2021年4月某日，商丘市睢阳区黄某通过某房屋中介承租王某自有房屋用于经营教育培训机构。黄某和王某签订《房屋租赁合同》，约定房屋租期为3年，租金为6000元/月，押金2个月，一次性支付房租12个月，房屋租金已交至2022年4月某日。2022年3月某日，受疫情防控和国家政策影响，商丘市所有校外培训机构一律暂时关停，黄某承租的房屋无法正常使用。黄某以“不可抗力”为由要求与王某解除租赁合同，退还1个月租金和押金共计18000元。双方当事人针对退还租金、返还押金等事宜多次协商无果。2022年4月某日，黄某前往商丘市睢阳区某街道人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解。

调委会接到黄某的申请后，第一时间指派经验丰富的调解员进行调解。调解员在征得王某同意后，立刻开展调解工作，并与双方约定了调解时间。调解当天，双方当事人到场后，调解员对双方当事人进行身份核对，同时告知了人民调解的工作程序、工作原则及双方当事人的权利义务。

调解开始，黄某情绪非常激动，一再向调解员表示受疫情防控和国家政策影响，自己开设的教育培训机构在一年内已经反复停课数次，按照该市3月有关所有校外培训机构一律暂时关停的要求，已经停课近1个月，学生家长对停课意见很大，甚至部分家长要求退费退学，前期自己为开设教育培训机构已投入大量资金，甚至向亲戚朋友进行借款，目前损失惨重，无其他收入来源，正常生活都难以维持，所以主张以“不可抗力”为由解除与王某的房屋租赁合同。调解员立即耐心安抚黄某的情绪，并表示会在公平公正的基础上尽力解决本起纠纷。待黄某情绪平稳后，调解员与王某进行沟通，进一步了解案件情况。王某表示，按照双方合同约定，租赁期限截止到2024年4月才到期，现在黄某提前解约，自己一时也找不到合适的租户，该房屋将处于闲置状态，黄某要求提前解除租赁合同，既违反了双方合同约定，又给自己造成了经济损失，因此自己才不愿退还黄某已缴纳的租金和返还房屋押金。

在了解到上述情况后，调解员首先对双方当事人签订的《房屋租赁合同》进行核查。经过调解员细致的核查后，调解员向双方当事人表示双方签订的合同内容约定明确，租赁事实成立。调解员从法律角度出发，向双方当事人指出，《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”结合本案，调解员向双方当事人指出，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，是一种外来的不可抗拒的力量，诸如地震、台风、洪水、海啸等自然现象，以及如战争等社会现象，而新冠肺炎疫情自2020年爆发至今已三年，各项相关工作已步入常态化，而本案中疫情只是暂时影响了黄某对房屋的使用，不可抗力不构成对双方当事人合同解除的理由。在调解员的释法明理后，黄某对调解员的说法表示赞同，不再坚持以“不可抗力”为由解除二人合同。

调解员进一步指出，根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条规定：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”按照国家政策要求，义务教育阶段的校外培训全部暂停，这对黄某来说是不能预见的不属于商业风险的客观情况变化，在此种情况下，继续履行合同对黄某来说显失公平，且黄某也无力支付后续租金，因此，建议双方当事人可以协商变更房屋租赁合同条款或解除房屋租赁合同。

另一方面，调解员从情理角度进行“背靠背”调解。调解员劝说王某，疫情防控和国家政策对教育培训行业产生了很大影响，黄某因此受到很严重的经济损失，且其无其他收入来源，1个月的租金及押金，对现在的黄某来说是一笔不小的数额，能够在一定程度上缓解当下所遇到的经济困难，希望王某能够多加体谅黄某的不易，共克时艰，同舟共济。王某在调解员多番法理情相结合的耐心调解后，终于同意了黄某关于提前解除二人3年房屋租赁合同的请求。同时王某也向调解员提出，希望黄某对于合同提前解约的损失进行一定补偿。

调解员对于王某的补偿请求表示可以理解，同时向黄某表示，由于黄某提前退租，对于王某来说，在一定程度上造成王某预期收入的降低，希望黄某能够换位思考，给予王某半个月租金的经济补偿，便于王某在此期间内寻找新的租户，这样更利于双方尽快解决此事。经过调解员的耐心调解，黄某终于同意了调解员的方案，双方表示相互理解，最终达成一致意见。

在调解员的主持下，双方签订如下协议：

1.王某退还黄某租金、押金共18000元，黄某补偿王某经济损失3000元，两相冲抵，王某退还黄某15000元；

2.房屋租赁期间物业费、水电费、供暖费等由黄某承担；

3.黄某于2022年3月某日前搬离房屋，该协议履行完毕后，原房屋租赁合同解除；

4.该纠纷一次性解决，双方再无异议。

经回访，调解协议已履行，双方对调解结果满意。

本案是一起因受国家政策和疫情影响，租户无法正常经营使用租赁房屋而导致的合同纠纷案件。调解员在该纠纷的调解过程中,秉持依法依据，始终站在公正的立场，向双方了解具体情况，客观、公正地进行分析案情。调解员充分考虑双方的利益诉求，引导双方换位思考，并提出了合理的解决方案。在调解员法理情相结合的调解后，最终当事人双方以“形势变更”为由提前解除房屋租赁合同，承租人收到了出租人退还的租金、押金，缓解了资金压力；出租人也获得了一定的经济补偿，可以在无纠纷的状态下继续对外出租房屋，避免双方损失进一步扩大，本案的矛盾纠纷得到妥善解决。