申请人向甲公司购买其开发的某项目房屋。2021年3月27日，申请人收到甲公司通知前往营销中心办理选房认购手续，但在申请人办理认购手续时，甲公司出示了《产品升级协议》及《[车位]商品房认购协议书》，要求购房同时必须要签署《产品升级协议》及《[车位]商品房认购协议书》，强迫申请人同时购买该房屋的产品升级服务及地下室一层车位。当时迫于购买该房屋的强烈需求，申请人只能无奈签署相关协议并陆续向甲公司支付车位认购定金人民币（以下币种相同）5万元、按照甲公司指示向乙公司支付了产品升级装修改造费用698864元。

申请人认为，两被申请人是恶意捆绑车位及装修加价销售，双方签订的《产品升级协议》及《[车位]商品房认购协议书》应为无效合同。理由是，两被申请人捆绑车位及装修加价销售的行为属于“在商品房备案装修价格或精装修价格之外，加价销售商品房”的违法违规行为，两被申请人强迫捆绑车位及装修加价销售，规避限价政策，已违反房地产调控政策，也损害到申请人作为消费者的合法权益，这种违反法律法规的合同应为无效合同。而且《产品升级协议》及《[车位]商品房认购协议书》系两被申请人提供的格式范本合同，存在大量不合理免除或减轻两被申请人责任、加重申请人责任、限制申请人主要权利的条款，且未以合理的方式向申请人作出解释和说明，严重损害了申请人的合法权益，根据《民法典》第四百九十六条及第四百九十七条规定，申请人是有权主张该格式条款不成为合同的内容或者认定该条款无效。因《产品升级协议》及《[车位]商品房认购协议书》为无效合同，两被申请人收取车位认购定金5万元及产品升级装修改造费用698864元缺乏依据，申请人有权要求全额返还。

退一步讲，即便《产品升级协议》及《[车位]商品房认购协议书》被认定是有效合同，申请人认为也有权要求解除《产品升级协议》及《[车位]商品房认购协议书》并退还相关费用。理由是，《产品升级协议》及《[车位]商品房认购协议书》是两被申请人强迫申请人签署的，非申请人真实意愿，两被申请人捆绑车位及装修加价销售的行为是违法违规行为，继续履行案涉协议明显对申请人不利，会严重损害申请人权益，故申请人有权要求解除合同。而且，从《产品升级协议》内容上看，属于申请人委托乙公司进行该房屋产品升级的委托法律关系，根据《民法典》第九百三十三条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”规定，申请人作为委托人也是有权随时要求解除协议并有权要求退还已支付的款项。

除了行使上述解除权之外，申请人认为申请人还有权要求撤销《产品升级协议》及《车位商品房认购协议书》并退还相关款项。理由是，在订立《产品升级协议》及《[车位]商品房认购协议书》时存在重大误解、欺诈、胁迫、显失公平的情形，违背了申请人的真实意思，严重损害了申请人的权益，已符合《民法典》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十条、第一百五十一条关于撤销合同的相关规定。因为被申请人从始至终未如实披露并故意隐瞒该房屋备案已是精装修的事实，利用开发商销售方的强势地位，强迫申请人签署《产品升级协议》及《[车位]商品房认购协议书》否则就取消申请人购房资格，申请人很不满两被申请人价外加价、捆绑销售的行为，但迫于无奈只能按照两被申请人要求支付高额的产品升级装修改造费用及车位认购费用，其中装修改造费用698864元（在精装修的基础上每平米装修升级价款超3979元）严重偏离一般购房人的认知和接受程度，明显有违公平交易、显失公平。故申请人有权要求撤销《产品升级协议》及《[车位]商品房认购协议书》并要求退还已收取的相关费用。

此外，两被申请人重复收取房屋装修价款，房屋实际装修价值与《商品房买卖合同》及《产品升级协议》所约定的装修价格明显不符，申请人认为有权要求被申请人退还实际装修价值与约定装修价格的差价，即退还额外收取的产品升级装修改造费用。理由是，被申请人为了谋取非法利益，在预售商品房为精装房的情况下，再次捆绑装修及车位销售商品房，强制申请人签订《产品升级协议》并支付巨额升级费用。但通过对比，《商品房买卖合同》与《产品升级协议》的装修项目没有明显差异，根本不存在升级装修之说。两被申请人针对相同的装修项目，以购房款的形式已收取一道装修款，现又以产品升级装修改造的形式再次收取一道装修款，明显属于重复收费。不仅如此，两被申请人在收取产品升级装修改造费用时，直接按套收取费用，未区分套内建筑面积和分摊的公共面积，将公共部分装修费用也计入产品升级装修改造费用中。两被申请人的行为属于多收费、乱收费，明显违法。两被申请人按照协议所提供的房屋装修价值与《商品房买卖合同》及《产品升级协议》所约定的装修价格明显不符，这不仅违背诚实信用原则，也构成违约，申请人有权要求两被申请人退还相关费用。

