2011年2月11日，申请人周某建与被申请人胜利油田某建设集团有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，被申请人将广州路以北、泰山路以西的春城新区面积为157.6㎡的某某号二层商铺以6150元/㎡的价格出售给申请人所有，房屋总价款为969240元整，签订合同时一次性付清全款，最终以产权登记面积为准，单价不变，多退少补。合同第十九条约定，本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交东营仲裁委员会仲裁。申请人在合同末页签字捺印；被申请人在合同末页盖章，法定代表人签字。上述合同对申请人逾期付款的违约责任、被申请人预期交房的违约责任、关于产权登记等事项皆未约定。申请人分三次向被申请人付清涉案房款：分别于2010年12月13日付款50万元、2011年1月23日付款30万元、2011年4月5日付款169240元。

另查明，胜利油田属于央企，被申请人属于胜利油田房地产开发企业，被申请人开发的涉案房地产项目在胜利油田所辖区域范围内。长期以来，由于油田区域内的土地性质问题，油田房企开发的房屋大多具均有福利性质，对购房人的资格有严格的限制，因此，购买人在购房后居住十几年甚至几十年都不能办理不动产权证书。2016年，国资委发文支持央企剥离“四供一业”服务，以提质增效、增强企业活力。2018年7月16日，胜利油田办市政设施分离移交方案出炉，对胜利油田旗下拥有的供水、供电、供暖、供气和物业管理等“四供一业”业务的移交内容和时间做出了清晰的说明，此次胜利油田的移交，资产和业务要求无偿划转，且计划在2018年底前完成资产和土地划转工作，并从2019年1月1日至2021年12月31日设置了三年过渡期。2019年1月10日，东营市自然资源局（现为东营市自然资源和规划局）印发《胜利油田职工住房不动产登记工作实施方案》（东自然资发〔2019〕2号），该《实施方案》规定：加快推进油田新建住房登记，同步实施油田房改住房登记，力争在2020年底前基本完成。据此，根据国家和地方政府房改政策的调整，国有大型企业进入了地方的行政管理体制。油田房企在油田区域内开发的房屋多数在2019年以后也陆续开始办理不动产产权证书。从2020年1月开始，包括涉案房屋在内的被申请人开发的春城新区项目，经过油地结合逐步得到验收，也陆续开始办理不动产权证书。2022年7月21日，被申请人通知申请人办理不动产权证书，申请人拒绝到被申请人处确认个人信息，使得被申请人无法为申请人办理按份共有的不动产权证书。

又查明，申请人于2011年3月2日向胜北社区春城新区物业六站支付押金300元，于2021年3月17日向被申请人支付维修基金4728元。被申请人提供的《不动产产权情况表》载明，产权证号某某号房产，建筑面积为352.17㎡，申请人的涉案19#楼27号即东营区某某号房产，包含在某某房产之内。经测绘公司测绘，申请人涉案房产的建筑面积为157.6㎡，其西面相邻的房产建筑面积为193.67㎡，两处房产同属产权证号某某号登记房产。

2022年9月30日，申请人向东营仲裁委员会提起仲裁，请求裁决：1、被申请人协助申请人办理位于广州路以北、泰山路以西的春城新区某某号房产的不动产产权转移登记手续；2、被申请人向申请人支付违约金711200元（自2011年5月13日起计算至2020年8月19日止以购房款969240元为基数按照同期银行贷款利率计算、自2020年8月20日起暂计算至2022年9月29日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款报价利率计算）；并支付自2022年9月30日起至协助申请人办理完成不动产产权转移登记手续之日止以969240元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款报价利率的1.3倍计算的利息；3、本案仲裁费用全部由被申请人承担。

被申请人辩称，1、被申请人认可与申请人之间存在房屋买卖合同关系，但申请人主张的春城新区某某号商品房实际与其西面相邻的房屋按份共有一个不动产权证，即东营市国土自然资源局出具的《不动产产权情况表》中的“某某号”，如果办理不动产权证，则申请人与其西面相邻的房屋应当办理在同一个不动产权证书上，其中注明是按份共有，因此，在东营市规划局没有改变房屋平面图规划的情况下，被申请人无法对申请人的房屋建筑面积157.6㎡进行权属分割，即被申请人无法协助申请人办理其请求的不动产产权转移登记手续，申请人的该项仲裁请求属于事实上和法律上的履行不能。2、申请人主张的违约金没有事实和法律依据，被申请人拒绝向申请人支付违约金。被申请人即便构成违约，申请人主张的违约金也过高，依据法律规定应予以减免。3、涉案房屋现正在办理不动产权证书，由于申请人拒绝确认个人信息，也不配合办理不动产产权证书，使得被申请人无法为申请人办理按份共有的不动产产权证书，申请人为此应当承担违约责任以及由此引起的不利后果，并赔偿由此给被申请人造成的损失。综上所述，望仲裁庭依据本案的客观情况，查明事实，驳回申请人的全部仲裁请求。

