2019年5月12日，某房地产开发公司与被申请人签订了《新建商品房预售合同（预售）》一份，购买某房地产开发公司开发的住房一处，房屋价款为807751元。合同签订后，被申请人向某房地产开发公司支付了购房款807316元，其中首付款为247316元，首付款交款时间为2019年5月12日。2019年10月18日，某房地产开发公司将案涉房屋交付给被申请人。被申请人就案涉房屋办理了公积金借款合同和个人住房（商业用房）借款合同。办证前，某房地产开发公司发现案涉房屋为物业管理用房，不能办理确权登记。
    因该案双方当事人就案涉房屋权属的确定、房屋价值及相关损失等问题双方存在较大争议，某房地产开发公司提起仲裁，请求裁决：（一）确认双方签订的《新建商品房预售合同（预售）》无效；（二）请求责令被申请人向申请人返还该房屋。
         被申请人答辩称：某房地产开发公司庭前所提交的证据不足以证明案涉房屋为物业用房。被申请人作为购房者和工薪阶层，在购买房产时履行了付款义务，而某房地产开发公司自始至终没有向被申请人说明该房为物业用房。如案涉房屋被确认为物业用房，应由某房地产开发公司承担全部过错责任。
         被申请人提起反请求，请求裁决：（一）某房地产开发公司于裁决生效十日内向反请求申请人返还已付购房款807751元及利息；（二）裁决某房地产开发公司于裁决生效十日内赔偿反请求申请人已付购房款一倍的损失807751、房屋差价损失暂计150000元、房屋装饰装潢装修损失暂计241500元。
         某房地产开发公司就反请求答辩称：关于反请求申请人申请已购房款一倍的损失、房屋差价损失、购房中介费不予认可。因我公司工作疏忽造成规划为物业用房的房屋按普通房屋销售出去，但在发现问题后，及时向住建局汇报，并主动联系反请求申请人协商退房事宜。根据《新建商品房预售合同（预售）》第六章相关规定我方向反请求申请人支付的违约金为全部房屋价款的0.1%；关于反请求申请人申请返还房屋装饰装潢装修损失同意支付，但应根据第三方评估机构评估的金额为准。
         在该案审理过程中，经某房地产开发公司的申请，由双方当事人共同选定某资产评估有限公司对案涉房产市场公允价值进行鉴定。某资产评估有限公司做出《资产评估报告书》，评估结论为1054769.26元。其中，评估结论中确认案涉房屋价值为929140元，装修价值为125629.26元。

一、双方之前签订的《新建商品房预售合同（预售）》是否有效？
     二、若案涉合同无效，案涉房屋、购房款及利息的返还应如何承担？
        三、若案涉合同无效，被申请人关于赔偿损失的反请求能否得到支持？

一、确认案涉《新建商品房预售合同（预售）》无效；
    二、被申请人自收到本裁决书之日起三十日内，向某房地产开发公司返还案涉房屋一套；
         三、某房地产开发公司向被申请人返还购房款807316元、赔偿房屋可得利益损失121824元、赔偿房屋装修损失125629.26元，合计：1054769.26元；
         四、某房地产开发公司向被申请人返还购房首付款利息37403.33元及贷款利息（贷款利息金额以经相应贷款银行确认的实际支付的贷款利息金额为准）。

一、关于合同效力的认定问题。
     根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据2003年9月国务院颁布的《物业管理条例》第二十七条规定“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”；第三十八条规定“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”。同时根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。由于案涉房屋为物业服务用房，某房地产开发公司对外销售既违反了法律禁止性规定，又损害了建筑区划内业主共同利益。故某房地产开发公司与被申请人签订的《新建商品房预售合同（预售）》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。
        二、关于若案涉合同无效，案涉房屋、购房款及利息的返还应如何承担的问题。
         根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。某房地产开发公司关于被申请人应返还案涉房屋的仲裁请求，以及被申请人关于某房地产开发公司应返还购房款803716元的仲裁反请求，应予以支持。关于购房款的利息返还问题，庭审中某房地产开发公司同意按照年利率4.35%的利息计算标准支付首付款的利息，仲裁庭对此予以确认。除购房首付款利息之外，被申请人为购买案涉房屋向银行进行了贷款且产生了贷款利息，对于产生的贷款利息部分，某房地产开发公司亦应向被申请人返还，贷款利息金额应以经相应贷款银行确认的实际支付的贷款利息金额为准。
         三、关于若案涉合同无效，被申请人关于赔偿损失的反请求能否得到支持的问题。
        某房地产开发公司在明知或应知案涉房屋为物业管理用房时，仍对该房屋进行了销售，该案被申请人在反请求中要求某房地产开发公司给付已付购房款一倍损失，该问题虽在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款修正前有规定。但仲裁庭认为，该案适用《中华人民共和国民法典》的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观。同时，综合考虑被申请人实际占有、使用案涉房屋的事实，被申请人关于购房款一倍损失的主张应不予支持。 
        但由于某房地产开发公司将不得用于销售的物业管理用房进行了销售，是导致案涉合同无效的过错方，应当赔偿被申请人由此受到的损失。根据案涉《资产评估报告书》确认，被申请人房屋可得利益损失为121824元（案涉房屋市场公允价值929140元-购房款807316元），某房地产开发公司应予赔偿。案涉房屋装修价值125629.26元为被申请人实际损失，某房地产开发公司亦应赔偿。   

物业管理用房，是指房地产开发建设中按照有关规定建设的，由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房。近年来，开发商或者物业服务企业将物业管理用房向外出租或出售现象层出不穷，物业管理用房的权属问题越来越成为人们关注的热点问题。如开发商在签订合同时隐瞒了所售房屋为物业用房的情况，购房人对于所购房屋为物业用房并不知情，开发商还应就购房人遭受的其他损失承担主要甚至全部的赔偿责任，购房人若存在疏于审查等过错，则也应当根据其过错程度相应承担责任；如系开发商与购房人恶意串通买卖物业用房，双方都存在较大过错，应各自承担相应责任，公平划分双方的责任。
    该案中，某房地产开发公司擅自将物业管理用房出售给被申请人，侵犯了全体业主的合法权益，并使被申请人取得案涉房屋所有权的合同目的无法实现。仲裁庭认定案涉《新建商品房预售合同（预售）》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。被申请人购买案涉房屋并实际进行了装修入住，因合同无效后返还房屋对被申请人现有生活带来了极大不便，该案对物业管理用房的买方与卖方均起到惩戒作用，打击了物业管理用房违法交易市场，有力维护了广大业主的合法权益。