2019年3月25日，申请人A公司委托案外人王某与被申请人沈某就租赁甲国乙市B酒店一层（原太子展厅一楼）事宜签订合同。案外人王某系申请人A公司的员工。

2019年4月2日，案外人王某（乙方）与被申请人沈某（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方同意将其所有的位于B酒店（原太子展厅一楼整层）的房屋在良好及可租赁的状态下租给乙方为居住使用。乙方应将出租房屋用作展厅。乙方有权在建筑物外墙挂上LOGO和销售中心字样。房屋前广场停车位公用。乙方有权在展厅广场做水池、移树、停车场搭棚，并对展厅内部进行装修。租赁期限为2年，自2019年5月1日起至2021年5月1日止，租金计算日期始于2019年5月1日。双方谈定的租金为每月25000美元，租金包括除水、电、液化气、电话费以外的一切管理费。为确保出租房屋及其设施之安全并完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方同意于签订合同10天内支付给甲方2个月租金的租赁押金计美元5万元作为乙方确保合同履行之保证金。合同还约定，甲方如提前收回房屋，构成违约，应承担相应的违约责任，应退还押金并赔偿守约方之直接损失5万美元。乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回出租房屋，并且保证金不予返还：未得甲方书面同意，将出租房屋擅自转租；未得甲方同意将出租房屋擅自拆改结构或改变用途的；无故拖欠租金超过三个月。

上述合同签订后，2019年4月3日，被申请人出具《收条》确认：今收到A公司展厅租金25000美金（2019年5月）。

2019年5月12日，被申请人向申请人发出《合同终止函》，载明：贵司向我方承租的位于B酒店旁原太子展厅一楼整层，由于贵司未取得我方同意擅自拆改结构而违约，并按约定没收已交的租金与押金，并限定2日内完成清场。

一、本案法律适用问题。

二、案外人王某能否作为本案《租赁合同》的主体之一向被申请人主张权利。

三、被申请人单方终止合同是否构成违约。

四、本案违约责任的问题。

一、限被申请人沈某于本裁决发生法律效力之日起十日内向申请人A公司退还租金87515元。

二、限被申请人沈某于本裁决发生法律效力之日起十日内向申请人A公司赔偿违约金210036元。

三、限被申请人沈某于本裁决发生法律效力之日起十日内向申请人A公司支付律师费35404元。

四、驳回申请人A公司其他的仲裁请求。

1、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十条“涉外民事关系适用的外国法律，由人民法院、仲裁机构或者行政机关查明。当事人选择适用外国法律的，应当提供该国法律。不能查明外国法律或者该国法律没有规定的，适用中华人民共和国法律。”该条规定了当事人选择适用外国法律的，应当提供该国法律，其在人民法院指定的合理期限内无正当理由未提供该外国法律的，可以认定为不能查明外国法律。

2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该条法律规定的不履行合同义务是指债务人拒绝履行，债务人在客观上已经没有履行能力或者法律禁止该种债务的履行；履行合同义务不符合约定是指债务人迟延履行或者瑕疵履行，即债务人能够履行但在履行期限届满时却未履行债务或债务人虽然履行了债务，但其履行不符合债务本质的违约行为。

3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”该条法律规定了违反合同可以采用的承担民事责任的方式，只适用于当事人有违约金约定或者法律规定违反合同应支付违约金的情形。

4、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”该条法律规定了代理人代被代理人实施民事法律行为，其法律效果直接归属于被代理人。

关于本案法律适用的问题。申请人A公司系在甲国注册成立的公司，且案涉租赁场地位于甲国乙市，故本案属涉外房屋租赁合同纠纷。对涉外民事法律关系法律的适用，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第十条规定，涉外民事关系适用的外国法律，由人民法院、仲裁机构或者行政机关查明。当事人选择适用外国法律的，应当提供该国法律。不能查明外国法律或者该国法律没有规定的，适用中华人民共和国法律。本案双方《租赁合同》虽约定适用甲国法律管辖和解释，但在案件审理期间，双方当事人均未能按法律规定提供甲国相关法律，故本案仲裁庭适用中华人民共和国法律审理。

