2013年3月18日，被申请人与某人民政府签订《厦门市国有建设用地使用权出让合同》，合同约定被申请人取得位于厦门市某地块，地块用途为商务金融用地（办公），并约定：受让人必须持有本项目，自房屋建成并取得土地房屋权证之日起10年后方可允许整体转让，且转让对象必须为在中华人民共和国境内从事船舶建造研发的法人，由第四方负责监管。

2014年7月至2017年期间，被申请人通过广告、网络宣传，并在售楼处以销售公寓产品的方式进行销售推广（售楼广告显示的户型图带客厅及卧室）。

2015年12月31日，国土资源与房产管理局向被申请人作出《告知书》，告知被申请人严格按照批准用途使用土地，信守合同约定不得擅自分割销售或进行房地产等其他开发，严禁以超常时间租约等形式变相销售，否则，将依法予以查处。

2015年9月25日，申请人与被申请人签订《商务办公用房租赁（使用）合同》，被申请人将案涉项目的房屋租赁给申请人，租赁期限为20年，并约定如果本合同约定的20年租赁（使用）期届满后自动续期条款被人民法院或仲裁机构认定无效的，双方同意在20年租赁（使用）期届满后参照本合同条款另行签订新的租赁（使用）合同，新的租赁（使用）合同期限为20年。期满后，再继续签订新的租赁（使用）合同直至该商务办公用房的土地使用年限届满之日止。被申请人承诺在新的租赁（使用）年限内免收租赁（使用）价款

2017年5月24日国土资源与房产管理局向被申请人作出《不予受理决定书》，提出案涉项目已被列入市国土局《土地房产违法案件数据库》，将被申请人提交的该地块竣工土地复核验收申请予以退回。

2018年5月24日，国土资源与房产管理局向被申请人下发了《责令停止违法行为通知书》，认定案涉项目涉嫌以超长时间租约的形式变相销售房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定，责令被申请人立即停止上述违法行为。

2019年7月15日，厦门仲裁委员会针对被申请人要求确认双方签订合同无效的仲裁案件作出裁决书，裁决书中认定：结合仲裁庭查明的内容，仲裁庭认为，从《租赁合同》中多个“鉴于”条款以及关于租赁期限的约定来看，双方就案涉房屋的长期租赁达成一致意见。按照双方的约定，申请人即享有了租赁期间（租赁期间至案涉项目土地使用年限届满之日止）内的使用权，申请人基于租赁获得的房屋使用权亦可继续进行转租进行获利，申请人并负担税费。双方对于该种权利义务的约定，实质上体现了双方转移房屋所有权的意思表示，申请人与被申请人签订的《租赁合同》构成了以超长时间租约的形式变相转让房屋。鉴于案涉房屋建设项目所依据的《厦门市国有建设用地使用权出让合同》明确约定自房屋建成并取得土地房屋权证之日起10年后方可允许整体转让，且转让对象必须为在中华人民共和国境内从事船舶建造研发的法人，故案涉《租赁合同》违反了前述《厦门市国有建设用地使用权出让合同》关于房屋转让的前提条件。并且依据《中华人民共和国土地管理法》第二条“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”之规定，申请人与被申请人签订的《租赁合同》亦构成非法转让土地的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，仲裁庭认为，本案申请人与被申请人签订的《租赁合同》违反法律的强制性规定，应为无效合同。

本案中，申请人主张要求被申请人按照2015年度及2019年度《厦门经济特区年鉴》中的房屋价格比例，要求被申请人承担赔偿责任。

关于过错责任以及损失金额的认定

对于过错责任的认定，仲裁庭认为，首先，被申请人明知案涉土地性质为商务金融用地（办公），却设计建造住宅户型并加以宣传，该行为违反了法律强制性规定。其次，被申请人在2015年12月31日被厦门市国土资源与房产管理局约谈后，未及时纠正并告知申请人，在此之后仍收取申请人支付的款项。第三，被申请人作为项目开发商，亦是合同文本的提供方，其在《租赁合同》上印制“监制：厦门市工商行政管理局、厦门市国土资源与房产管理局”的内容不真实，客观上对申请人造成了误导。综上，被申请人对《租赁合同》无效负有主要责任。申请人作为交易相对方，明知不能进行正常交易仍与被申请人以变相租赁方式进行购买，违反相关法律规定，亦有一定的过错。

