每逾期一天按照应付款项总额的5%承担延迟履行违约金,若因被告原因导致抵债商铺再行转让、变卖、抵押、冲抵债务或以其他交易形式处置的,应向原告支付抵债商铺总价款20%的违约金。2015年8月14日,原告再次与被告某房地产公司达成协议,约定将原《以房抵债协议书》用于抵偿原告借款的铺面变更为5套住宅,房号分别为: 1604, 1504、 1402、 1404、1302,协议签订后,原告多次催要,被告某房地产公司至今未办理抵押房屋的相关《商品房购销合同》登记备案/购房手续，尚未付清欠款，经原告多次催要无果，遂诉至法院。被告某房地产公司答辩认为：1.原告所诉借款是事实,但是被告只向原告借款200万元,其中银行汇款70万现金支付130万元,另外协议中写的48万元是利息。当时约定利息为8分/月,按约定的借款期限3个月计算,共计48万元。被告当时知道8分/月属于高利息,但是迫于紧急情况,不得已才同意了8分/月的利息,并在协议中写了248万元,但是被告实际只是收到原告200万元的本金。对于高出法律规定的利息部分应当按照200万元的本金予以调整。2.被告向原告借款的200万元,实际并非被告使用,而是都市明珠项目工程次承包人廖运洪借支用于手下农民工工资的发放使用,该200万元也已经实际兑现给了所有的农民工。3.本案原告的债权已经通过以房抵债的行为得到实现,且被告并没有出现拒不履行合同或者恶意违约的情况,本案的抵债协议和变更合同均是基于原、被告之间的借款协议产生,但是该协议合同不是保证合同,不具有从属性,并非是在主债务无法履行的情况下才可以形成抵押权,而是-个独立的偿付合同,该合同系双方在平等自愿基础上协商而成,并应原告要求对抵债物发生过变更。无论是抵债协议还是抵债合同,均是依法成立并生效,与借款协议具有相同的法律效力,以物抵债也是一种偿付行为,只要双方自愿接受,抵债行为也是债权人实现债权的方式,虽然目前不动产抵债的手续还没有完成,但是被告并不存在违约。因此,本案应当根据双方签订的抵债合同履行合同的义务,即由被告将约,定的5套房产,通过多退少补的方式抵偿该债务。只要过户登记的条件成就,被告将积极配合原告完成不动产登记备案手续,该不动产不是抵押担保,而是冲抵债务.3.被告与原告签订的《以房抵债协议》及《变更合同》后,被告并没有恶意拒不履行债务。因为不动产买卖需经有关行政部门登记备案及购房网签后才能发生效力,但是购房网签的许可及开放时间均是由政府来决定,并非被告自身能够决定,被告早就取得了商品房预售许可证, 已经满足网签备案条件,但是住建部门一直到2015年10月20日-11月28日期间才准予就出售的商品房进行网签备案。期间被告也曾通知原告可以登记过户,但因原告未能找到房屋买家,如果以原告名义网签,将来原告再次出售房屋时,该房屋就会变为二套房,给原告再出售和经济上增加负担,鉴于此原告才未办理相关的登记手续。11月28日后住建部门关闭了网签程序,才导致原告至今未能获得该5套房屋的购房网签手续。4.原告所诉的248万元已经包含利息,原、被告之前的协议中从未约定逾期利息,且双方已经通过以房抵债的形式履行了民间借贷的偿付义务,故此原告主张的逾期利息于法无据。综上,因本案的《抵债合同》仍然生效,被告愿意积极履行合同义务,但是因为政府的行政行为和原告自身意愿未能履行完毕,被告在履行过程中不存在过错,合同目前尚有继续履行的基础,约定抵偿的5套房屋,被告并未侵占或拒不交付,并不存在归还与否的问题。所以请求驳回原告的诉讼请求,继续按照抵债合同约定履行合同义务。被告申某辩称:虽然被告自己签了担保协议,但是,是签了借款协议的担保,抵债协议签订后,原、被告之间的债权债务已经终止,同时该钱并没有打到被告的个入账户上,被告自己与被告谢某都不应承担担保责任。本案实际出借的资金确实为200万元、综上,请求驳回原告的诉讼请求.被告谢某经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见,答辩意见欠缺。一审法院认为：民间借贷是指自然人、法人、其他组织之间!及其相互之间进行资金融通的行为。出借人向人民法院起诉时,应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率的24%为限。本案中,原告李某提供了借款协议、收条等债权凭证,能够证实被告某房地产公司向其借款248万元的事实,被告临沧富堆房地产公司未履行偿还借款义务,应承担还款责任。原、被告虽然在借款协议对借款期限内未约定利息,但是双方订《以房抵债协议书》中约定了利息,该利息约定已经超;年利率24%,故此该利率应按每月2%计算,利息自逾期之即2015年5月15日起计算至实际还清款项之日止,故原李某要求被告临沦富雄房地产公司偿还借款本金及利的请求,符合法律规定部分,本院予以支持;不符合法律规定部分,本院不予支持。