关于案外人王某能否作为本案《租赁合同》的主体之一向被申请人主张权利的问题。根据申请人提交的《租赁合同》及《授权委托书》显示，王某系受申请人A公司的委托与被申请人签订合同，其代理的法律后果应归属于申请人A公司。本案《租赁合同》的双方当事人为申请人A公司与被申请人沈某，本案《租赁合同》的主体应为申请人A公司，王某不是本案适格的申请人，对被申请人就此提出的抗辩，仲裁庭予以采纳。

关于被申请人单方终止合同是否构成违约的问题。2019年5月12日，被申请人向申请人发送《合同终止函》，终止双方的《租赁合同》。被申请人主张，系因申请人违约在先，在对案涉租赁房屋装修时，擅自拆改了厨房和卧室，且严重损坏案涉房屋的空调设施，故被申请人依法终止合同。仲裁庭认为，双方《租赁合同》第3.1条约定，被申请人出租的房屋为B公司（原太子展厅一楼整层）；第3.2条约定，申请人应将出租房屋用作展厅，申请人有权在建筑物外墙挂上LOGO和销售中心字样。房屋前广场停车位公用。申请人有权在展厅广场做水池、移树、停车场搭棚，并对展厅内部进行装修。关于租赁房屋的范围，被申请人认为仅限于原太子展厅的部分，不包括厨房、房间等其他位置。仲裁庭认为，依据双方合同第3.1条约定，被申请人出租的房屋为原太子展厅一楼整层，故申请人租赁的房屋为原太子展厅一楼的整层范围，包括被申请人所称的厨房、房间等范围；而依据合同第3.2条约定，申请人将出租房屋用作展厅，并有权对展厅内部进行装修，展厅内部当然的包括承租的整个房屋范围，依据约定，可以对一楼整层范围内的部位进行装修，包括被申请人所称的厨房、房间等。此外，被申请人未有任何证据证明申请人装修擅自拆改结构，故仲裁庭认为，被申请人单方终止合同收回案涉租赁场地构成违约。

关于本案违约责任的问题。关于被申请人的违约责任，根据双方签订的《租赁合同》第十条第10.1项的约定：“甲方（即本案被申请人）如提前收回房屋，构成违约，应承担相应的违约责任，应退还押金并赔偿守约方直接损失5万美元。”因此，被申请人违约单方终止合同，应按照合同约定向申请人退还押金以及支付违约金5万美元。又，申请人并未向被申请人实际支付押金，因此被申请人无需向申请人退还押金。关于申请人的违约责任，根据双方签订的《租赁合同》第六条6.1项的约定：“为确保出租房屋及其设施之安全并完好及租赁期内相关费用之如期结算，乙方（即本案申请人）同意于签订合同10天内支付给甲方贰个月租金的租赁押金计美元5万元整作为乙方确保合同履行之保证金。”虽然申请人未按时交纳保证金，但被申请人仍向申请人交付场地，并且合同中并未约定申请人未按时交纳保证金的违约责任，但鉴于被申请人在本案中提出了申请人同样存在违约行为作为抗辩，仲裁庭考虑到，申请人的违约行为虽然不是根本违约，但其在合同履行过程中也具有一定的过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。因此仲裁庭酌情认定申请人该违约行为应承担2万元美金的违约责任。故对于申请人要求被申请人支付违约金50000元美金的仲裁请求，双方违约金抵扣后，被申请人最终还需向申请人支付违约金30000元美金。

本案属于典型的房屋租赁合同纠纷案件，主要争议焦点是违约责任的问题。本案中被申请人单方终止合同收回案涉租赁场地构成违约，应按照合同约定向申请人退还押金以及支付违约金5万美元。但鉴于被申请人在本案中提出了申请人同样存在违约行为作为抗辩，仲裁庭考虑到，申请人的违约行为虽然不是根本违约，但其在合同履行过程中也具有一定的过错。在合同履行过程中，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。