对于损失金额的认定，申请人主张因被申请人的过错造成合同无效，致使其丧失了与第三方交易的机会，产生的房屋差价损失应由被申请人赔偿。损失金额应参照《2016年厦门经济特区年鉴》记载的2015年厦门商品住宅均价18928.07元与《2019年厦门经济特区年鉴》记载的2018年厦门商品住宅均价33715.43元之间的差额进行折算；被申请人则抗辩称双方对合同无效均有过错，双方的损失应由各自承担，且申请人主张参照的价格为“居住用地”性质的住宅，但案涉项目为非居住用地，性质完全不同。仲裁庭认为，本案中，申请人签订案涉合同，可能丧失与第三方的交易机会，但因为商品房交易的标的物是特定的，存在着个性的特征与价格的差异，因此与第三方的交易不是绝对产生的。案涉项目的土地性质为商务金融用地（办公），并非居住用地，故申请人提出的按照厦门商品住宅均价进行折算的主张缺乏相应的事实依据及法律依据，仲裁庭不予采纳。

申请人向被申请人支付了324842元购房款，《租赁合同》被认定无效，客观上会产生财产损失。就申请人财产损失，仲裁庭征询评估机构能否对案涉房屋进行价值评估，以期获取该房屋在签订合同时价值与现在价值之间的差价。但评估机构表示，该案涉房屋并未取得相应的权属证明，不能进行市场流通；且案涉房屋周边区域并无类似的建筑物可供评估参照，故无法进行评估。另外，检视2015年至2019年《厦门经济特区年鉴》中记载的办公楼均价进行折算，2019年厦门的办公楼与2015年的办公楼均价相差无几，对于认定损失赔偿不具有参考价值。

在缺乏其他损失赔偿标准的情况下，仲裁庭只能考虑以利息标准认定申请人的损失。本案合同签订后申请人已履行了大部分义务，即支付了大部分的款项，对申请人而言该款项必然会产生利息，该利息即为申请人的损失。对于利息的标准，并无可直接适用的依据，需综合考虑双方当事人的情况进行认定。一方面，申请人系自然人，其在社会经济活动中使用资金，会产生不同利率标准计算的利息，而受法律保护的利率上限为贷款市场报价利率（LPR）的四倍，但该标准仅适用于民间借贷，一来本案双方之间产生的不是民间借贷关系，二来被申请人为企业法人，不能与众多不特定的自然人产生民间借贷关系，因此本案不宜以LPR的四倍作为利息标准认定申请人的损失；另一方面，被申请人系企业法人，如向金融机构合理的融资成本为LPR的标准，被申请人收取申请人的款项，相应可以减少企业生产经营活动的融资成本，但企业的生产经营以盈利为目的，被申请人收取申请人款项所获得的利益不能简单等同于LPR标准，因此本案也不宜以LPR作为利息标准来认定申请人损失。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于逾期付款违约金的规定，虽然通常在无约定利率标准的情况下仅以逾期罚息（贷款利率上浮30%-50%）标准来计算利息，但考虑到申请人的购房需求落空，本案又存在主要过错方为被申请人，如参照上述标准计算利息显然不合理。因此仲裁庭依据公平原则，以一年期LPR和一年期LPR标准四倍的中间值作为利息参考值，经计算，一年期LPR标准为年利率3.85%，一年期LPR的四倍标准为年利率15.4%，中间值为年利率9.625%。结合无效的过错程度，仲裁庭认定以该标准计算的损失由被申请人承担90%。

综上，损失的金额应以申请人已付款项为基数，自申请人支付款项之日起，按照年利率9.625%的标准计算至实际付款之日止。经核算，暂计至2020年12月31日的金额为149262.92元（详见下表）。结合双方的过错程度，仲裁庭认定以该标准计算的损失由被申请人承担90%即134336.62元。

仲裁庭裁决：

一、被申请人按照年利率9.625%的标准赔偿申请人损失，暂计至2020年12月31日金额为149262.92元；

二、仲裁费用由申请人承担10%，被申请人承担90%。

《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》7、问：商品房买卖合同纠纷中，出卖人欺诈的，买受人能否请求按《福建省房屋消费者权益保护条例》的规定予以双倍赔偿?

答：出卖人承担惩罚性赔偿责任应以《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条列举的五种情形导致合同被确认无效或者被撤销、解除为限。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。

买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。

买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。

本案系一起特殊的租赁合同纠纷案，被申请人以超长时间租约的形式变相销售房屋，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定，申请人与被申请人签订的合同无效。在此情况下，因合同无效客观上对申请人产生了相应的损失，对于损失金额的认定，仲裁庭拟采取市场评估的方式来认定申请人的损失，由于案涉房屋并未竣工验收，亦无可以比照的项目，无法进行评估。鉴此 仲裁庭亦考虑通过厦门市经济年鉴所载明的商业用房均价的方式进行判断，但2015年度至2019年度商业用房均价也基本持平。若直接套用贷款利率，亦难以弥补申请人的损失。故仲裁庭依据公平原则，以一年期LPR和一年期LPR标准四倍的中间值作为利息参考值进行计算。

购房一般系普通公民较大的消费，应当谨慎选择，全面了解房屋情况，尽量避免购买以租代售、产权性质不清晰、仅转让使用权的房屋，规避相应的法律风险。