2019年7月24日，被申请人朱某某出具委托书，委托被申请人张某某代理签订房屋租赁合同及一切相关事宜。2019年7月28日，申请人赵某某（乙方）与被申请人朱某某（甲方）的委托代理人张某某签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方自愿将房屋出租给乙方使用，建筑面积89.44平方米。该房屋租赁期自2019年8月1日起至2022年8月30日止。每月租金金额2600元，租金叁年不变。租金付款的时间及方式：付陆押壹，下次付款提前十五天打入甲方指定账户，第一次付款时间为2020年1月15日，第二次付款时间为2020年7月15日，以次类推。租赁期间内，甲方无正当理由，提前收回该房屋的，甲方向乙方支付违约金15000元并退回所剩房屋租金。甲方同意乙方对房屋进行装修分割使用，合同到期，乙方恢复原户型，其中有一个月免租期。该合同第十七条还约定：因履行本合同发生的争议，由当事人协商解决，协商不成的，提交仲裁委员会仲裁。

合同签订后当日，申请人赵某某向被申请人张某某指定的银行卡账户转账支付了押金及六个月租金共计18200元，并且通过微信向被申请人张某某另行支付中介费2000元，被申请人张某某当日向申请人交付了房间钥匙，之后从2019年8月份开始近一个月时间，申请人赵某某对案涉房屋进行了装修，共计花费12646元。案涉房屋装修完成之后，2019年9月3日，申请人发现案涉房屋被人换锁，无法进入，并且看到被申请人朱某某在案涉房屋房门上张贴公告，内容为：您好，我是该房的业主，房东不承认租客与张某某签订租赁合同，请勿非法开锁！房东已经报案，锁已被房东更换，租客如看到此消息，尽快联系房东。房东已委托物业水电关掉！之后，申请人赵某某无法再承租并使用案涉房屋，与被申请人朱某某协商无果后，遂提起仲裁，并提出返还申请人租金、押金及赔偿装修损失的仲裁请求。

一、被申请人张某某是否属于无权代理，其主体是否适格；二、租赁合同是否合法有效，申请人赵某某主张退押金、租金和中介费是否合理；三、装修支出12646元是否属于合理损失。

关于争议焦点一。被申请人张某某不属于无权代理。被申请人张某某出示了被申请人朱某某的委托书及身份证、房产证复印件，申请人赵某某才与被申请人张某某签订了房屋租赁合同。朱某某给张某某的委托书载明：“委托张某某代理签订该房屋租赁合同及一切相关事宜，若有不实本人愿意承担因此引起的所有责任。”朱某某的书面答辩中承认委托书及身份证、房产证复印件均属于被申请人朱某某交付给张某某的，并且此前一两年被申请人张某某一直帮朱某某出租房屋。被申请人朱某某在书面答辩中以没有收到租金和没看见合同为由主张张某某为无权代理出租房屋，理由不成立，故仲裁庭认为应由被申请人朱某某对张某某的代理行为承担民事责任，而张某某并非本案适格主体。

关于争议焦点二。房屋租赁合同合法有效。被申请人朱某某将自己所有的房屋授权委托被申请人张某某出租，申请人赵某某与被申请人张某某签订了房屋租赁合同，合同合法有效。双方应该按照合同诚信履行合同义务，任何一方违约都应该承担违约责任和赔偿对方的损失。

虽然租赁合同合法有效，但被申请人朱某某擅自更换了房屋钥匙，且案涉房屋又被出租给他人，导致该租赁合同实际上已无法继续履行而终止。此外，申请人赵某某自合同签订日至今也从未入住该房屋。因此，申请人主张退还押金、租金属于合理的仲裁请求，仲裁庭予以支持。关于申请人主张的中介费，因案涉合同并未约定，故仲裁庭认为不属于本案审理范围。

关于争议焦点三。案涉租赁合同中约定申请人可以装修和分割使用房屋，且装修单据日期为2019年8月，送货地点为案涉房屋地址，并且被申请人朱某某的书面答辩中也承认了房屋被装修。因此，仲裁庭认为申请人装修支出12646元符合客观事实。由于被申请人朱某某违约导致申请人未能实际入住，故申请人主张的装修支出12646元属于合理支出，应当认定为当事人的损失，仲裁庭予以支持。而被申请人朱某某由此产生的损失，其可向张某某另行主张。

一、被申请人朱某某于本裁决书送达之日起十日内向申请人赵某某返还押金及租金共计人民币18200元；

二、被申请人朱某某于本裁决书送达之日起十日内向申请人赵某某赔偿装修损失人民币12646元；

三、驳回申请人赵某某对被申请人张某某的仲裁申请；

四、驳回申请人赵某某的其他仲裁请求；

五、本案仲裁费用人民币2692元（申请人已预交），由被申请人朱某某全部承担，并于本裁决书送达之日起十日内径直支付给申请人赵某某。

《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第一百零七条对违约责任进行了规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条第一款规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

代理人是以被代理人名义进行代理活动的人。依当事人的授权委托而确定的代理人，称为“委托代理人”。代理人不得超越代理权限进行代理，不得滥用代理权。代理人有权在代理权限范围内独立为意思表示，但不得损害被代理人利益。代理人在代理权限内，以被代理人名义所为的符合代理行为要件的行为，其法律后果直接由被代理人承担。

本案中，申请人将代理人、被代理人作为共同被申请人提起仲裁申请，而被代理人已出具委托书，委托代理人代理签订案涉房屋租赁合同及一切相关事宜，仲裁庭认定代理人并非适格主体，由被代理人承担责任，符合法律规定，既作出了合法合理的裁决，又充分保障了申请人的权益，值得借鉴。今后对于此类多个被申请人的案件，仲裁庭应当重点审查主体是否适格问题，以保障裁决的公正性。