2016年11月11日，原告田某与被告金某房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定，原告购买被告金某房地产公司位于某市某街道14号金某商业综合体1幢1层1027号商铺，建筑面积为388.22平方米，单价3800元／平方米，总房款1475236元，原告应于2016年11月12日前支付全部购房款，被告应在2017年4月30日前交付商铺。原告按约于2016年11月16日向被告交付了全部购房款1475236元。被告于2018年将涉案商铺出售给他人，给原告造成了巨大经济损失。2022年1月7日，被告锦某房产公司、浚某房产公司向原告提供担保。同时，被告浚某房产公司以其投资开发的锦某大酒店2楼及3楼房屋2160平方米抵押给原告，并加盖印章予以确认。原告认为，被告金某房地产公司违背诚信原告，一房多卖，给原告造成了经济损失，原告有权解除合同，要求金某房地产公司退还原告购房款，并赔偿原告经济损失，被告浚某房产公司和锦某房产公司作为担保人应对涉案债务承担连带责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求依法判决。要求：1．依法判令解除原告与被告金某房地产公司于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同》；2．退还原告购房款1475236元；3．赔偿原告经济损失3183404元；4．保险费9600元由被告承担。诉讼过程中，原告将第3项诉讼请求变更为赔偿原告经济损失3598164元，将第4项诉讼请求变更为保险费9600元、评估费75000元由被告承担。以上损失由被告金某房地产公司承担退还、赔偿责任，被告高某、浚某房产公司、锦某房产公司承担连带给付责任。

本案争议焦点之一，案涉《商品房买卖合同》的效力应当如何认定？如《商品房买卖合同》成立且合法有效，是否应当解除？

根据法庭调查，2015年至2016年，因被告某市金某房地产开发有限公司（以下简称“金某房产公司”）拖欠案外人杨某用的借款以及原告配偶周某的商砼款1475236元，债务期限届满后，被告金某房产公司实际控制人高某与案外人杨某用、周某协商一致，用涉案房屋折抵上述债务1475236元，原告及其配偶周某同意金某房产公司以房抵债1475236元。

2016年11月11日，原告田某与被告金某房地产公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买被告金某房产公司投资开发的涉案商铺，建筑面积为388.22平方米，总房款为1475236元，同时，还约定被告金某房产公司应当在2017年4月30日前向原告交付涉案商铺。

涉案《商品房买卖合同》签订后，被告金某房产公司于2016年11月16日向原告出具已付清全部购房款1475236元的收据。

至此，当事人的真实意思表示，已将货款和借款一同转化为已付购房款，普通的货物买卖合同关系和借贷关系一并转化为房屋买卖关系，本案以房抵债的商品房买卖合同成立，其内容并不违反禁止流押的规定，原告田某与被告金某房地产公司于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。

四被告辩称，原告田某与被告金某房地产公司于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方虚假意思表示，不具有法律约束力，人民法院应当依职权确定《商品房买卖合同（预售）》无效，其辩解理由没有事实依据和法律依据，同时也没有提供相关的证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。

经庭审查明，2018年12月4日，被告金某房产公司违反合同约定，将涉案商品房销售给案外人周某恩，并签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号2016-0211号，且在某市住房和城乡建设局进行备案登记。

2019年3月，被告金某房产公司又将涉案房屋出售给某县农村信用合作联社。

2019年7月19日，被告金某房产公司与案外人周某恩在某市不动产登记管理中心进行了预告登记。

2019年8月16日，案外人周某恩将2016-0211号《商品房买卖合同（预售）》备案又登记变更为周某恩和李某强共有。

虽经原告多次联系被告金某房产公司要求解决涉案房屋事宜，但被告金某房产公司以涉案商品房未竣工验收，无法办理房屋产权登记为由推脱，现被告金某房产公司又将涉案商品房再次出售给案外人周某恩和李某强以及某县农村信用合作联社，同时又将涉案商品房在某市不动产登记中心进行了备案登记至周某恩和李某强共有，导致原告购房目的无法实现。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，原告适用《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，主张解除与被告金某房产公司《商品房买卖合同》符合法律规定，人民法院应当予以支持。

本案争议焦点之二，原告主张被告金某房产公司退还购房款1475236元是否符合法律规定？

根据法庭调查，被告金某房产公司已构成根本违约的事实清楚，证据充分。

根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，原告有权要求被告金某房产公司退还全部购房款1475236元符合法律规定，人民法院应当予以支持。

本案争议焦点之三，原告是否有权要求被告金某房产公司支付房屋溢价损失3598164元？

根据法庭调查，被告金某房产公司违反合同约定，将涉案商品房一房三卖，使原告签订的商品房买卖合同的根本目的无法实现，给原告造成了较大的经济损失。

根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和第一百一十四条第二款的规定，根据涉案房屋自交易之日至合同解除之日所在区域的房屋市场价值变动情况，结合被告金某房产公司一房三卖的全部过错行为以及涉案房屋无法履行时的必要支出等因素，在被告根本违约，原告提出解除合同时，房屋溢价损失则转化为实际损失，原告需要付出更多的成本去购买最相类似的房屋，经原告申请评估，法院组织当事人选择评估机构，通过评估作价，涉案房屋在2022年6月21日的市场价值为5073400元，房屋的溢价损失为5073400元-1475236元=3598164元，

