2018年3月16日，申请人自然人某甲（出租人）与被申请人某乙实业公司（承租人）签订了《房屋租赁合同》，约定申请人将某租赁房屋出租给被申请人使用，2018年7月1日至2019年6月30日期间的月租金为人民币75,000元，2019年7月1日至2020年6月30日期间的月租金为人民币78,750元，以此类推，租金每年递增5%，租金每月5日前交清。被申请人逾期未交付租金10天以上，申请人有权向被申请人提出解除合同。2018年7月至2019年8月，被申请人依约每月支付租金。2019年11月26日，被申请人委托案外人某丙向申请人转账支付人民币204,000元，交易用途注明为：9、10、11 月份租金。

2019年6月25日，被申请人向申请人发出《联络函一》称，因租赁市场低迷，请求免除本年度租金递增，租金下调至每月人民币55,000 元。2019年9月10日，被申请人向申请人发出《联络函二》称，若申请人不能满足降租要求，将不再缴纳租金并于本月退回涉案租赁房屋。2019年9月29日，被申请人向申请人发出《联络函》，请求租金延缓3个月缴纳。

2019年11月5日及2019年11月7日，申请人向被申请人发出两份内容一致的《解除合同通知书》称，被申请人拖欠租金已达10天以上，申请人行使合同解除权，要求被申请人收到本通知之日起5日内腾空租赁房屋并交付申请人，结清全部费用。

2019年11月5日，被申请人向申请人发出《复函》称，同意申请人解除合同的要求，但因需向其转租户履行相关手续，5天内腾空太过仓促。

2019年11月26日，申请人向深圳国际仲裁院申请仲裁，请求：1.裁决被申请人支付拖欠租金人民币32,250元；2.裁决被申请人承担拖欠租金的滞纳金人民币103,380元（以拖欠的租金为基数，按每天0.5%的比例，自2019年9月16日起暂计至2020年3月25日，实际计至被申请人付清租金之日止）；3.裁决被申请人承担免租期租金人民币150,000元；4.裁决被申请人支付逾期交房的房屋占用费人民币651,000元（以双倍租金为计算标准，自2019年11月13日起算，直至被申请人交还房屋之日）；5.裁决被申请人支付物业费等费用人民币26,019.76元，直至被申请人交还房屋至；6.裁决被申请人承担申请人所支付的律师费人民币28,000元；7.裁决被申请人承担本案仲裁费。

被申请人认为，2019年租赁市场租金水平大幅下跌，导致被申请人按照之前签订的租金标准无法实现合同目的，属于情势变更，希望依据公平原则依法调减申请人的仲裁请求。此外，申请人解除合同应给予被申请人宽限期。

1、房屋租赁市场价格下降是否构成情势变更？

2、《房屋租赁合同》的解除时间？

（一）被申请人向申请人支付租金人民币32,250元；

（二）被申请人向申请人支付计自2019年9月16日至2019年11月25日止的拖欠租金违约金（滞纳金）人民币7,455元；被申请人应以人民币32,250元为基数，按年利率24%的标准，向申请人计付自2019年11月26日至实际付清之日止的拖欠租金违约金（滞纳金）；

（三）被申请人向申请人支付逾期交房房屋占用费人民币204,750元；

（四）被申请人向申请人支付律师费计人民币22,000 元；

（五）本案仲裁费人民币11,054.50元，由申请人承担30%，即人民币3,316.35 元；被申请人承担70%，即人民币7,738.15元。申请人已预交人民币41,268 元，冲抵本案仲裁费后，剩余部分人民币30,213.50元由仲裁院退回申请人；

（六）驳回申请人的其他仲裁请求。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（下称《合同法司法解释（二）》）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”

“不属于商业风险”的重大变化是情势变更的构成要件之一。根据仲裁庭的分析，本案租赁市场租金价格下跌的主要原因是租赁市场的供给增加以及需求下降，上述原因均属于市场中可合理预见的商业风险，因此不构成情势变更。

《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十三条第二款规定：“ 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”

《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”