关于原、被告双方商定的以房抵债是否合法、有效的问题。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经依法登记,不发生效力,但法律另有规定的!除外,以正在建造的建筑物抵押的,应当办理抵押登记,抵,押权自登记时设立。本案中,虽然原告李某与被告某房地产公司签订的以房抵债协议及合同系双方自愿签订,但是签订后双方均未到相关部门办理了产权转移手续,且该房屋现尚未验收合格投入使用,不具备交付条件,该以房抵,债并不成立且未生效。同时双方对该房屋也未办理抵押登记,故抵押权未设立。故此原告要求依法将合同约定的以物抵债的5套房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权,不符合法律规定,本院不予支持。
关于被告申某、谢某在本案中是否承担连带保证责任的问题。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的,按照连带责任保证承担保证责任。连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的,债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。债权人未要求保证人承担保证责任的,保证人免除保证责任。本案中,原告、被告双方对保证方式及范围约定不明确,借款期限及保证期限均到2015年5月14日,在借款期限届满后,原告李某在与被告某房地产公司、申某多次协商之后签订以房抵债协议、合同时,均未提出让被告申某、谢某继续承担该款的保证责任,被告申某陈述原告李某就该款从未向其要求承担担保责任,原告李某自主债务履行期届满之日起六个月内未要求保证人被告申某、谢某承担保证责任的,保证人即被告申某、谢某免除该款的保证责任.被告谢某经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭应诉,亦未提交相应证据反驳原告的诉讼主张,其应自行承担举证不能的法律后果。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条,最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二条第一款、第二十九条第一款, 《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条, 《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条, 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决如下:
波告某房地产开发有限公司应于本判决生
效之日起三十日内支付原告李某借款本金248万元及利息(自2015年5月15日起至实际还清款项之日止,按照年利率24%计算),利随本清;
二、被告申某、谢某在本案中不承担责任;三,驳回原告李某的其他诉讼请求。
后被告某房地产开发有限公司不服一审判决，上诉到临沧市中级人民法院，请求：1、重新确认本案的借款金额为200万元；2、撤销一审判决第一、三项，并依法改判。理由如下：1、上诉人向被上诉人书写的协议借款金额虽为248万元，但上诉人实际收到的借款只有200万元，其中银行转账70万元，现金130万元。之所以写为248万元，是因为双方在借款时曾口头约定利息按月息8%计算，故多出的48万元实际是三个月的利息，上诉人按被上诉人的要求借款期间的利息一并计算到了借款本金中。一审在被上诉人没有任何证据证明248万元的组成由来，而上诉人能充分说明48万元利息组成的情况下，仍然认定借款金额为248万元属于事实认定错误。