某小区业委会与某物业服务有限公司自2013年12月起每年签订一份《常州市物业服务合同》，约定由该物业公司为小区提供物业管理服务。合同对物业公司提供物业管理服务的内容和范围以及物业费收费项目和标准也做了明确约定。另外，对于公共停车场收益、物业出租收益、小高层电梯轿厢内广告收益，约定在还清新建停车场费用后按70%归甲方（业委会），30%归乙方（物业公司）的比例进行分配，其他小区配套设施及室内公用停车库、活动中心、出租物业等均由乙方管理经营，每年年底由业委会对物业服务费用的收支情况进行审计。

该物业公司为小区提供物业管理服务截止至2017年5月，撤场时，双方进行了物业交接。2018年2月9日，业委会委托常州某会计师事务所对小区物业服务费收支情况进行审计。该会计师事务所出具了审计报告。但物业公司撤场后既未向业委会按约支付分成款项，也未退还业主租赁小区公共物业向物业公司缴纳的押金，故业委会提起仲裁，请求1.物业公司向业委会支付收益分成总计1174204.03元；2.物业公司退还公共物业租赁押金10500元。

1.停车费、物业租金、电梯广告收入如何分配

物业公司自2014年起为小区提供物业管理服务，至2017年5月撤场，与业委会每年度均订立一份物业服务合同，合同内容基本一致，但又略有不同。其中2014、2015年度合同中约定停车费待还清新建停车场建设费用，再扣除当年开支后的净收益70%归甲方，30%归乙方，而双方均未提供该两年度扣除当年开支后的净收益数额，审计报告亦未有涉及，故该两年度的停车费分配请求不予支持。2016年度合同明确“新建停车场的建设费用已经扣清”，公共停车位收费30%归乙方、70%归甲方。故2016、2017年度停车费收益以及物业租金、电梯广告收入按双方约定比例分配。

2.物业公司提出的仲裁时效抗辩是否成立

虽然双方所签的物业服务合同中约定每年年底审计，但实际并未进行审计，也未进行财务结算；合同也未约定物业公司向业委会支付分成收益的期限；物业公司于2017年5月从小区撤场。故综合上述因素，业委会主张分成费用的仲裁时效应从物业公司撤场时起算，至业委会申请仲裁时，仲裁时效并未经过。

3.业主租赁小区公共物业向物业公司缴纳的押金是否应退还业委会

业委会在本案审理过程中提供了两份小区公共物业租房合同，但首先，两份合同均未约定仲裁条款。其次，租房合同列明的承租人为小区业主，出租人为物业公司，业委会仅仅是见证人。故主张退还租房押金的适格主体应为承租人，而非业委会。所以业委会要求退还租房押金的申请没有法律依据，仲裁庭不予处理。

1.被申请人向申请人支付停车费分成852605.77元、物业租金分成120003.33元、电梯广告收入分成10867.5元；

2.驳回申请人的其他仲裁请求。

1.物业服务合同的主体。本案发生在2018年，根据《中华人民共和国物权法》（已失效）第七十六条第四款及《物业管理条例》（2018年）第十一条第四款的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定。《中华人民共和国民法典》第二百七十八条延续了这一规定。另外，《物业管理条例》（2018年）第15条第2款规定，业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。故根据上述法律法规的规定，业委会有权与物业公司订立物业服务合同，并代表全体业主向物业公司主张合同权利。但同时，根据《中华人民共和国合同法》（已失效）第八条、《中华人民共和国民法典》第第四百六十五条确定的合同相对性原则，物业公司与小区业主就公共物业的租赁使用发生的合同关系应由相应的合同相对方主张。

2.公共收益。《中华人民共和国物权法》（已失效）第七十条规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。《中华人民共和国民法典》第二百七十一条、第二百七十三条延续了上述规定，另外，《中华人民共和国民法典》第二百八十二条明确规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。因此，业委会有权代表全体业主依据合同约定向物业公司主张公共收益分成。

3.仲裁时效。《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十八条均规定了法律对仲裁时效没有规定的，适用人民法院保护民事权利的3年诉讼时效的规定，还规定，“仲裁时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”此处的“法律另有规定”在本案中应适用《中华人民共和国民法总则》第五百一十一条【《中华人民共和国合同法》（已失效）】第六十二条第（二）、(四)项关于履行价款、履行期限不明确的规定。因此，本案仲裁庭最终认定物业公司撤场的时间作为仲裁时效起算时间。

1.业主委员会/业主大会有权代表全体业主签订物业服务合同，并根据合同的约定行使权利、履行义务。本案双方签订的物业服务合同就物业服务内容、双方权利义务、各项物业服务收费、公共收益的分配等均做出了约定，虽然有些约定并不清晰如车位管理费的收益分成约定，但一定程度上对于本案的审理起到了积极作用，业委会的公共收益分配主张因此获得仲裁庭的支持。只是业委会在物业服务合同的适用范围上存在理解错误，就业主租赁物业押金事宜超出了业委会的合同权益范畴，因而被驳回。

2. 物业管理服务具有综合性、持续性和长期性等特点，涉及的收费项目也具有多样化。业委会不仅要关注物业公司的服务质量，也要着重对其进行财务监督，完全依赖物业公司自行管理不现实。所以业委会要及时了解小区各项物业收费情况，才能确保有效维护全体业主权益，及时就各项费用的承担与分配做出结算。本案中物业公司撤场后，业委会进行了财务审计，在很大程度上保障了业主权益，但从审计报告也能看出，由于财务资料不全，导致审计结果并不能反映物业公司全部的收支情况。

建议：

小区业主共有部分的收入归全体业主共有，已经由民法典做出明确规定。以往很多小区业委会、业主大会等在与物业企业订立物业服务合同时对此并不加以关注或给予足够重视，导致业主公共利益难以保障。本案给我们的启示是一方面要重视在物业服务合同中对业主共有部分的收入的归属和分配做出约定；另一方面还应注意该收入分配的方式或原则应当具体清晰、具备可操作性，笼统的约定只会增加纠纷的发生风险；第三还要加强对物业企业的财务监督，防止物业企业侵害全体业主利益的情况发生。

仲裁时效制度的设立是为了促使权利人及时行使权利,结束经济关系和法律关系的不稳定状态,以维持一定的经济和社会秩序。法律不会保护躺在权利上睡觉的人。这督促业委会及时与物业企业进行财务结算，结清双方之间的债权债务，既可减少矛盾，也能避免在发生纠纷时，无法查清相关事实。