2018年1月19日，申请人何某、刘某与被申请人某房地产公司签订《商品房预售合同》，约定申请人购买被申请人开发的某小区商品房住房一套。合同约定：被申请人房地产公司应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定时间将商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当向买受人支付违约金。

合同签订以后，申请人按时足额缴纳了购房款。但由于种种原因，被申请人迟延至2019年5月13日，才交房。因被申请人迟延交房，申请人要求被申请人承担迟延交房违约金，双方因而发生争议。

对于迟延交房这一客观事实，被申请人房地产公司也予以认可。但抗辩说，迟延交房是因为不可抗力因素导致的。房地产公司提交了建筑工程质量安全监督站2018年1月16日及17日两天的《紧急通知》，因防治雾霾，责令市内建筑工地停止土方作业。2018年9月27日当地市人民政府《关于某道路改造工程项目建设的通告》，向建筑工地运算建筑材料的道路被封闭两个月。2018年6月5日、6月19日、6月26日《施工日志》，证明因中考及高考的原因，必须停止施工。认为修建的楼盘早在施工过程中，因各种不可抗力导致停工，故交房时间应该顺延。

因防止雾霾、中考、高考、停电、道路封闭无法施工，是否属于不可抗力？

被申请人房地产公司的不可抗力抗辩不能成立，因而，被申请人房地产公司应当承担迟延交房的违约责任。

《合同法》第一百一十七条   因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

如何理解不可抗力免责的法律规定？

1、不可抗力免责的原因，不是因为违约方没有过错。不可抗力条款的本质是一个损失分配条款。

尽管不可抗力一直被视为法定的“免责事由”,但违约方的违约责任被“免除”之后并不在当事人之间彻底消失。违约一旦发生,损失就成定局。如果违约损失不由违约方来承担,就必然由被违约方来承担。因此,“免除”了违约方的责任，这个责任必然是由被违约方来承担了。其实是把损失分配给被违约方来承担。违约方没有过错，被违约方更没有过错。

因此，不可抗力免责，与是否有过错，毫无关系。是否免责的问题实际上是如何在当事人双方分配因不可抗力而导致的违约损失的问题,法律规定了不可抗力的免责条款则实际上意味着,法律将可能发生的违约损失强制性地分配给了被违约方。

基于此，在适用不可抗力免责条款时，一定要特别小心。

2、针对商主体与针对普通民事主体，在适用不可抗力免责条款时，应该有所区别。

正因为不可抗力免责条款，实质是损失分配条款，因此，最理想的状态是把所有可能的情况及相应的损失分配方案，在合同中一一列举清楚。但是，这显然是不可能的。因为不可抗力都是极小极小的小概率事件，他超出了普通人的认识能力。但正是因为从这个角度考虑，商主体的认识能力，显然超过普通民事主体的认识能力。作为专业的房地产开发公司，他对于什么时间能交房，他在签订合同，约定交房时间点时，对这些可能会出现的小概率事件，应该能够预见到的。他完全可以在签订合同时，考虑到这些因素，给自己保留充裕的时间履行合同。凡是专业的房地产开发公司可能预见到的事件，不能成为其免责的理由。