2015年2月1日，申请人与被申请人签订《房屋租赁合同》约定：申请人将位于某市某区某路的厂房出租给被申请人用于机械生产加工；租赁期限自2015年2月1日起至2017年11月30日止；年租金为250000元整，每年支付两次，每次应付租金为125000元，先付后用，被申请人应于每年的7月25日和1月25日前支付相应的租金。此外，双方还就房屋权属承诺、维修养护责任、装修和改变房屋结构及另行建房等其他权利义务内容进行了约定。

案涉合同签订后，申请人向被申请人交付了位于某市某区某街道10组、11组的租赁厂房（面积约为3750平方米）。被申请人向申请人交纳了2015年2月1日至2017年7月31日期间的租金，自2017年8月1日的租金被申请人未交纳。租赁期间届满后，被申请人未腾退房屋。

2017年11月17日，申请人与某市某区某街道办事处签订非住宅房屋搬迁补偿协议。2018年3月16日，申请人将位于某市某区某街道10组、11组的厂房全部移交某街道办事处。该办事处于2018年7月26日就前述搬迁补偿协议的签订及厂房的移交时间出具了《证明》。

申请人认为被申请人自2017年8月起未按约定支付租金及水电费且租赁期满后一直占用房屋至今，申请人多次催要房租等费用及催促其搬离房屋但均未果。申请人认为被申请人长期拖欠房租和占有房屋的行为构成严重违约，申请人出租房屋的目的已根本无法实现，造成申请人损失。申请人遂向本会申请仲裁，请求裁决：1、被申请人立即腾退房屋，并交房给申请人；2、被申请人支付2017年8月1日至2017年11月30日的房屋租金人民币62642元；3、被申请人支付自2017年12月1日至实际腾房之日止房屋占用费人民币26712元（暂计算至2018年1月8日）；4、本案仲裁费用由被申请人承担。

双方就未取得建设工程规划许可证的房屋所签订的《房屋租赁合同》是否有效？

（一）被申请人应于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付房屋占有使用费人民币75142元。

（二）本案仲裁案件受理费人民币6858元、处理费人民币2057元、公告费人民币1200元，合计人民币10115元，由申请人负担5900元，被申请人负担4215元。鉴于本案仲裁费用、公告费用已由申请人预交，故被申请人应于履行本裁决第（一）项付款义务时，将由其负担的仲裁费用、公告费用合计人民币4215元一并给付申请人。

（一）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，该厂房因未取得建设工程规划许可证，双方签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。申请人作为出租人在某市国土资源局已向其作出处罚决定要求其限期拆除在非法占用土地上的新建建（构）筑物的情形下，仍将案涉厂房租赁给被申请人生产使用，应对案涉《房屋租赁合同》的无效承担主要责任（80%）；而被申请人作为承租人，在签订合同时未尽到合理的审查义务，也应对案涉合同的无效承担次要责任（20%）。

（二）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，虽然案涉《房屋租赁合同》为无效合同，但是被申请人利用案涉厂房进行企业经营，应当参照合同约定的租金标准向申请人支付房屋占有使用费。关于案涉租赁厂房的占有使用期间，申请人主张案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期满后被申请人未腾退房屋，占有使用直至申请人于2018年3月16日向某市某街道办事处移交全部厂房之时。庭审中，申请人向仲裁庭提交了被申请人的法定代表人于2018年2月8日手写的“欠顾某房租75142元”的说明，顾某原系申请人的法定代表人且在案涉《房屋租赁合同》甲方（出租方）签字栏签名，顾某签订《房屋租赁合同》的行为系职务行为，被申请人所称欠顾某房租75142元应认定为欠付申请人的房屋占有使用费75142元。申请人虽主张被申请人占有使用案涉厂房直至2018年3月16日，房屋占用使用费参照合同约定的租金标准经计算为156164元，但其仅主张被申请人的法定代表人确认的房屋占有使用费75142元，仲裁庭从其意愿，予以准许。因此，仲裁庭对申请人请求被申请人支付房屋占有使用费75142元的仲裁请求予以支持。

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本条规定合同无效的根本原因在于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋”，即标的物本身存在瑕疵，具体指的是违法建筑。

根据《城乡规划法》第四十条第一款：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”第四十一条：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”因此，不论租赁房屋在乡村或城镇未取得城乡规划许可证都属于违法建筑。

根据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定……。”无效合同的本质特征是违法性，所谓违法性是指违反了法律或者行政法规的强制性规定以及社会公共利益。而以违法建筑订立的租赁合同的违法性主要体现在以下几方面：首先，违法建筑违反了《城乡规划法》的规定。其次，法条对此作出的规定是强制性的规定，是有关合同效力性的规定。再结合《城乡规划法》及《土地管理法》中的具体规定，违法建筑损害了国家利益，规避了国家对建筑产品质量、房地产交易市场等领域的监管，直接危及到社会的公共安全和人民群众的生命财产安全。因而仲裁庭认定就违法建筑物订立的房屋租赁合同无效。

关于认定房屋租赁合同无效后的责任承担的问题。本案中某市国土资源局已经对申请人作出《行政处罚决定书》，因申请人未经批准非法占地建设的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定。但在该处罚决定作出后，申请人作为出租方，并未拆除其在非法占用土地上的新建建（构）筑物，还将其该违法建筑物租赁给被申请人生产使用，违背了依据诚实信用原则所应尽的义务，致使合同无效。因此申请人应对案涉《房屋租赁合同》的无效承担主要责任；而被申请人作为承租人，在签订合同时未尽到合理的审查义务，也存在一定的过错，则应对案涉合同的无效承担次要责任。综上，合同无效，双方对合同无效均存在过错，如对方遭受损失的，则应根据双方过错程度，按照份额承担缔约过失责任、赔偿损失。

本案例给市场主体的启示是承租人在租赁房屋特别是订立租赁合同时，应注意审核出租方是否已取得房屋的规划许可手续，以保护自己的合法权益。