2015年2月4日，申请人与被申请人分别签订八份《商铺租赁合同》。约定被申请人承租申请人代为管理赣州某综合商贸物流园八间商铺，用于经营食品贸易；合同期限3年，自2015年5月1日至2018年4月30日，免租期2015年5月1日至2016年4月30日止；八间商铺的租金：201号2500元/月、202号2000元/月、203号2000元/月、204号2750元/月、205号1833元/月、206号2250元/月、207号1833元/月、208号2250元/月。合同约定：“每半年结束前10日内缴纳下个半年的租金和管理费，即先交租金和管理费后使用。租金、管理费和自用水电费，不得以任何理由拖欠，逾期每天按欠费的千分之一缴纳滞纳金，逾期30日后仍不能足额交清上述全部款项的，甲方有权单方终止合同并收回场地，所收受的费用及保证金不退，且由此引起的一切损失由乙方承担……乙方不得以任何理由占用本项目公用面积或超线经营，堵塞消防通道，不得擅自改变甲方统一的装修格局。否则，甲方有权要求乙方恢复原状，乙方不按甲方所要求的期限整改完毕的，甲方有权解除合同，乙方所缴纳租赁保证金及租金不予退回，乙方并应支付违约金（每间商铺）5000元给甲方。乙方须按甲方经营管理公约中规定时间按时营业和歇业，乙方未经甲方书面同意，不得擅自停业。如擅自停业，每日按当月租金的20%计算违约金，连续5天擅自停业则视为乙方自动解约处理，甲方收回铺位，所收受的相关费用及租赁保证金不予退还……本合同自签订之日起生效，合同期间发生争议，双方按先协商后仲裁的方式处理，双方选定赣州仲裁委员会为仲裁机构。”合同签订后，被申请人按约定预付了八间商铺一个月的租金17416元和保证金34833元。申请人将八间商铺交付被申请人后，被申请人将商铺二层拆除了六部楼梯和四面墙体、三层拆除了七间卫生间和三面墙体等。因免租试营期间被申请人生意不景气，当赣州某城2015年5月30日正式开业后，被申请人承租商铺未正常开门营业，也未按约定交纳租金、水电费等。2016年7月14日，申请人向被申请人致送《商铺租赁合同解除通知函》一份，该合同解除函载明：“1、解除您与我司签订的赣州某城2号交易广场13栋201、202、203号铺位的《商铺租赁合同》，收回商铺；2、请您在2016年7月18日前，来我司办理商铺退还手续，交清商铺水电、租金等应缴费用；3、请您在办理商铺退还手续一周之内将商铺恢复原样，将商铺完整地交还给我司。逾期，我司将通过法律程序主张权利并追究您违反租赁合同约定的全部违约责任。”但被申请人未与申请人办理商铺退还手续，交纳水电、租金等费用。2016年9月26日，申请人委托江西某律师事务所致送被申请人《律师函》，催告被申请人于9月30日前据实缴纳租金、水电费、物业管理费，但催款未果。2016年11月25日，申请人遂以《合同解除函》通知被申请人于2016年12月5日前办理商铺归还手续，结清八间商铺的水电、租金、物业管理费，清理店铺内遗留货物，交还商铺钥匙，逾期申请人将强行清场收回店铺。2017年1月9日，申请人向被申请人送达《商铺恢复结构及归还通知函》，要求被申请人于2017年1月20日前恢复所破坏的商铺结构。由于被申请人置之不理，2017年5月24日，申请人向本会提出仲裁申请。

本案受理后，申请人申请对被申请人承租商铺恢复原状进行价格鉴定，本会遂委托江西赣州司法鉴定中心对被申请人承租商铺恢复原状的工程造价进行评估。2017年9月5日，赣州司法鉴定中心鉴定意见为：赣州某商贸物流园涉案商铺恢复原状所需费用为151189.11元。

