安徽新纽置业集团有限公司（以下简称“新纽公司”）前身为宣城新纽置业有限公司，登记注册资本10188万元，其开发建设的“中国茶府”是安徽省“861”重点文化产业项目，集茶产品批发零售、购物消费、餐饮 、休闲观光、会展演艺、商务办公和住宅于一体。中国茶府用地位置在宣城市双桥物流园区（现在是宣城现代服务业产业园区），用地性质为市场用地C26，规划总用地面积约32.41公顷，规划净用地面积约26.66公顷，在建项目占地面积26.664万㎡（约400亩），规划建筑面积52.03万㎡，共40栋楼，已开工39栋楼，已完成工程量约占项目总工程量的55%。2012年底，项目全面停工。已销售商业用房约5.8万㎡，销售额3亿元。

宣城市中级人民法院（以下简称“法院”）2013年7月22日依法裁定受理债权人对新纽公司提出的重整申请，指定安徽同盛会计师事务所（以下简称“同盛事务所”）为新纽公司管理人。同盛事务所因破产管理工作需要，聘请安徽今昔律师事务所共同参与管理人工作。由于重整计划草案未获2014年5月9日第二次债权人会议表决通过，法院遂于2015年9月17日宣告新纽公司破产，管理人即依法启动新纽公司破产财产变价方案制定工作。

截止2017年9月30日，新纽公司破产债权人646名，破产债权总额约12.39亿元，其中购房优先债权人（指支付了超过50%购房款的购房户）344名，债权额（即购房户已支付的购房款额）约2.6亿元；建设工程优先债权人9名，债权额约1.9亿元；有财产担保债权人4名，债权额约1.21亿元。新纽公司破产财产为：一整块项目用地400亩及其上在建工程，苏州一套房产，车辆和对外债权。

新纽公司的主要破产财产即为一整块项目用地400亩及其上在建工程（以下简称“中国茶府项目资产”），对该破产财产的变价有如下因素需要考虑：

1. 新纽公司销售给购房户的约5.8万平米商业用房已经建至主体结构封顶，全部办理了网签备案，做了按揭贷款的已经办理了预抵押登记，同时，有部分购房户尚有不足的50%购房款（总计约4500万元）未支付。

2. 中国茶府项目资产的400亩土地分成三个国有土地使用权证，并分别为三个债权人提供了抵押担保。

3. 中国茶府项目资产的在建工程全部是建设工程优先债权对象，涉及9家施工单位债权。

1. 购房类债权人所购房屋如何处置？是与中国茶府项目资产一并出售，还是要求中国茶府项目资产受让方将其建成交付？

2. 中国茶府项目资产变价方式是拍卖还是变卖？是一直降价拍卖直至成交，还是拍卖几次不成后转为变卖？拍卖不成转为变卖的，变卖程序如何设定才能最大程度反映债权人意志，保障债权人利益？

（一）关于购房类债权人所购房屋的处理方案

1.购房户所购房屋系新纽公司破产财产

《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。由于购房户所购房屋尚未建成验收办理产权登记，更未将房屋产权由新纽公司转移登记至购房户名下，目前仅仅是办理网签备案，因此，购房户所购房屋（以在建工程的形式存在）产权尚在新纽公司名下，购房户尚未取得所购房屋的所有权，其不能直接行使取回权。

《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“《企业破产法》”）第三十条规定，“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。《企业破产法》第一百零七条第二款规定，“债务人被宣告破产后，债务人称为破产人，债务人财产称为破产财产”。因此，根据《物权法》和《企业破产法》的规定，购房户所购房屋尚系在建工程，依法都属于新纽公司破产财产。

2.由中国茶府项目资产受让方将购房户所购房屋建成交付

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称“《工程价款优先权批复》”）规定，“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。参照该规定，在房地产破产案件处理程序中，只要购房户所购房屋不是违章建筑，原则上以建成交付为宜，这既反映了购房户和开发公司签订房屋买卖合同的基本愿望，又不受房屋价格涨跌对案件处理的影响。新纽公司购房户所购房屋均已建至主体结构封顶，据估算，后续工程所需资金约为4500万元，与购房户余欠原房屋买卖合同约定购房余款4500万元相当。据此，管理人拟订的新纽公司破产财产变价方案中明确，将344个购房户作为一个整体看待，由中国茶府项目资产受让方将购房户所购房屋全部建成交付，购房户未付的购房余款4500万元全部交付给中国茶府项目资产受让方以抵偿其建设成本。