原告主张被告金某房产公司赔偿涉案商铺的溢价损失即实际损失于法有据，人民法院应予支持。

本案争议焦点之四，原告主张评估费75000元、保险费9600元，小计84600元是否符合法律规定？

根据原告向法庭提交的（2022）兵0302财保1号《民事裁定书》《诉讼保全责任保险单（抄件）》《保单保函》《新疆增值税电子普通发票》足以证实原告支出必要的合理的诉讼费用84600元。

根据国务院公布的《诉讼费缴纳办法》第6条第（二）项、第10条第（二）项、第12条、第29条第1款以及《民事诉讼法》第100条第2款规定，原告主张评估费、保险费84600元应由被告金某房产公司承担符合法律规定，人民法院应予支持。

本案争议焦点之五，被告高某、被告浚某房地产开发有限责任公司、被告锦某房地产开发有限公司是否应当对上述债务承担连带保证责任？

根据法庭调查，原告向法院提交的2022年1月7日《担保书》和《房屋抵押担保还款说明》可以证实，被告高某、被告浚某房产公司、被告锦某房产公司系被告金某房产公司的债务担保人。

根据《最高人民法院关于使用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第二十五条之规定，当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不能履行债务或者无力偿还债务时才承担保证责任等类似内容，具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为一般保证。

当事人在保证合同中约定了保证人在债务人不履行债务或者未偿还债务时即承担保证责任、无条件承担保证责任等类似内容，不具有债务人应当先承担责任的意思表示的，人民法院应当将其认定为连带责任保证。

在本案中，2022年1月7日《担保书》中明确载明“金某房产公司在收到原告田某购房款后，未按约定将涉案房屋交付原告田某，也未退还购房款，现担保人锦某房地产开发有限公司愿担保一切债务，特此担保！”并有被告高某、被告锦某房产公司在该《担保书》上签字盖章确认。

2022年1月7日《房屋抵押担保还款说明》上明确载明“金某房产公司在收到原告田某购房款后，未按约定将涉案房屋交付原告田某，也未退还购房款，现担保人浚某房产公司愿担保一切债务，同时承诺将锦某大酒店2楼及3楼房屋作为抵押，特此担保！”

被告高某书写承诺：“本人承诺2022年1月3日前将房款3900000元，一次性付清，并解除原来合同及担保，如未能按期付款，将锦某大酒店2层除自用房以外，以及3层，面积约2160平方米备案至田某名下”该《房屋抵押担保还款说明》上有被告高某、被告浚某房产公司签字盖章确认。

由此可见，原告与被告高某、被告锦某房产公司、被告浚某房产公司之间形成了连带保证合同法律关系，且合法有效，应受法律保护。

根据《中华人民共和国民法典》第六百八十一条和第六百八十八条第二款之规定，原告作为债权人，在债务人被告金某房产公司未按期履行到期债务的情况下，有权要求被告金某房产公司与被告高某、被告锦某房产公司、被告浚某房产公司承担连带付款责任，原告的诉讼请求符合法律规定，人民法院应当予以支持。

综上述五个方面的代理意见，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。

1.解除原告田某与被告某市金某房地产开发有限公司于2016年11月11日签订的《商品房买卖合同》。

2.被告某市金某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告田某房款1475 236元及利息266317元，计1741553元；以1475236元为基数，从2019年8月20日起至退还房款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即年利率4.25％的1.5倍计算给付利息。

3.被告某市金某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告田某保险费、评估费共28537元。

4.被告高某、浚某房地产开发有限责任公司、某市锦某房地产开发有限公司对以上第二、第三项债务承担一般保证责任，被告高某、浚某房地产开发有限责任公司、某市锦某房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告某市金某房地产开发有限公司追偿。

5.驳回原告田某的其他诉讼请求。

（2022）兵0302民初457号

本案中，被告金某房地产公司在未清偿购买混凝土货款及借款的情况下，与原告签订《商品房买卖合同》，属于债务到期后双方达成的以房抵债协议，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。涉案房屋已出售给他人，已在房管部门登记，且被他人实际占有，不能实现合同目的，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，故原告要求解除合同的诉请，符合法律规定，法院予以支持。被告金某房地产公司关于当时的市场价远高于合同价，商品房买卖合同无效的辩解，因其未在除斥期间行使撤销权，故不予支持。

一房多卖，违反了房地产交易的基本法律规定，损害了买卖双方的利益。多次卖出同一套房屋会造成房屋价值的严重误判，给消费者带来相当大的经济风险，甚至有可能导致房屋被收回，会大幅增加诚实、守法公民的获得商品房权利的难度。

建议实施以下措施防止一房多卖：

1.完善土地和房屋登记制度：土地和房屋登记是防止一房多卖的基础。加强监管和管理，确保登记制度的可靠性和公正性。

2.强化法律法规的执行力度：进一步完善有关房地产交易的法律法规，特别是涉及违规抵押的处罚力度。同时，要加强执法部门的执法力度，对一房多卖行为进行打击。

3.引入第三方机构：引入受信任的第三方评估机构，对房屋产权进行评估和确认，并根据评估结果核定房屋的价值。这种机构可以帮助规范市场行为，遏制一房多卖的情况。

4.提高市民的法律意识：公众应该提高自己的法律意识，意识到自己的权利和义务，并了解购买房屋的相关法律法规。同时，市民应该加强风险预防，警惕一房多卖等不良行为，从而保障自身权益。