本案在庭审质证时，被申请人对申请人提交的一、二、三组证据的三性不持异议，但对申请人主张第四组证据证明被申请人违约欠费的证明对象有异议。被申请人当庭出示手机播放录音，以证明其于2017年6月因打不开商铺门去找申请人工作人员，该商铺已被申请人更换钥匙。经询问双方当事人，被申请人陈述该录音为2017年6月所录，八间商铺的钥匙其于2017年6月交还申请人。但申请人陈述商铺换钥匙的时间是其提出仲裁申请之后。申请人对被申请人提交申请人2016年7月14日解除三间商铺的《商铺租赁合同解除通知函》予以认可，并表示13栋201-203号三间商铺租金计算至2016年7月30日止。

仲裁请求：1、请求贵委依法裁决被申请人向申请人清偿拖欠的租金计人民币104496元、支付违约金计人民币40000元，以上合计人民币144496元；

2、请求贵委依法裁决被申请人将向申请人所承租的商铺恢复原状；

3、仲裁费用由被申请人承担。

1、申请人要求被申请人支付租金的理由是否成立？

2、被申请人擅自拆除租赁物墙体、楼梯等结构，应否承担恢复原状或者赔偿责任？

被申请人应否承担拖欠租金的违约责任，该违约金应如何计算？             

依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零八条、第二百二十三条第二款、第二百二十七条之规定，裁决如下：

一、由被申请人许某支付申请人赣州某商业营运管理有限公司商铺租金78496元。

二、由被申请人许某支付申请人赣州某商业营运管理有限公司违约金40000元，与被申请人已付保证金34833元抵扣后，实际应付5167元。

三、由被申请人许某支付申请人赣州某商业营运管理有限公司恢复租赁商铺原结构估价款151189.11元。

上述给付条款，限于本裁决送达之日起十五日内履行完毕。逾期未履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款利率双倍计算，支付延期履行金。

本案仲裁费12931元，鉴定费4000元，合计16931元，由申请人赣州某商业营运管理有限公司承担8000元，被申请人许某承担8931元。

本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。

《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自完成时生效”，第六十条第一款规定，“当事人应按照约定全面履行自己的义务”，申请人与被申请人签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合同的内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合同有效，对双方当事人具有约束力.

中华人民共和国合同法第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物支付承租人使用收益，承租人支付租金的合同”。中华人民共和国合同法第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的出租人可以要求承租人在合理期限内支付承租人，逾期不支付的出租人可以解除合同”。申请人按约定将八间商铺交付被申请人后，被申请人在合同约定一年的免租期满后，未按约定缴纳商铺租金和水电费等，属违约行为。申请人于2016年7月14日致函被申请人解除三间商铺的租赁合同，但被申请人并未与申请人办理交还店铺的相关手续，同年11月25日，申请人再次致函被申请人解除八间商铺的租赁合同，被申请人仍未与申请人办理支付商铺的相关手续，双方当事人与商铺租赁合同约定的承租期三年。被申请人以免租期满时合同已解除，其不欠租金的抗辩理由不能成立，被申请人直至2017年6月才将店铺钥匙退还申请人，申请人要求被申请人支付三间商铺从2016年6月1日至2016年7月30日止，五间商铺从2016年6月1日至2016年11月30日止的租金是合理的，依法应予支持，中华人民共和国合同法第二百二十三条第二款规定，“承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设其他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”。被申请人未能举证证明申请人同意其拆除租赁商铺的楼梯、卫生间及部分墙体，故申请人要求被申请人将损害墙体结构部分恢复原状，本仲裁庭予以支持，鉴于租赁物现已交还申请人，被申请人应按鉴定评估价支付申请人为当。

中华人民共和国第一百零八条规定，“一方明确自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期届满之前，要求其承担违约责任”。对申请人要求被申请人支付违约金的要求，虽然双方于合同约定因被申请人违约解除合同，除其所缴纳租赁保证金不予退回，每间商铺还应支付违约金5000元，但双方规定的租赁保证金具有违约金性质，申请人只能择一选择，现申请人仲裁申请选择每间商铺5000元违约金，申请人已收保证金34833元应予以抵扣。

本案考虑申请人为新开发商城，人流量少，被申请人并未正常经营，为缓解双方矛盾，经做申请人工作，庭审中申请人同意不以被申请人交付钥匙的时间计算商铺租金，即三间商铺自2016年6月1日计算至2016年7月30日，五间商铺自2016年6月1日计算至2016年11月30日止，本庭对此予以认可。