（二）除购房户所购房屋及其占有土地使用权以外的未售土地使用权及在建工程的变价程序

1.先拍卖后变卖

鉴于新纽公司主要破产财产——中国茶府项目资产是一个完整的项目，不便于分割出售，管理人参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》和《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》，在拟订的新纽公司破产财产变价方案中明确，对中国茶府项目资产以拍卖方式整体出售，第一次拍卖保留价为评估价。如果出现流拍，再行拍卖时，保留价按照上一次保留价的80%确定。再次出现流拍的，进行第三次拍卖，保留价为第二次拍卖保留价的80%。三次拍卖不成交，则转为变卖。具体变卖方案待与拟受让方达成意向协议，并收取保证金后，报债权人会议表决。

2.变卖程序

上述变价方案经债权人会议表决未获通过，管理人向法院提交了提请裁定破产财产变价方案的报告，法院审查后裁定认可了该变价方案。管理人依法委托的拍卖机构经三次拍卖，中国茶府项目资产未成交，根据变价方案规定即转入变卖程序。

管理人邀请新纽公司所有债权人委员会成员和宣城市人民政府法制办、新纽公司所在地的宣城现代服务业产业园区管理委员会委派的代表共同组成新纽公司破产财产变卖招募工作组，制定招募方案，在多家媒体发布招募公告。经两次招募，有三家意向受让方——上海某公司、无锡某公司、南京某公司与管理人签订了《安徽新纽置业集团有限公司破产财产转让意向协议》，交付了不低于人民币3000万元的保证金或银行保函。每家意向受让方均承担将购房户所购房屋建成交付给购房户的义务，购房户将所欠购房余款4500余万元交付给意向受让方。除此以外，上海某公司愿意支付转让对价现金3.5亿元，无锡某公司愿意支付转让对价现金3.7亿元，南京某公司愿意支付转让对价现金2.2888亿元加中国茶府项目资产中在建工程完工后的6万平米办公房，但三家意向受让方支付现金对价的时间不同。

《企业破产法》第六十一条第一款规定，“债权人会议行使下列职权：…（九）通过破产财产的变价方案”；第六十四条第一款规定，“债权人会议的决议，由出席会议的有表决权的债权人过半数通过，并且其所代表的债权额占无财产担保债权总额的二分之一以上。但是，本法另有规定的除外”；第六十五条第一款规定，“本法第六十一条第一款第八项、第九项所列事项，经债权人会议表决未通过的，由人民法院裁定”；第五十九条规定，“依法申报债权的债权人为债权人会议的成员，有权参加债权人会议，享有表决权。…对债务人的特定财产享有担保权的债权人，未放弃优先受偿权利的，对于本法第六十一条第一款第七项、第十项规定的事项不享有表决权”。

根据上述法律规定，结合新纽公司中国茶府项目资产转让实际情况，管理人认为，管理人在拍卖机构依法拍卖三次均流拍后，可依法自行变卖中国茶府项目资产。由于中国茶府项目资产是新纽公司的主要财产，其变卖涉及金额大，交易周期长，分割处置难；同时，经过两轮招募后，各意向受让方愿意支付转让对价的方式、数量、时间等存在差异，直接影响到每个债权人的利益，因此，管理人不自行决定变卖给哪家单位，而是拟将中国茶府项目资产受让方的选定提交债权人会议表决。本次变卖的中国茶府项目资产主要是购房优先权、建设工程价款优先权和抵押担保优先权对象，与这三类优先权人利益更相关，因此，包括这三类优先权人在内的所有债权人对破产财产受让方的选定均有表决权。于是，管理人报请新纽公司债权人委员会表决通过了如下选定中国茶府项目资产受让方的表决规则：

（1） 提交债权人会议讨论、表决的必须是与新纽公司签订了意向协议并交付了金额不少于人民币3000万元保证金或提交了金额不少于人民币3000万元银行保函的意向受让方；

