申请人（自然人A）欲在深圳为其子女购买一套商品房，但由于其未满足深圳购房政策的要求，遂找到被申请人（自然人B）帮忙代持所购的房产，被申请人同意。2020年7月10日，申请人与被申请人签署了《代持、代管协议》。双方约定申请人购入房产，需以被申请人名义签订房屋买卖合同，但购房款由申请人承担。购房首期款由申请人通过被申请人银行账户支付，其余购房款以被申请人名义办理按揭贷款，由申请人通过被申请人银行账户进行还款。申请人同意案涉房产的学位由被申请人使用。申请人根据资产配置需要转让案涉房产、变更产权人的，被申请人应积极配合，所需费用由申请人全部承担。

被申请人按照与申请人之间的安排与房屋出卖方签订了《深圳市二手房买卖合同》，并将申请人转入自己账户内的款项支付了涉案房产的定金、首付款、中介费等。申请人每个月将涉案房产的房贷按时转入被申请人的银行账户内，贷款银行每个月从被申请人银行账户内将当月房贷划扣。2020年8月19日，案涉房屋办理了不动产登记。该房地产权登记证书载明，权利人为被申请人，附记载明该不动产为市场商品房，取得方式为购买，“根据深府办规【2018】9号，自登记之日起3年内禁止转让”。基于上述贷款，案涉房屋抵押给银行并办理了抵押登记。

涉案房产交付后，申请人将房屋出租收益，租客每月直接将租金支付给申请人。2021年，申请人与被申请人之间产生矛盾，双方在沟通过程中被申请人曾作出“房子便宜卖”“有客户买就可以过户”的表述，申请人产生不安情绪，故提起本案仲裁请求：1.裁决被申请人积极配合将案涉房产过户至申请人名下。2.裁决被申请人承担申请人因提起仲裁支出的仲裁费、律师费。

被申请人答辩认为：1.案涉《代持、代管协议》因违反公序良俗而无效。2.根据深圳市政府规定，案涉房产尚未经过禁止转让期，客观上不具备转移登记的可能。

1.    是否可以确认借名买房事实的存在？

2.    案涉《代持、代管协议》是否有效？

3.    申请人能否要求被申请人协助办理变更产权登记？

确认申请人与被申请人之间存在借名买房的事实，申请人系案涉房产的实际购买人，案涉《代持、代管协议》有效，但因房产尚处于政府规定的禁止转让期，申请人要求被申请人配合办理房产转移登记的仲裁请求无法履行，遂驳回该请求。

《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

借名买房，或称房产代持，指的是购房人因不满足购房资格或贷款政策等原因，借用他人名义购房，购房人支付购房款但将房产登记在出名人名下的行为。借名买房协议所引发的案件争议焦点往往集中在合同效力的认定上，而仲裁庭对合同效力的判定将直接对今后案涉房产的物权登记产生重要影响。实践中，案件当事人主张合同无效主要基于两个核心理由：一为合同签署违反效力性强制性规定；二为合同签署违背公序良俗。就合同是否违反效力性强制性规定的问题，类似案件的仲裁庭尚可根据现行法律及司法解释，结合个案当事人的具体抗辩内容进行分析，作出趋向一致的结论；但就合同是否违反公序良俗的问题上，不同的仲裁庭面对不同的个案情形，从不同的角度出发，则很有可能得出相反的结论。

就本案，仲裁庭基于案件的具体情况，肯定代持事实、确认协议效力，并对三个争议焦点问题给出了明确的意见。

关于本案是否可以确认借名买房事实的存在。首先，被申请人承认替申请人持有房产。另外，从证据角度，仲裁庭亦可分析得出该结论。本案双方签订书面的《代持、代管协议》，对房产代持方式及房产购得、房款支付等事项作了详细的约定。在实际操作中，双方亦按照约定履行。被申请人与案外人签订购房合同，购入案涉房产，登记在被申请人名下。申请人提交了银行账户的交易明细，证明其向被申请人支付了购房款、房产过户税费及居间费用。案涉房产的不动产权证书由申请人保管，申请人将房屋出租并收益，同时申请人同意由被申请人使用案涉房产的学位名额，以此作为被申请人代持的对价。除此之外，被申请人虽为房产的证载权利人，但未对房产行使权利，亦对房产多年来出租并由申请人收益未提出异议。由此，本案可以确认存在由被申请人代申请人持有房产的事实。

