2016年年初，申请人某房地产公司与张某某签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，2016年2月5日，某房地产公司向张某某开具记载内容为“今收到张某某房号1404、面积127.22㎡、单价7995.00元/㎡，￥1017124.00元。备注：‘抵’的收据”。张某某与某房地产公司签订该合同后，余某某到某房地产公司售楼部购买房屋，张某某与余某某协商，让余某某购买案涉房屋。2016年4月19日，余某某以银行转账方式向张某某支付了60000.00元购房款，双方一起在某房地产公司办理相关变更登记手续，2016年4月21日，张某某向该公司支付30000.00元款项，用以撤销其与该公司签订的《商品房买卖合同》的备案登记。某房地产公司配合张某某办理了相关撤销合同备案登记手续，并于2016年4月25日与余某某签订《商品房买卖合同》，约定由余某某购买该公司位于XX路21号XX综合楼XX座X单元X层XXX室，建筑面积127.22平方米的案涉房屋，房屋单价为7995.00元/㎡，总价款为1017124.00元，约定以贷款方式付款，但未明确约定首付金额、贷款金额及付款时间。同时，合同第九条约定该公司应于2016年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付余某某，合同第十一条约定该公司逾期交房，如余某某要求继续履行合同的，某房地产公司应自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，按日向余某某支付已交付房屋价款万分之一的违约金。

2016年4月25日，某房地产公司向余某某开具了《商品（拆迁）房屋产权转移证明书》，同日，余某某又向张某某以银行转账方式支付购房款255000.00元。

2016年5月16日，某房地产公司向余某某开具销售不动产统一网络发票，金额为317124.00元，并在向张某某开具的收据上注明“已开余xx发票￥317124.00元”字样，未再单独向余某某开具收据。

2016年5月23日，余某某向房地产管理局支付了房屋所有权登记费80.00元，2016年5月24日，余某某银行按揭贷款700000.00元支付到某房地产公司，该公司在收到该款后，向张某某支付了等额款项700000.00元。

某房地产公司未能在《商品房买卖合同》约定的2016年12月31日前的期限内履行交房义务。2020年4月，某房地产公司通知购买人预备交房，余某某到该公司要求交付房屋，该公司发现余某某无法提供首付款的银行交款凭证，财务部门也没有余某某直接支付首付款的记录，认为余某某没有支付购房首付款，未向余某某交付房屋。

2020年6月5日，某房地产公司与余某某因履行涉案合同产生争议向本会申请仲裁，本会于2020年6月9日正式受理本案本请求。2020年7月3日，余某某提出反请求，本会于2020年7月9日正式受理本案反请求。本案因此形成。

申请人的仲裁请求：1、依法裁令被申请人立即向申请人支付购房款317124.00元；2、请求裁决被申请人支付违约金4471.11元；3、依法裁令被申请人承担本案仲裁费用。

被申请人的仲裁反请求：1、请求判令反请求被申请人立即向反请求申请人交付位于XX路XX号“XXX”商品房X幢X单元XX层XX号房屋，并支付违约金130050.00元，后续违约金计至实际交房之日止；2、由反请求被申请人承担本案一切仲裁费用。

一、关于余某某是否履行支付购房首付款义务的问题。

仲裁庭认为，从双方对提交的证据的质证以及合同的签订、履行过程、交易习惯因素等来分析，可以认定余某某已经履行了支付购房首付款的义务。理由如下：

（一）可以认定张某某与某房地产公司之间存在以房抵债的法律关系。

1、某房地产公司与张某某签订案涉房屋买卖合同后，向张某某开具了收到全额购房款1017124.00元的收据，并在收据上备注“抵”字，说明双方之间存在抵债行为。

2、某房地产公司在收到余某某银行按揭贷款700000.00元后，又将等额款项支付给张某某。

3、某房地产公司法定代表人在庭审中承认其与张某某之间存在直接或间接的经济往来。

故张某某在与某房地产公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》后，虽未实际再向该公司支付购房款，但其提出的是与该公司法定代表人之间存在债权债务关系，该公司与其签订房屋买卖合同，实际上是用张某某差欠的债务抵偿案涉房屋的购房款的理由可以采信。

（二）虽没有三方书面协议约定余某某直接向张某某支付购房首付款，但从本案查明的相关事实，可以推定某房地产公司应当知道并认可，可视为余某某已经履行了向该公司支付购房的义务。

1、某房地产公司在与余某某签订案涉房屋的买卖合同后，在其给张某某开具的收据上注明“已开余某某发票￥317124.00元”字样，且向余某某开具了金额为317124.00元销售不动产统一网络发票，说明该公司知道并认可张某某退出案涉房屋的买卖，转由余某某实际购买的事实及余某某支付首付款的行为。

2、某房地产公司向张某某开具的全额1017124.00元的收款收据，配合、协助张某某办理案涉房屋的撤销登记，并重新与余某某办理了案涉房屋的备案登记，且该公司没有证据证实其在合同订立当时，要求余某某支付首付款。

3、从某房地产公司与张某某签订案涉房屋的买卖合同、余某某向张某某支付部分购房款、张某某撤销合同备案登记、余某某与该公司签订案涉房屋买卖合同、余某某又向张某某支付购房款、该公司向余某某开具发票并办理合同备案登记的时间段和过程顺序来看，余某某提交的证据虽没有达到绝对的证明效力，但符合民事诉讼证据高度盖然性的证明要求。