2、因248万元中已有48万元作为利息在本金中累加，故双方在借款协议中没有具体约定利息，而在随后的以房抵债协议中约定了利息，但值得注意的是一审先是认定了以房抵债协议无效，但又以双方在以房抵债协议中约定了利息为由支持了被上诉人的利息请求，3、双方签订的以房抵债协议是基于借款协议产生，且双方的债权已通过以房抵债协议得以实现，该协议是双方自愿协商的以物偿债行为，应当认定有效。被上诉人李某答辩称：1、本案借款协议是经临翔区社保局协调并在临翔区社保局见证下所签，款项是用于支付农民工工资，在农民工代表要求下以现金支付，故并非全部借款均以银行转账方式支付,且临翔区社保局在借款协议上加盖了公章,上诉人亦出具了248万元的收条予以认可,故本案实际借款本金是248万元。2、一审并非认定以房抵债协议无效,而是认定以房抵债行为无效,因为双方没有到相关部门办理房屋产权登记手续,且房屋也未竣工验收,一审对利息的判决不违反法律规定。3、以房抵债协议不能替代双方初始的借款协议。因为以房抵债协议签订时,房屋尚不具备以房抵债的法定履行条件,故新债务不能取代借款债务。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
原审被告申某、谢某答辩称: 1、本案借款协议虽然载明借款248万元,但明确约定了以实际到账的金额为准,且收条是2016年才补的,收条上未加盖上诉人公司印章,也无公司法定代表人签字,而原审被告申某只是借款的担保人、公司的普通员工。借款是按照行规把利息扣了才给本金,本金实际只是200万元。2、双方在以房抵债协议中明确约定上诉人只要取得房屋预售许可证协议即成立,现上诉人关于房屋销售的五证齐全,且已在住建局备案,抵给被上诉人的五套房屋仍然为其预留,故双方签订的以房抵债协议合法有效。
二审法院认为：
归纳双方诉辩主张,本案二审争议焦点为: 1、本案应当如何定性; 2、借款本金应如何认定; 3、借款利息应否支持,以房抵债是否成立。
针对本案的争议焦点,本院评判如下:
一、关于本案应当如何定性的问题。
本院认为,借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。民间借贷是指公民与非金融机构企业之间的借款行为。本案双方当事人于2015年2月14日签订的《借款协议》内容清楚明确,约定某房地产公司向李某借款248万元,双方之间的基础法律关系是借款关系,故一审确定本案案由为民间借贷纠纷并无不当,应予维持。
二、关于借款本金应如何认定的问题。
本院认为,本案双方当事人于 2015年2月14日签订的《借款协议》明确约定借款248万, 2015年2月15日出具的《收案》明确载明“、今收李某感伯肆拾洲万元整(其中转账70万元、现金178万元)", 2015年6月7日签订的《以房抵债协议书》补明确载明“截至本以房抵债协议签订之日,利息80000,共计欠付本金利息合计256万元”。
上述协议及收条对借款本金的确认系双方当事人的真实意思表示,未违反法律法规的禁止性规定,某房地产公司未提供证据证明协议签订及收条出具违背其真实意愿,故根据双方当事人对借款本金的确认,一审认定本案借款本金为248万元并无不当,应予维持。
三、关于借款利息应否支持,以房抵债是否成立的问题。
本院认为,双方于2015年6月7日签订的《以房抵债协议书》,内容包含两个方面,一是对利息进行了约定、对借款本金及利息进行了确认,二是对双方用房屋折抵借款进行了约定。第一方面的内容系双方真实意思表示,除利息约定超过法律规定的部分外,其余内容未违反法律法规的禁止性规定,合法有效;第二方面的内容虽系双方真实意思表示,但因双方未按照《中华人民共和国物权法》的规定办理产权登记转移手续或抵押登记手续,故以房抵债不成立且未生效。一审将该《以房抵债协议书》全部认定不具有法律效力不当,应予纠正;利息约定有效,一审在法律规定范围内判决支持并无不当,应予维持;以房抵债约定未成立生效,审判决不予支持并无不当,应予维持。
综上,上诉人某房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持，驳回上诉，维持原判。
原告（被上诉人）代理律师认为：
本案双方当事人于2015年2月14日签订的《借款协议》明确约定借款248万, 2015年2月15日出具的《收案》明确载明“、今收李某感伯肆拾洲万元整(其中转账70万元、现金178万元)", 2015年6月7日签订的《以房抵债协议书》补明确载明“截至本以房抵债协议签订之日,利息80000,共计欠付本金利息合计256万元”.
