2014年至2015年期间，被申请人售楼部对外宣传XXX小区终身免收物业费。

2015年10月4日申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》,申请人购买被申请人开发的位于XXX小区5幢2（单元）506号房。合同约定：出卖人应于2015年10月31日前将具备商品房经勘察、设计、施工、监理、建设单位五大责任主体联合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 房屋交付时出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。出卖人如逾期交房，以交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。买受人同意出卖人以信函或电话的方式通知买受人。房屋达到交付条件时，出卖人按约定方式通知买受人接房。并从交付第二日起计算保修期及交纳物业管理服务费用。买受人同意接受和遵守出卖人指定的前期物业管理公司的管理，并按照有关规定承担物业管理费用。双方商定，合同中未确定的、与合同中所涉及房屋的一切宣传册，各种广告等说明和宣传内容，不视为合同的有效组成部分。本合同在履行过程中发生的争议，提交周口市仲裁委员会仲裁。合同签订后，申请人向被申请人履行了全部购房款义务。涉案房屋于2016年12月29日经五大主体联合验收合格。被申请人于2016年12月30日为申请人办理了房屋质量保证书、使用说明书。被申请人提交的交房明细显示，XXX小区5号楼于2016年7月左右开始陆续交接房屋，申请人一栏显示“某某某，2016年10月6日，在外地回来时签约”。2021年7月2日申请人到被申请人处要求交房时，因物业费问题双方意见不一致，发生纠纷。申请人以未收到被申请人交房通知为由，请求被申请人自合同约定的交房之日的第二天起至2021年7月2日向其支付逾期交房违约金77911.49元。请求被申请人履行要约，依约免除申请人终身物业费用。

本案在审理期间，申请人已接收所购房屋，并交付了一年的物业费，申请人撤回了请求被申请人交付房屋的仲裁请求。

被申请人答辩意见为：一、申请人提出被申请人立即向申请人交付所购房屋与事实不符，应予裁定驳回。二、申请人提出的被申请人支付逾期交房违约金77911.49元无事实与法律依据，应予裁定驳回。三、申请人提出的被申请人履行要约，依约免除申请人终身物业费无事实与法律依据，应予裁定驳回。

一、申请人请求被申请人支付逾期交房违约金77611.55元；

二、申请人请求被申请人履行要约，依约免除申请人终身物业费用。

一、被申请人向申请人支付延期交付房屋违约金25747元；

二、准予申请人撤回请求被申请人立即交付所购房屋的仲裁请求；

三、驳回申请人的其他仲裁请求。

《中华人民共和国民法典》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”,第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉承诚实，恪守承诺”。第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护”、第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。

公平原则要求民事主体从事民事活动时要秉承公平理念，公正、平允、合理地确定各方的权利和义务，并依法承担相应的民事责任。

诚实原则要求所有民事主体在从事任何民事活动时，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应当秉持诚实、善意，信守自己的诺言。

依法成立的合同受法律保护，说的是合同成立后即在当事人之间产生了法律效力，当事人必须受到合同的约束。

合同纠纷的解决方式，当事人可以约定管辖，仲裁协议的达成可以在合同条款中约定，也可以在合同之外另行签订仲裁协议。本案中，双方当事人在签订合同时即约定了纠纷解决方式为仲裁，并明确约定由周口仲裁委员会仲裁，因此，周口仲裁委员会，对本案具有管辖权。

在签订《商品房买卖合同》案件时，对房屋交付时间、通知购房人收房的方式要有明确约定。出卖人要按照合同约定的方式，及时、准确通知到位。买卖双方要及时行使自己的权利，在行使权利时，要从公平、诚实、善意原则出发。在从事任何民事活动时，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应当秉持诚实、善意，信守自己的诺言。

申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的权利义务。《商品房买卖合同》约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应该书面通知买受人办理交付手续。买受人同意出卖人以信函或电话的方式通知买受人。被申请人在已经具备交付房屋的情况下，未按照合同约定的方式通知申请人，致使申请人未能及时接收所购房屋，被申请人的行为已构成违约，应当承担违约责任。《商品房买卖合同》约定自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方签订《商品房买卖合同》时间为2015年4月4日，约定交房期限为2015年10月31日前。被申请人提交的交房明细显示，“某某某，2016年10月6日，在外地回来时签约”。申请人对此不予认可。但被申请人所建房屋2016年12月29日经五大主体联合验收合格。被申请人于2016年12月30日为申请人办理了房屋质量保证书、使用说明书。说明在2016年12月30日之前被申请人不符合交房条件。在此之前即使被申请人通知了申请人，申请人亦有理由拒收房屋。被申请人未按合同约定期间交付房屋，自2015年11月1日至2016年12月30日的期间属被申请人违约，被申请人应承担逾期交房的违约责任。按照合同约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金计算为15747元(374935元×日万分之一×420天=15747元）。

从被申请人提交的XXX小区其他购房户交房手续中，可以看出XXX小区5号楼自2016年7月左右开始陆续交付房屋，说明本案当事人签订《商品房买卖合同》时，申请人所购房屋为准现房。2016年12月30日申请人所购商品房的手续已经完备，XXX小区5号楼已具备房屋交付条件。申请人虽然不认可被申请人于2016年10月6日的交房通知方式，但申请人在长达四年多的时间里对所购房屋未予过问，说明申请人也不急于入住，怠于行使自己的权利。因被申请人已具备交付条件，从公平、诚实、善意原则出发，鉴于被申请人向申请人发出交房通知的方式不够规范，在此期间的违约金以被申请人向申请人支付10000元为宜。故申请人请求被申请人支付77611.55元违约金的仲裁请求，仲裁庭支持25747元。申请人请求违约金超出的部分，仲裁庭不予支持。

被申请人与物业服务有限公司是各自具有独立的法人资格，是两个不同的法律关系主体。申请人与被申请人之间形成的是房屋买卖合同关系，在未获得物业服务有限公司授权委托的情形下，被申请人无权擅自处分物业公司权利，无权就物业费收取事项在宣传时对外作出承诺，减免物业费的承诺超越了被申请人在房屋买卖法律关系中的应有权利范围，可以理解为房产开发公司在售房时为促使买受人成功购房所采取的一种商业促销手段。该承诺是一种无权代理行为，根据《合同法》的规定，无权代理行为在未经被代理人追认的情形下，对被代理人不发生法律效力。且双方签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，买受人同意接受和遵守出卖人指定的前期物业管理公司的管理，并按照有关规定承担物业管理费用。双方商定，合同中未确定的、与合同中所涉及房屋的一切宣传册，各种广告等说明和宣传内容，不视为合同的有效组成部分。《商品房买卖合同》并未约定终身免收物业费。故申请人请求被申请人履行要约，依约免除申请人终身物业费用的仲裁请求，仲裁庭不予支持。