2021年2月27日，申请人与房产中介及第二被申请人（第二被申请人系第一被申请人父亲，声称代理第一被申请人）签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同标的系满庭春10栋2单元11层01室，约定成交金额为人民币1,800,000元（以下金额均指人民币）。申请人按照合同约定，于签订合同当日向第一被申请人银行账户支付50,000元定金（并备注：买房定金），第二被申请人出具了收条，第二被申请人将房产证交给房产中介。此间，第一被申请人在国外，据第二被申请人一方向房产中介表述，第一被申请人计划4月回国，届时可办理相关手续，但未能如期返回。2021年5月22日，第一被申请人将定金退还申请人银行账户（并备注：退还定金）。双方就合同的履行及申请人的损失协商无果，申请人遂向仲裁委提请本案仲裁。申请人的仲裁请求如下：（一）解除申请人与两位被申请人签订的房屋买卖合同；（二）两位被申请人向申请人支付违约金180,000元；（三）两位被申请人承担申请人因申请仲裁而支出的律师代理费7,000元；（四）仲裁案件受理费和处理费由两位被申请人承担。

被申请人辩称：（一）申请人与第二被申请人之间签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》未成立和生效，不存在解除的问题。该合同第17条约定“本合同自甲、乙方签字，丙方盖章之日起生效。”第二被申请人并非案涉房屋的所有权人，在未提交房屋所有权人即第一被申请人的授权委托书的情况下，代其签字的行为是无权代理。房屋所有权人即第一被申请人一直在非洲出差，事前并不知晓第二被申请人卖房一事，事后更未追认。第一被申请人自始至终未在合同上签字，第二被申请人提交的合同原件，武汉时代盛景房地产经纪有限公司也未盖章，即使申请人提交的合同武汉时代盛景房地产经纪有限公司补盖了公章，合同也并未成立和生效。（二）第二被申请人无需支付违约金180,000元。承担违约责任的前提是合同成立并生效的情况下，申请人已按合同约定履行先合同义务后，第二被申请人才承担逾期交房的违约责任。本案合同并未成立和生效，申请人也未支付购房款，故不存在支付违约金的条件。（三）第二被申请人不应承担申请人的律师代理费，案件的受理费和处理费应当由申请人承担。

一、第二被申请人和第一被申请人是否存在代理关系？

1、从现有证据出发，不足以表明第二被申请人和第一被申请人之间成立有权代理。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第163条，本案中，现有证据不包含第一被申请人向第二被申请人的委托代理授权，同时，无论是中介方还是申请人一方，事实上都未曾直接、单独地与第一被申请人进行联络并获取其关于委托代理授权的明确意思表示。

2、第二被申请人和第一被申请人之间成立表见代理。承前，即便现有证据不能表明有权代理的存在，但第二被申请人和第一被申请人之间存在一种特殊的无权代理关系，也即表见代理。根据《民法典》第172条规定，此时的代理行为有效。首先，第二被申请人和第一被申请人系父子关系，这层关系可使交易相对方初步产生对第二被申请人系有权代理第一被申请人出售案涉房产的信赖。其次，第二被申请人手中持有案涉房产的不动产权证。再次，第二被申请人提供了原先购买该案涉房产时第一被申请人向其出具的经过公证的委托书，虽然从委托书的内容看，第一被申请人所作授权不及于本次交易，但其一定程度上也表明，第二被申请人代第一被申请人处置案涉房产的相关事宜，是有先例可循的，这同样会加深交易相对方也即申请人对代理关系存在的信赖。复次，房产处分对于大多数家庭而言都是一桩大事，根据一般经验，在代子女处分名下房产之前不取得其同意的概率很低，且退一步讲，即便第二被申请人代第一被申请人处分房产前确未取得其同意，案涉合同签订于2021年2月27日，若是确如被申请人一方所述，第二被申请人在当晚也已同第一被申请人联系，那么无论是第二被申请人还是第一被申请人都迟至当年5月才对合同效力表达质疑，换言之，在长达两个月的时间里，被申请人一方并未否认代理关系的存在，这足以使申请人合理信赖代理关系的存在，以及建立在此基础上的合同的效力。又次，申请人在2月27日便已将定金打到第一被申请人（而非第二被申请人）的银行卡上，并已注明此系“买房定金”，第一被申请人在近三个月后方才退回，这进一步加深申请人对代理关系存在的信赖。最后，申请人一方在陈述和证人证言中都有提到，第二被申请人在签约过程中有与第一被申请人通话确认意愿的过程，而且中介方也曾与第一被申请人有过言语交流，孤立地看，这部分陈述和证据因为陈述人、证人具有利益相关性而不宜单独予以采信，但联系前述几点，综合起来可以认为，相关行为也可加深申请人的信赖。

需要指出的是，成立表见代理有一前提，也即交易相对方在主观上是善意的。被申请人一方据此辩称，申请人明知第二被申请人未提供授权委托书，故主观上并非善意。事实上，对于该处“善意”的理解应当全面而准确，其所指是交易相对方不知道行为人实际上是无权代理，这不能和“未提供授权委托书”划等号，即便暂未提供授权委托书，若是从其他言语和行为中能够合理信赖其是有权代理，同样是善意的，同样能构成表见代理。

综上，仲裁庭认为，即便依据现有证据不足以表明第二被申请人和第一被申请人之间成立有权代理，双方也存在表见代理的关系，代理行为有效，第一被申请人要承受代理行为的法律后果。