上述协议及收条对借款本金的确认系双方当事人的真实意思表示,未违反法律法规的禁止性规定,某房地产公司未提供证据证明协议签订及收条出具违背其真实意愿,故应当根据双方当事人对借款本金的确认。
双方于2015年6月7日签订的《以房抵债协议书》,已经对利息进行了补充约定、对借款本金及利息进行了确认。是双方真实意思表示,除利息约定超过法律规定的部分外,其余内容未违反法律法规的禁止性规定,合法有效，应予认可。
驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31010元，由上诉人某房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
二审法院认为：一、关于本案应当如何定性的问题
本院认为,借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。民间借贷是指公民与非金融机构企业之间的借款行为。本案双方当事人于2015年2月14日签订的《借款协议》内容清楚明确,约定某房地产公司向李某借款248万元,双方之间的基础法律关系是借款关系,故一审确定本案案由为民间借贷纠纷并无不当,应予维持。
二、关于借款本金应如何认定的问题。
本院认为,本案双方当事人于 2015年2月14日签订的《借款协议》明确约定借款248万, 2015年2月15日出具的《收案》明确载明“、今收李某感伯肆拾洲万元整(其中转账70万元、现金178万元)", 2015年6月7日签订的《以房抵债协议书》补明确载明“截至本以房抵债协议签订之日,利息80000,共计欠付本金利息合计256万元”。
上述协议及收条对借款本金的确认系双方当事人的真实意思表示,未违反法律法规的禁止性规定,某房地产公司未提供证据证明协议签订及收条出具违背其真实意愿,故根据双方当事人对借款本金的确认,一审认定本案借款本金为248万元并无不当,应予维持。
三、关于借款利息应否支持,以房抵债是否成立的问题。
本院认为,双方于2015年6月7日签订的《以房抵债协议书》,内容包含两个方面,一是对利息进行了约定、对借款本金及利息进行了确认,二是对双方用房屋折抵借款进行了约定。第一方面的内容系双方真实意思表示,除利息约定超过法律规定的部分外,其余内容未违反法律法规的禁止性规定,合法有效;第二方面的内容虽系双方真实意思表示,但因双方未按照《中华人民共和国物权法》的规定办理产权登记转移手续或抵押登记手续,故以房抵债不成立且未生效。一审将该《以房抵债协议书》全部认定不具有法律效力不当,应予纠正;利息约定有效,一审在法律规定范围内判决支持并无不当,应予维持;以房抵债约定未成立生效,审判决不予支持并无不当,应予维持。
证据裁判原则，又称证据裁判主义，是指对于诉讼中事实的认定，应依据有关的证据作出;没有证据，不得认定事实。在民事审判中，法院应以证据来认定案件事实 ，无证据的不得认定事实。在本案中原告在民事行为过程中每一步均以书面形式固定证据，有充分的证据证明借款本金的数额，法院即以该证据认定借款本金。
本案最大的争议在于借款本金是200万元还是248万元，本案中由于原告的证据形成一个完整的证据链条，从借款协议到收条再到《以房抵债协议》都能证明借款本金是248万元，并且有临翔区社保局的见证。而被告仅仅口头答辩称其中48万元为利息，导致本案认定的本金为248万元。
故建议公民及法人等在履行民间借贷行为时，书面确定的事实应与自然事实一致，书面确定的事实容易认定为法律事实，且举证简单。在陷入诉讼时可作为维护自身权益的有力证据，达到胜诉的目的。