1、被申请人是否有义务协助被申请人办理不动产产权转移登记手续？

申请人认为，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，并依约将全部购房款分三次支付被申请人，被申请人应依据相关法律规定为申请人办理不动产产权转移登记手续。

被申请人认为，申请人所有的涉案房屋实际应当与其西面相邻的房屋按份共有一个不动产权证书，在东营市规划局没有变更房屋平面图规划的情况下，被申请人无法对涉案房屋与其西面相邻的房屋进行权属分割。申请人要求被申请人协助办理不动产产权转移登记手续的仲裁请求，属于事实上和法律上的履行不能。

2、被申请人应否向申请人支付违约金？

申请人认为，涉案房屋是现房，申请人依约向被申请人支付了全部购房款，依据相关法律规定，被申请人应该在合同签订后的90日内协助申请人办理不动产权转移登记手续，现早已超过办理不动产权转移登记手续的期限。经申请人多次催促，被申请人一直怠于履行其上述义务，其行为已经构成违约，并给申请人造成了损失，因此，被申请人应依法向申请人支付按照同期银行贷款利率以及全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.3倍计算的违约金。

被申请人认为，申请人主张的违约金没有事实和法律依据，被申请人拒绝向申请人支付违约金。首先，申请人在履行合同过程中存在过错。如申请人所述，涉案房屋属于现房销售，在2011年2月11日签订合同时，被申请人已将房屋交付申请人，依据涉案合同第六条的约定，申请人应当在“签订合同时一次性付清全款，”而申请人是在2011年4月5日才付清全部购房款，构成违约。其次，被申请人即便构成违约，申请人主张的违约金也过高，仲裁庭应当依据相关法律规定予以减免。

3、被申请人要求申请人赔偿损失是否有事实与法律依据？

被申请人认为，涉案房屋现正在办理不动产权证书，由于申请人拒绝到被申请人处确认个人信息，并拒绝配合办理不动产权证书，使得被申请人无法协助申请人办理按份共有的不动产权证书，申请人为此应当承担违约责任以及由此引起的不利后果，并赔偿由此给被申请人造成的损失。

申请人认为，申请人要求办理的是单独所有的不动产权证书，而被申请人给申请人办理的是按份共有的不动产权证书，因此，申请人才予以拒绝。被申请人要求申请人赔偿损失无事实与法律依据，仲裁庭应当予以驳回。

一、被申请人胜利油田某建设集团有限公司于本裁决书送达之日起十日内支付申请人周某建违约金106594.9元。

二、驳回申请人周某建其他仲裁请求。

一、关于本案法律适用问题

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”

《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行，涉案《商品房买卖合同》于2011年2月11日签订，但本案相关法律事实持续至民法典施行后，因此，本案应依据民法典及其司法解释以及其他相关法律法规的规定进行裁决。

二、关于涉案合同的效力问题

（1）《中华人民共和国民法典》第一百一十九条“ 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”

（2）《中华人民共和国民法典》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”

（3）《中华人民共和国民法典》第四百六十五条“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”

（4）《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

涉案《商品房买卖合同》系双方当事人依照法定程序订立，具备合同成立的必备要件，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应依据合同约定全面履行自己的义务。

三、关于被申请人是否有义务协助申请人办理不动产产权转移登记手续问题

（1）《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”

（2）《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;(三)债权人在合理期限内未请求履行。”

（3）《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

如前所述，涉案房屋由于历史原因，在建成后多年不能办理不动产权证书，且双方在《商品房买卖合同》中也未对房屋办证问题作出约定。根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，房地产开发企业负有为买受人办理房屋权属登记资料报备及协助办证两项义务。在涉案房屋具备办理房屋权属登记条件的情况下，被申请人应积极协助申请人办理权属登记手续。2019年1月10日，东营市自然资源局印发《胜利油田职工住房不动产登记工作实施方案》，根据该实施方案，涉案房屋于2020年1月已具备办理权属登记手续的条件，但由于不符合东营市自然资源和规划局的规划要求，只能与其西面相邻的另一处房屋同属一个不动产产权证号，只能办在同一个不动产权证书上。申请人仲裁请求被申请人为其涉案的春城新区19#楼27号房产办理不动产产权转移登记手续，即要求办理单独的不动产权证书，将其房产从与其相邻的房产中分离开来。仲裁庭认为，在东营市自然资源和规划局没有改变涉案房屋规划方案之前，被申请人无法对申请人仲裁请求的房屋建筑面积进行权属分割，从而无法完成涉案房屋不动产产权转移登记手续，这种情形造成履行上存在法律和事实上的障碍，故，仲裁庭对申请人的该项仲裁请求不予支持。