二、案涉存量房居间（买卖）合同是否生效？

第二被申请人和第一被申请人之间存在表见代理关系，是故前者所为代理行为有效。因此，从代理关系的角度不能使该合同的效力有所贬损。本案中，第二被申请人还提出，其所持有的案涉合同未见丙方即房产中介盖章，故合同未成立和生效。对此，仲裁庭不予支持，可从三点加以论述。

第一，申请人一方已经对于为何在被申请人所持合同上未盖丙方即房产中介的章作出合理说明，房产中介也多次表明自身对于合同的效力并无异议，而且愿意积极作为，尽快盖章。更重要的是，被申请人已在全部三份合同上签字。在被申请人已经以签字表明自身意志、其他两方当事人亦无异议并愿意尽快补正形式罅隙的情况下，很难支持被申请人以其他当事人未盖章为由提出合同无效的理由。

第二，在案涉合同签订后，申请人和被申请人均已开始履行合同义务，如就被申请人一方而言，其已将不动产权证交予房产中介、接受申请人的购房定金等，还申请偿还银行贷款。根据《民法典》第490条和鼓励交易的民法精神，宜认为此间合同已告成立。

第三，案涉合同中载明，各份合同具有同等法律效力。据此，退一步讲，纵使被申请人一方所持合同尚无丙方盖章，其他两份合同则无此问题，同样也表明合同业已成立并生效。

三、本案合同能否解除？需要支付多少违约金？

申请人和第一被申请人所签订的购房合同成立并且生效，现被申请人明确表示不再履行合同。根据《民法典》第563条规定，第一被申请人已明确表示不履行案涉合同，申请人有权解除案涉合同。根据《民法典》第566条、第584条、第585条规定，仲裁庭认定违约方即第一被申请人应当向申请人承担违约责任，仲裁庭综合考量各种因素，参考双方约定并实际支付的定金数额，基于公平合理原则，将第一被申请人应支付的违约金数额酌定为50,000元。

一、解除申请人与被申请人于2021年2月27日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；

二、第一被申请人于本裁决书送达次日起10日内向申请人支付违约金人民币50,000元；

三、驳回申请人其他仲裁请求；

四、本案仲裁费人民币10,906元，由第一被申请人承担。由于仲裁费已由申请人预交，故第一被申请人应当于本裁决书送达次日起10日内将其应承担的仲裁费支付给申请人。

1、《中华人民共和国民法典》第172条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”依据本条规定，表见代理的构成要件包括行为人无权代理和相对人有理由相信行为人有代理权的，根据更为细致的分析，后者应包括代理权外观存在、相对人善意和被代理人具有可归责性。代理权外观，是指行为人无权代理行为在客观上形成具有代理权的外观表象，例如合同是否以被代理人名义订立；行为人的身份、职务是否与被代理人有关联；被代理人对行为人是否存在可合理推断的授权关系；合同等对外文件材料上是否加盖与被代理人有关的、可正常对外使用的有效印章等。相对人的善意则以没有抽象轻过失为标准，具体参考《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第14条规定。被代理人是否具有可归责性，重点是考虑被代理人对代理权外观产生是否具有过错（过错归责），或者代理权外观产生是否与被代理人存在关联（诱因归责），或者是否属于被代理人应承担的风险范围（风险归责），或者综合考量所有因素。

2、《民法典》第566条规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。”《民法典》第584条规定：“当事人一方违约给对方造成损失的，要赔偿损失，该处的损失包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失”。根据上述规定，应当赔偿的损失包括实际损失和履行利益，但是基于履行利益来求偿时要受到可预见性规则的限制。就实际损失而言，以本案为例，申请人受到的实际损失有限，其所提出的证据中较多聚焦案涉房产所在小区的二手房价格上升，也即其主要是在履行利益的层面上界定自己所受损失。然而该证据并非直接指向案涉房产，不同楼层、朝向、面积、户型、微观区位对于房价的影响较大，不宜简单地将相关小区整体上的房价上升等同于特定房产价格上升。况且，二手房市场上挂牌价和成交价之间也存在一定差距。再者，在判断违约方是否“应当预见到”对方履行合同可以获得的利益时，产生该利益的概率大小应被纳入考量范围。就此而言，二手房成交价有一定波动很正常，关键是波动方向既可能向上、也可能向下。综上，既不能认为申请人因被申请人违约而受到如其所言之巨大的履行利益损失，也不宜认为被申请人在订立合同时即可预见该点，因此应当综合考量上述因素，参考双方约定并实际支付的金额，基于公平合理原则，酌定违约损失的数额。

实践中，基于建设工程中转包、分包以及挂靠等情形的存在、行为人与公司之间存在任职身份、行为人与个人系亲属等特殊关系等原因，导致频现表见代理之争。法律上对于无权代理包括表见代理只是进行了原则性的规定，从表见代理的基本文义出发，外在至少需要具备授权委托书、合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素。此外，在维护第三人或相对人的前提下，也要综合考量第三人或相对人主观上是否善意且无过失，以达到对几方合法权益的保护的平衡。易言之，表见代理构成与否，其考量的标准，不仅要求具备专业人士的专业角度，也要始终根植于“社会大众”、“普通人”，即以一般民众的基本的社会经验、生活常识，对事实进行认定、衡量，是以一个善良人的通常的标准进行的判断，这也就是民众心里揣度的公平之所在。这也正是代表公正的司法机关贯彻执行公平原则之所在。无论是本案纠纷或是其他产生表见代理的争端，必然都不会是一概而论的处理，需要结合法律以及客观事实，多角度、全方位、综合的认定和考量。与此同时，综合判断的角度和因素，亦为社会活动中防范出现不必要的纠纷进行了必要的提示，固有借鉴和参考之意。