（三）对于某房地产公司提出的张某某未实际支付购房款，余某某向张某某支付购房首付款未经其同意，向余某某开具销售不动产统一发票是为了便于余某某办理银行贷款等理由，仲裁庭不予采纳。

1、没有任何法律规定或行业习惯要求合同价款的支付要求以现金或银行汇款的方式进行，本案案涉房屋的购房首付款支付方式是张某某以某房地产公司法定代表人差欠其款项抵偿应支付的购房款的方式支付的。在张某某与该公司签订合同，该公司向张某某开具全额收款收据，并在收据上标注“抵”时，双方已经就购房款的上述支付方式达成了合意并履行完毕。

2、某房地产公司作为专门从事商品房开发经营的主体，其应当在经营过程中尽到比一般人更为审慎的义务，更应当知道向张某某开具收款收据的法律后果。该公司向张某某开具的全额收款收据，结合其一系列行为，足以让余某某相信张某某已经向该公司履行了支付全额购房款的义务，故其向张某某支付购房首付款，已经尽到一般人的注意义务，并无过错。

即使张某某没有向该公司支付购房款（包括以房抵债），该公司没有收到购房款，亦是因该公司自身过错造成，后果不应由余某某承担，而应由其自己承担。

3、从某房地产公司仲裁申请书的陈述来看，该公司是直到2020年4月份通知购房人预备交房时，以余某某没有提供首付款的银行转账凭证，才认为余某某没有支付首付款，而并非陈述确定是余某某在合同签订时就没有支付首付款。从常理来说，如该公司在签订合同时就已经确认余某某确未支付购房首付款，其在2016年4月25日签订合同到2020年4月份将近4年的时间里，不可能不向余某某主张支付购房首付款的权利，更不可能通知余某某预备交房。

4、某房地产公司陈述的向余某某开具销售不动产统一发票是为了便于余某某办理银行贷款的理由，没有任何证据证实，也完全不符合商品房买卖的正常交易习惯。

5、某房地产公司提出的案外人程某某与其类似案件纠纷，某某中级人民法院作出终审民事判决驳回程某某确认所有权的诉请，请求仲裁庭将该判决作为其辅助证明用来证明其主张。仲裁庭认为，该案诉请与本案请求完全不同，且认定的事实和使用的证据与本案亦不完全相同，本案的裁决不应以该案判决认定的事实和判决结果作为依据。

综上，对于某房地产公司要求余某某支付购房首付款及违约金的请求，仲裁庭不予支持。

二、关于某房地产公司是否存在延期交房、是否应当承担逾期交房违约金的问题。

（一）根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，某房地产公司应于2016年12月31日前交付房屋，本案查明的事实是该公司直到2020年4月份才通知预备交房，且因双方发生纠纷至今尚未交房。仲裁庭认为该公司违反合同的约定，逾期交房，应当承担违约责任。

（二）根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，某房地产公司应当自2017年1月1日起，以已支付房屋价款1017124.00元为基数，按照每日万分之一的标准向余某某支付违约金，直至该公司实际交付房屋之日止。

三、关于本案仲裁费用承担的问题。

本案本请求仲裁费用合计10554.53元，已由某房地产公司向本会交纳。本案反请求仲裁费用合计9712.37元，已由余某某向本会交纳。根据本会《仲裁规则》第六十四条第（二）款之规定，仲裁费用原则上由败诉的当事人承担。仲裁庭认为，本案本请求仲裁费用10554.53元由某房地产公司承担。本案反请求仲裁费用9712.37元由某房地产公司承担。

一、驳回某房地产公司的仲裁请求；

二、裁决某房地产公司于本裁决生效之日起10日内向余某某交付《商品房买卖合同》约定的位于XX路XX号XX座XX单元XXX室的房屋；

三、裁决某房地产公司于本裁决生效之日起10日内向余某某支付逾期交房违约金（从2017年1月1日起，以余某某支付的购房款1017124.00元为基数，按照每日万分之一的标准，计算至房屋实际交付之日止）；

四、驳回余某某的其他仲裁反请求；

五、本案本请求仲裁费10554.53元、本案反请求仲裁费9712.37元均由某房地产公司承担。本案反请求仲裁费用9712.37元由某房地产公司在本裁决书生效之日起10日内直接向余某某给付。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（2020年修订）第108条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。该司法解释规定确立了证据认定适用的优势证据规则。本案的争议焦点就是购房首付款317124.00元是否实际支付的问题。这是一个事实认定的问题。尽管本案双方当事人、某房地产公司法定代表人、案外人张某某没有签订书面的多方抵债协议，但本案仲裁庭依据本案双方当事人、某房地产公司法定代表人、案外人张某某的一系列后续行为，充分运用证据优势规则和日常经验法则，合理推定各方人员的抵债合意已形成并已实际履行，应当视为被申请人余某某已经支付了购房首付款317124.00元。

一、在民商事活动中，以实际履行行为来推断合同当事人的真实意思表示往往存在较多的不确定性，也需要更多的证据材料予以支撑。尤其像本案的抵债行为，涉及到多个合同关系和多个当事人，签订一份详细的抵债协议明确各方权利义务十分必要，也可以减少后续不必要的纷争。

二、诚实信用原则是民商事法律的帝王原则。民商事主体无论是从事民商事交易行为，还是进行诉讼、仲裁维权，均需遵守诚实信用原则，否则不仅要自行承担损失，还可能承担一定的法律责任或法律制裁。