2016年6月25日，申请人与邢某某签订委托书，将申请人名下坐落于石家庄市某某号房屋一套委托邢某某出售，2016年12月26日邢某某与被申请人签订《石家庄市存量房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），将申请人上述房屋以590000余元的价格出售给被申请人，并于2016年12月27日办理了过户手续。

申请人认为：该价格明显低于同期市场价格，严重损害了申请人的利益，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条之规定，该房屋买卖合同无效，被申请人应当将该房屋返还给申请人，并将该房屋的权属恢复至申请人名下。

被申请人认为：申请人的代理人邢某某与被申请人房屋买卖行为合法有效，在该交易过程中被申请人实际支付给申请人的代理人800000元房屋价款，因申请人没有从涉案房屋中搬出，因此被申请人尚有20000元没有支付，因此不存在恶意串通的事实，并且双方之间的交易行为及签订的交易合同合法有效，不符合《合同法》第五十二条的规定，即便备案的房屋价格低于市场价格，也仅仅是该条款有法律瑕疵，而不能导致整个买卖合同无效，更何况过户手续已经完成，被申请人已经取得涉案房屋的房产证书。申请人请求撤销邢某某与被申请人签订的《买卖合同》并返还房屋，将该房屋的权属恢复至申请人名下；被申请人提出反请求，请求裁决张某某停止侵权，排除妨得，限期返还位于石家庄市某某号房屋并将户口迁出。

申请人的代理人邢某某与被申请人签订《买卖合同》是否存在恶意串通、损害第三人合法权利益的情形，是否应认定无效。

仲裁庭审理查明：2016年6月25日，申请人与邢某某签订委托书，申请人将自己名下坐落于石家庄市某某号房屋一套委托邢某某出售，并办理了公证，由委托代理人邢某某全权出售房屋，有权代表申请人签订相关买卖合同，且有权代为收取房款，有权办理过户手续。2016年12月26日邢某某与被申请人签订了《买卖合同》，约定被申请人以597000元的价格购买上述房屋，被申请人与邢某某于2016年12月27日办理了过户手续，将该房屋过户到了被申请人名下。另查明，被申请人与邢某某另行签订了《二手房买卖合同》一份，时间显示为2016年6月24日，约定被申请人以800000元的价格购买房产证号为XXX509的本案房屋，并随后签订了《补充协议》一份，时间显示为2016年12月24日，约定申请人未在3个月后如期交房，剩余的20000元押金作为违约金不再支付给申请人。自2016年12月25日至2017年1月3日，被申请人先后分六次向邢某某转款共计780000余元。经申请人申请，仲裁庭委托本会指定某某房地产评估有限公司对基准日为2016年12月26日的案涉房屋进行了市场价评估，该房屋当日的市场总价为970000余元。

仲裁庭认为：被申请人称其与申请人的代理人邢某某签订的《二手房买卖合同》及《买卖合同》实系同一买卖合同，《二手房买卖合同》约定的该房屋的实际成交价为800000元，《买卖合同》系为履行《二手房买卖合同》在办理过户时所签订，双方先签订了《二手房买卖合同》，后办理的过户，并由被申请人取得了该房屋的不动产登记证书。申请人称公证书属实但系因胁迫而签订。同时仲裁庭注意到，被申请人与邢某某签订《二手房买卖合同》时，双方应尚未办理过户登记手续，但《二手房买卖合同》上却注明了过户登记办理之后才会出现的新的不动产登记证书号码，而根据不动产登记规则，不动产登记证书号在不动产过户信息记载到登记簿后才会产生，故仲裁庭认为，邢某某与被申请人签订的《二手房买卖合同》系邢某某与被申请人在办理过户后串通所签订。且根据被申请人向邢某某的付款记录，被申请人在过户前后，分六次才支付了购房款780000元，亦不符合正常二手房买卖的做法。被申请人在签订合同时没有看房，也不符合正常的买房常规。该房屋正常价格约为970000元，但邢某某与被申请人签订的《二手房买卖合同》及《买卖合同》中的买卖价格，与正常价格有较大差距。综合本案情形，仲裁庭认为，邢某某作为申请人的代理人，与被申请人串通签订的《二手房买卖合同》《补充协议》及《买卖合同》，以较低价格将申请人的房屋出售，损害了申请人的合法权益，根据《合同法》第五十二条第二项，双方所签订的合同应属无效。

最终仲裁庭支持了申请人将位于石家庄市某某号房屋产权，恢复登记至申请人名下的请求，并裁决申请人在取得上述房屋不动产登记证书的同时，向被申请人返还购房款780000余元。

《合同法》第五十二条 合同无效的法定情形

有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

第五十八条 合同无效或被撤销的法律后果

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

第五十九条 恶意串通获取财产的返还

当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。

本案是较为典型的房屋出卖人代理人与买房人恶意串通交易房产，实践中普遍存在举证难等情况，需要仲裁庭结合日常生活经验法则和证据规则来准确认定恶意串通行为。

司法部发出的关于公证执业“五不准”的通知，已对于此类情况发挥了遏制作用。同时，提醒每个公民谨慎对待自己的权利，不要轻易作出概括性授权或全权授权。作为仲裁人，我们必将根据事实，符合法律规定，公平合理地解决纠纷，努力实现公平正义。