（2） 所有债权人均有权参加表决，可以表示赞成、反对或弃权；

（3） 每位债权人只能对一家意向受让方投赞成票；

（4） 按赞成票人数占总债权人数比与赞成票所代表的债权额占总债权额比之和进行排序，比例最高者的意向受让方取得与新纽公司签订正式协议的资格。

新纽公司管理人将债权人会议表决结果报经宣城市中级人民法院同意后，即代表新纽公司与前述比例最高者的意向受让方签订正式协议”。

2017年9月30日，安徽新纽置业集团有限公司破产案第四次债权人会议依法召开。有表决权的债权人646名，总债权额1238889866.39元，实际到会514名，到会债权人对三家符合条件的意向受让方进行了投票表决，债权人代表监督了债权人表决统计过程并对表决统计结果签名确认。表决结果为，7票选择无锡某公司，人数和债权额占比分别为1.09%、10.21%；8票选择南京某公司，人数和债权额占比分别为1.24%、1.28%；369票选择上海某公司，人数和债权额占比分别为57.21%、54.56%。按赞成票人数占总债权人数比与赞成票所代表的债权额占总债权额比之和进行排序，比例最高的意向受让方为上海某公司。据此，管理人已报请法院同意管理人代表新纽公司与上海某公司签订《安徽新纽置业集团有限公司破产财产转让协议》。法院不日将函复同意管理人的报告。

律师认为，《工程价款优先权批复》所体现出的法律原则和精神是：当消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就不得再主张将该商品房变价出售，不得再对此主张工程价款优先受偿权。当债务人进入破产程序后，原则上不得将该商品房进行表决，而应将其交付给消费者。若该商品房尚未完工，应将其建成交付。至于建设成本应由谁承担，各地处理方式不同，本案中，律师将344名购房户按一个整体看待，正好有部分购房户未付的购房款余额与所有购房户的房屋建设成本相当，所以采取了由资产受让方承担施工责任并享受余下购房款权利的方式予以处理。

新纽公司普通债权人提出，由于所有意向受让方均同意将购房户所购房屋建成交付，因此，他们的利益已经得到保障，因此，其无权参与选定中国茶府项目资产受让方的表决。笔者认为，由于购房户的房屋建成尚需时日，谁都不能保证受让方肯定能将房屋建成交付，因此，他们当然有选择权。普通债权人又提出，建设工程优先权人和抵押担保债权人的金额不能计入表决金额占比中，且要求普通债权额要过半方能确定受让方。律师认为，中国茶府项目资产全部都是购房优先权人、建设工程款优先权人和抵押担保债权人的优先权对象，他们当然有选择受让方的权力，否则，普通债权人将绑架优先权人的意志，侵害优先权人利益。

本案因一些普通债权人的期望值过高，长期干扰新纽公司重整程序和破产财产处置程序工作的开展，导致新纽公司进入破产程序后项目多年不能重启，购房户和建设工程优先权人、有财产担保债权人的权利不能得到及时、合理的实现。管理人在当地党委领导下，在政府出台新纽公司项目资产处置多重优惠政策支持下，在法院指导监督下，在债权人委员会成员积极工作和支持配合下，积极招募投资者，终于顺利选定了中国茶府项目资产受让方。债权人表决结果有两个特点，一是表决意见相对集中，两家意向受让方得票很少（分别是7票和8票），一家得票很多，人数和债权金额均过半；二是出价最低的意向受让方反而得票最高。表决结果证明管理人将选择中国茶府项目资产受让方的权力交给债权人是对的，否则，若管理人自行决定将中国茶府项目资产出售给出价最低的受让方则会遭受债权人的非议和不解。

1. 我国《企业破产法》实施时间不长，很多问题没有规定，尤其是实体法规定的一些优先权利人在破产程序中的实体权利和程序权利如何保障没有规定，需要通过法律修订及最高人民法院在制定司法解释过程中逐渐完善。

2. 破产程序中，管理人工作要充分公开，积极与债权人委员会成员沟通，争取债权人理解、支持，特别重大事项交债权人会议表决确定。