关于《代持、代管协议》的效力。被申请人认为违反了社会公共利益，违背公序良俗，应当认定为无效。仲裁庭未采纳被申请人的抗辩意见，肯定了《代持、代管协议》的效力。理由是：其一，案涉房屋系商品用房，并非政府为住房困难群体提供的具有社会保障性质的经济适用房等政策性保障住房，因此，申请人的借名购房行为未挤占特殊群体中具有住房需求且有购房能力主体的购房机会，且被申请人亦未具体指出案涉合同违背公序良俗的理由，故仲裁庭认为本案中申请人借名购买商品用房的行为未违背公序良俗。其二，深府办规【2018】9号等相关限购政策并非全国人大及其常委会制定的法律或国务院制定的行政法规，不能作为否定合同效力的法律依据。根据《民法典》第一百五十三条第一款规定，“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”案涉《代持、代管协议》不存在违反法律、行政法规关于效力性强制规范的情形，系基于各方当事人真实的意思表示而签订的，亦未违背公序良俗，为有效合同，对双方均有约束力。

关于能否支持被申请人配合申请人进行变更登记。经过上述分析，仲裁庭已确认本案存在房产代持的事实，且双方关于代持安排签订的《代持、代管协议》为有效合同，双方应受该合同的约束。《代持、代管协议》约定，申请人需要变更产权人的，被申请人需配合，故申请人的此项请求有合同依据。但确认申请人系房产购买人并不意味着确认物权归属，亦不代表能够突破政府制定的房地产管理政策。案涉房产权利证书记载“根据深府办规【2018】9号，自登记之日起3年内禁止转让”，即自2020年8月19日至2023年8月18日止禁止转让。因而，本案审理时案涉房产不具备转移过户的政策空间。申请人的该项主张，因客观上履行不能，未获仲裁庭支持。但如上所述，仲裁庭已确认申请人为房产购买人，申请人根据《代持、代管协议》享有将房产过户登记至自己名下的资格，申请人可在政策规定的禁止转让时限经过之后，要求被申请人协助过户。

本案是较为典型的借名买房纠纷案件，双方对代持事项约定清晰并且履约规范，对事实查明起到了很大的作用。对于此类纠纷的处理均可循本案仲裁庭的思路，首先确认是否存在借名买房关系，进而分析借名买房协议的效力，最后考量当事人诉请是否具有实现的现实可能性。  

对于签订书面借名买房协议的案件，只要确认合同的真实性，对确认借名买房事实的存在具有较大帮助。而此类案件借名人与出名人往往有较为特殊的身份关系，如亲戚、朋友等。出于信任，当事人也不乏仅以口头方式进行代持安排。纠纷发生后，出名人并不承认代持关系，以其为证载权利人，或其购买、占有、收益所争房产的事实来抗辩称其为房产实际所有人，其依据也十分有力。这时需要着重查明以下三点：（一）借名的原因。诚然，借名买房合同不应当被鼓励，因其签订的目的多是为了规避宏观政策，但仲裁庭亦可在此基础上进一步探究个案“借名”的背后成因，其系出于“炒房”“享受本不可获得的贷款优惠”，或是基于家庭刚需住房的需要或其他因素，此等查明有助于仲裁庭确定案件审理的取向。（二）出资来源。没有书面代持协议，但银行交易记录往往有据可查。对于首期款、贷款的支付记录及来源可以确认实际出资人，还需要证明这部分出资不属于赠与、借贷。此外，房产物业费、水电费、装修款一般是由实际购买人支付。（三）房产实际控制人。多数借名买房仅是借用他人名义购房，实际行使权利的还是借名人本身。也存在房产由出名人使用的情况，但是作为实际出资及产权凭证的房产证、购房合同、支付收据等资料，一般会由真实权利人保管。

确认借名买房关系存在后，则可结合查明的情况对合同效力进行判断。需强调的是，借名买房纠纷中合同效力认定问题不宜为单纯追求“同类同判”而忽略个案因素对案件的影响。不同的仲裁庭在审理此类争议性较大的案件时，需要深入审查案件各个方面的因素，在“维护个案交易稳定”与“维护宏观政策执行”的价值取向之间取得相对的平衡。例如本案中，申请人购买案涉房产实则系为解决其子女成年后的住房问题，并无恶意炒房进而对国家防止房屋金融化而制定的相应政策造成明显损害的情况；此外，案涉房产亦并非政策性保障用房且提出合同无效主张的被申请人亦根据借名购房合同获得相应的利益。因此本案仲裁庭确认了本案合同的效力。

最后，需要注意的是，即使仲裁庭认定合同有效，借名人亦无法请求法院或仲裁院直接确认房产物权归属。双方签订借名买房协议已对房屋登记在出名人名下达成合意，办理登记时亦是依据合法有效的房屋买卖合同，并不能因借名买房协议否定物权登记效力，这也是维护物权公示原则的体现。倘若依借名买房协议确认借名人为产权人，这将导致司法裁判结果与行政机关的登记结果产生矛盾。因此，借名人仅可依据基于借名协议形成的债权向出名人主张权利。另外，虽然确认借名人享有合同下的权利，但若借名人本身仍然无法满足购房政策要求，则其亦无法实现过户的目的。