综上所述，申请人认为《产品升级协议》及《[车位]商品房认购协议书》是两被申请人捆绑车位及装修加价销售的违法违规行为，应为无效合同，且申请人也有权主张解除合同、撤销合同、退还实际装修价值与约定装修价格不符的差价，两被申请人收取申请人车位认购定金及产品升级装修改造费用毫无根据，理应立即全额返还给申请人。为维护申请人的合法权益，请求裁决被申请人应立即返还车位认购定金5万元及产品升级装修改造费用698864元。

因此为维护申请人的合法权益，申请人提出如下仲裁请求：

1.请求裁决甲公司向申请人立即返还已收取的车位认购定金5万元。 

2.请求裁决乙公司向申请人立即返还已收取的产品升级装修改造费用698864元。

3.请求依法裁决两被申请人承担本案的全部仲裁费用（包括案件受理费、案件处理费、公告费、保全费、鉴定费等费用）。

《产品升级协议》以及《[车位]商品房认购书》的效力如何？

仲裁庭认为，申请人向甲公司出具的《确认函》可以证明，申请人已充分知悉并自愿选择产品升级方案，自愿按照房屋备案价格加产品升级款购买案涉商品房，认可所签订的《商品房认购协议书》《商品房买卖合同》《产品升级协议》构成完整交易整体，承诺按照以上合同履行付款等合同义务。且申请人当庭确认案涉《商品房认购协议书》《商品房买卖合同》《产品升级协议》以及《确认函》系其本人自愿签署。因此，申请人主张案涉《产品升级协议》不是其真实意思表示，未经协商，受胁迫签订，与客观事实不符，仲裁庭不予采信。申请人主张《产品升级协议》违反《价格法》及政府限价政策、损害社会公共利益，应当认定无效。仲裁庭认为，根据民法典第一百五十三条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效”，导致民事法律行为无效的强制性规定系指效力性强制性规定，而价格违法行为属于违反管理性规定，不影响民事交易合同的效力。故对申请人的无效主张，仲裁庭不予采信。

同时仲裁庭注意到，申请人于2021年3月27日与甲公司签订《商品房认购协议书》，于2021年11月24日与甲公司签订《[车位]商品房认购书》，车位认购时间晚于商品房认购时间，不能证明甲公司存在捆绑销售的事实。而且，申请人在提起本案仲裁申请后，仍与甲公司签订车位《商品房买卖合同（预售）》。因此，仲裁庭认为，《[车位]商品房认购书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于双方已经在2022年2月10日签订车位《商品房买卖合同（预售）》，根据《[车位]商品房认购书》第十二条约定，双方权利义务应以《商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议书约定为准，《[车位]商品房认购书》实际已终止。

1. 驳回申请人全部仲裁请求

2. 本案仲裁费由申请人自行承担。

《民法典》第一百五十三条规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效

《价格法》第十三条规定：经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，注明商品的品名、产地、规格、等级、计价单位、价格或者服务的项目、收费标准等有关情况。

经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。

近年来，随着国民法治意识的不断提高和增强，业主与开发商之间就商品房买卖过程中产生的纠纷数量显著增多，本案即为其中较为典型的案例。由于业主在市场中的处境，使得其在商品房买卖过程中处于相对劣势地位，即使双方已经签订书面合同，也不能排除在履行合同过程中，业主对合同内容提出质疑，甚至拒绝按合同履约。而开发商因其特殊身份和地位，亦无法就买卖合同业主有争议的每个条款内容进行详细调整和修改，因此通常此类纠纷发生后，多数以业主败诉告终。这就提醒购房的业主，在实际购买商品房时，应就其有争议的条款与开发商进行详细沟通，若始终无法接受其中的合同内容，则对于购买房屋的决定应慎之又慎，避免合同签订、双方发生纠纷后，处于不利地位，或造成更为不利的后果。