四、申请人仲裁请求的违约金是否应予支持？如何支持？

（1）《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

（2）《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益;但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”

（3）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2020〕17号第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

如前所述，涉案房屋之所以长期不能办理不动产权证书，系因房屋所占土地的性质等历史遗留问题所致，应属于《民法典》第五百八十条规定的“法律上或者事实上不能履行”。但自2019年1月10日开始，依据现行政策，油田房企开发的房产陆续具备办理不动产权证书的条件，被申请人开发的涉案房产项目也于2020年1月具备了办证条件，但被申请人却没有积极协助申请人办证，一直拖延至2022年7月21日才通知申请人办理不动产权证书。被申请人怠于履行其法定义务的行为，构成违约，应承担相应的违约责任。至于被申请人承担违约责任的具体范围，仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的涉案《商品房买卖合同》没有对房屋办证问题作出约定，同时结合当时的政策规定，可以证明双方当事人在签订合同时均明知涉案房屋不能办理不动产权证书的事实。况且，胜利油田房企在其辖区内开发的房产在2019年以前均不能办理不动产权证书，这也是众所周知的事实（在东营市范围内，包括申请人）。因此，作为完全民事行为能力人的申请人，在明知房屋不能办理不动产权证书的情况下却仍然与被申请人签订《商品房买卖合同》，并购买涉案房屋的行为，系对其相应权利的处分。据此，在被申请人无法为涉案房屋办理不动产权证书，且并非“由于出卖人的原因”不能办理的情况下，要求被申请人支付2020年1月1日之前的逾期办证违约金，没有事实与法律依据，且有失公允，仲裁庭不予支持。在具备办证条件后，被申请人通知申请人办证，但申请人却不到被申请人处确认个人信息，使得被申请人无法为申请人办理按份共有的不动产权证书，因此，对申请人要求被申请人支付2022年7月21日之后违约金的仲裁请求亦不予支持。但被申请人应向申请人支付2020年1月1日至2022年7月21日期间以购房款969240元为基数按同期银行贷款利率以及全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款报价利率的1.3倍计算的逾期办证违约金106594.9元，对于超出部分不予支持。

五、关于被申请人要求申请人赔偿损失的问题。

（1）《中华人民共和国仲裁法》第二十七条“申请人可以放弃或者变更仲裁请求。被申请人可以承认或者反驳仲裁请求，有权提出反请求。”

（2）《中华人民共和国仲裁法》第四十三条第一款“ 当事人应当对自己的主张提供证据。”

被申请人在庭审中抗辩主张，因申请人拒绝确认个人信息，也不配合办理不动产权证书，使得被申请人无法为申请人办理按份共有的不动产权证书，申请人为此应当承担违约责任以及由此引起的不利后果，并赔偿由此给被申请人造成的损失。仲裁庭认为，申请人要求被申请人协助办理涉案房屋的不动产权证书以及要求其承担逾期办证违约金的仲裁请求，与被申请人要求申请人赔偿损失的诉求属于两个不同的“诉”，超出申请人仲裁请求的范围，被申请人应通过另行向东营仲裁委员会提起仲裁或在本案中提起仲裁反请求的方式主张权利，同时应提供相应证据以支持其相应请求，而不能在本案中一并主张，故，仲裁庭对被申请人该项抗辩主张不予审理。

我国国有大型企业一般都在其区域内建有一定数量的职工住宅，房价均低于市场平均价格，但对购房人的身份资格有严格限制。胜利油田便属于大型央企，其旗下拥有众多的房开公司，油田区域内大部分房产项目由这些房开公司开发建设。胜利油田专门针对职工住房建设管理问题于2007年出台《胜利油田职工住房建设管理办法》，该办法对项目立项规划、土地使用、开发建设、售房价格等问题作出规定。随着房改工作的不断深入，住宅商品化、分配货币化的推进，国有大型企业开发的房地产随之规范起来，自管房逐步被物业所代替，原来的房产处、房管所也被物业管理公司所取代。近些年来，国家陆续为企业自建房进行确权办证，使购房人的权利得到了更好的完善，但随之也产生了比较多的纠纷。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”而在2019年之前，胜利油田房企在油田区域内开发的房屋因为多方面原因不能办理不动产权证书，但不能为购房人办理不动产权证书的行为系政策原因所致，并不属于上述司法解释“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的”规定的情形，因此，在购房人明知所购房屋暂时不具备办证条件的情况下而购买，然后再要求开发商承担逾期办证的违约责任，如此明显有失公平。在国资委发文支持央企剥离“四供一业”服务，且东营市自然资源局下发《胜利油田职工住房不动产登记工作实施方案》后，相关房企应积极协助具备办证条件的购房人办理不动产权证书，此乃开发商依法应该承担的义务，不积极履行协助义务的开发商，应依法承担相应的违约责任。