根据《房屋租赁合同》的约定，被申请人逾期未交付租金10天以上，申请人有权向被申请人提出解除合同。截至2019年11月5日，被申请人逾期未付租金时长已超过10天，申请人具有《合同法》第九十三条第二款规定的约定解除权，解除时间应为《解除合同通知书》到达被申请人之日。

本案争议焦点有二，一是房屋租赁市场价格下降是否构成情势变更；二是《房屋租赁合同》的解除时间。

关于第一个争议焦点，本案被申请人以房屋租赁市场价格下降构成情势变更为由，主张应依法调减租金等费用，实质上是基于合同之外的因素请求仲裁庭对合同内容予以变更。作为法定的救济制度，情势变更原则赋予了裁判者在双方当事人合同意思之外重新分配经济风险与收益的权力，大大增加了裁判者的自由裁量权，如适用不当很可能会损害合同一方当事人的合法权益，故本案仲裁庭就被申请人的该项主张作了审慎的研判与分析。

无论是现行的《合同法司法解释（二）》第二十六条，还是即将施行的《民法典》第五百三十三条第一款，均把“不属于商业风险的重大变化”作为情势变更的构成要件之一。编者认为，租赁市场的租金价格波动是否属于商业风险难以一概而论，需要结合商业风险的概念以及引起租金价格波动的具体原因进行判断。有学者认为，商业风险是指在商业活动中，由于各种不确定因素引起的，给商业主体带来获利或损失的机会或可能性的一种客观经济现象。而市场的价格波动本身就可能是引起商业风险的不确定因素。在本案中，根据仲裁庭查明的事实，导致租赁市场租金下降主要是两个方面的原因：一是新建写字楼的供给增加。在《房屋租赁合同》履行期间，双方当事人所在地区的租赁写字楼供应量维持着较高增速，但供给信息属于公开信息，双方当事人应对此有所预期。二是企业租赁需求下降。根据被申请人提供的证据显示，由于2019年部分金融企业退出市场以及部分企业利润下滑，从而导致租赁市场的需求也在下降。上述供给和需求两端的变化均属于商业活动中必然面临的客观经济现象，当事人应当对此具有合理预期，故本案中的租金价格下降本身就是引起商业风险的因素之一，难以认定构成情势变更。

关于第二个争议焦点，被申请人主张解除《房屋租赁合同》应当给予其宽限期，合同的解除时间应为其交还房屋的当日。编者认为，被申请人逾期未付租金时长已超过10天，申请人在《房屋租赁合同》中的约定解除权的行使条件已成就，根据《合同法》第九十六条的规定，合同的解除时间应为申请人发出的《解除合同通知书》到达被申请人之日，即2019年11月5日。申请人解除合同的依据是《房屋租赁合同》中的约定解除权，值得探讨的是，如果本案被申请人不同意解除合同，仲裁庭能否根据诚实信用原则对约定解除权进行解释？

以往的司法实践对该问题存在不同观点。一种观点认为，只要约定解除权的条件成就，就应当认可当事人行使合同解除权的效力，尊重当事人的意思自治，贯彻契约自由。另一种观点认为，基于诚实信用原则的考虑，如果完全不对当事人的约定解除权进行限制，容易造成社会资源的浪费，违背当事人缔约时的真实目的，引起更多的纠纷。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定就持上述第二种观点。编者认为，在当事人约定的合同解除条件已成就的情况下，行使合同约定解除权是当事人的自由。但是，这种自由应当是相对的，不应以违反诚实信用原则作为代价。因此，编者赞成根据诚实信用原则对约定解除条件进行解释，以适当限制合同解除权的行使。

承租人拖欠租金是引发房屋租赁合同纠纷的常见原因之一，在大部分情况下，双方如就租金价格重新协商一致，将有助于化解纠纷、节约成本。一方当事人以租金价格波动为由主张情势变更并请求调整租金的，需结合情势变更的构成要件以及引起租金价格波动的原因进行审慎判断，避免恣意变更合同。此外，租赁合同的守约方如基于合同约定的解除权请求解除合同的，应当结合诚实信用原则对违约方的违约程度、是否影响守约方合同目的实现等因素进行审查，以确定合同是否应当解除。