2014年9月30日，原告张某与被告王某达成口头协议，约定由被告租赁原告位于某市某区某天地某某楼某某号商铺，用于经营餐厅，每月租金为45000元。双方达成一致后，被告一次支付了原告半年房租，即将租金支付至2015年3月31日。在双方租赁关系存续期间，原告要求被告额外支付一个月租金作为押金，并称双方租赁关系解除后即返还该押金，被告遂于2015年3月18日向原告支付了45000元押金。后被告于2016年1月中旬通知原告将不再租赁其房屋，原告表示同意。

后原告向法院诉称，其与被告签订过一份商铺租赁合同，其将位于某市某区某天地某某楼某某号商铺出租给被告，租期为两年，租金为每年540000元。实际交纳租金时，被告首次交纳了半年房租，后每两个月交一次房租并将租金降至每月33000元，到2016年1月底租金后期后被告再未交过房租。原告诉请：1、请求判令被告向原告支付2016年2月1日至2016年6月30日租金165000元，判决确定计算至实际支付之日；2、判令被告交付物业费、水电费12580.02元，暂计至2016年6月2日，判决确定计算至实际支付之日；3、判令被告支付原告违约金49500元。本案受理费由被告承担。律师在诉讼中接受被告王某的委托进行答辩并提出反诉。2016年10月14日一审法院判决驳回原告诉讼请求并支持了被告的反诉请求，原告上诉至某市中级人民法院。中级人民法院审理后于民事判决书，判决：驳回上诉、维持原判。

律师一审代理意见：

关于本诉部分

1、原告与被告之间属于不定期租赁

2014年9月30日，原告与被告达成口头协议，约定由答辩人租赁被答辩人位于某市某区某天地某某楼某某号商铺，用于经营餐厅，每月租金为45000元。

根据《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，双方房屋租赁属于不定期租赁。

2、原告与被告之间的不定期租赁合同已解除，不存在逾期支付租金的情形

原告与被告租赁关系确定后，被告遂按照双方口头约定的月租金，一次性向原告支付了半年租金，即将房屋租金支付至2015年3月底。2015年4月初，因被告经营的餐厅效益不佳，被告准备歇业并通知原告终止租赁，后原告称其可以降低租金，劝说被告继续租赁其房屋，双方口头协商将房屋租金降至每月33000元。被告遂决定继续租赁原告房屋，每两个月支付一次房租，直至2015年11月份，被告支付了两个月房租，即租金支付至2016年1月31日。2015年12月底，被告经营的餐厅停止营业，被告餐厅经理电话告知原告，称餐厅已经歇业，并决定不再继续承租其房屋，通知其可将房屋另行寻租，并让其随时来拿钥匙。同时告知原告，对于房屋内的装修及设备，如果其他承租人愿意折价购买，可以与被告协商，如果其他承租人不同意折价购买，被告可以在接到原告通知后立即拆除装修并搬走设备，原告对此表示同意。双方达成解除租赁的合意后，原告遂于2016年2月份取走房屋钥匙两把，且其又在房门上加了一把链锁。以上事实均有相关证据证明。

被告认为，原告与被告并未约定租赁期限，双方之间租赁关系属于不定期租赁，根据《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”被告通知原告不再承租其房屋，双方不定期租赁即告解除。并且原告随后就收回了房屋所有钥匙并给房屋加了一把链锁，表明其已经收回了房屋使用权。现其要求被告支付2016年2月至6月租金、物业费及违约金没有事实和法律依据，请求人民法院查清事实，依法驳回其诉请。

二、关于反诉部分

由于双方租赁关系已经解除，反诉被告应当向反诉原告返还押金。

2015年3月，反诉被告要求反诉原告额外支付一个月租金作为押金，并称双方租赁关系解除后即返还该押金，反诉原告遂于2015年3月18日向反诉被告支付了45000元押金。后反诉原告于2016年1月中旬通知反诉被告将不再租赁其房屋，反诉被告表示同意。根据双方约定，反诉被告应于租赁关系终止时向被告返还押金45000元，但经反诉原告多次主张，反诉被告均表示拒绝返还。

综上，反诉原、被告之间属于不定期租赁，经反诉原告通知，双方之间租赁关系已终止，反诉被告应按照约定向反诉人返还押金45000元，但其一直拒绝返还。请求合议庭依法支持反诉原告的诉讼请求。

律师二审代理意见：

一、被上诉人与上诉人之间为口头协议，双方属于不定期租赁。

2014年9月30日，被上诉人与上诉人达成口头协议，约定由被上诉人租赁上诉人位于某市某区某天地某某号楼某某号的房屋，用于经营餐厅，每月租金为45000元。根据《合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，双方房屋租赁属于不定期租赁。

被上诉人与上诉人为方便商议租赁事宜，将上诉人与上一任房客所签合同作为参考，并在对房屋租金取得一致意见后，约定择日再行商议签订书面合同事宜，但其后双方并未签订书面合同。

二、被上诉人与上诉人之间的不定期租赁合同已解除，不存在逾期支付租金的情形

被上诉人与上诉人租赁关系确定后，被上诉人遂按照双方口头约定的月租金，一次性向上诉人支付了半年租金，即将房屋租金支付至2015年3月底。2015年4月初，因被上诉人经营的餐厅效益不佳，被上诉人准备歇业并通知上诉人终止租赁，后上诉人称其可以降低租金，劝说被上诉人继续租赁其房屋，双方口头协商将房屋租金降至每月33000元。被上诉人遂决定继续租赁上诉人房屋，每两个月支付一次房租，直至2015年11月份，被上诉人支付了两个月房租，即租金支付至2016年1月31日。

2015年12月底，被上诉人经营的餐厅停止营业，2016年1月中旬被上诉人餐厅经理电话告知上诉人，称餐厅已经歇业，并决定不再继续承租其房屋，通知其可将房屋另行寻租，并让其随时来拿钥匙。同时告知上诉人，对于房屋内的装修及设备，如果其他承租人愿意折价购买，可以与被上诉人协商，如果其他承租人不同意折价购买，被上诉人可以在接到上诉人通知后立即拆除装修并搬走设备，上诉人对此表示同意。双方达成解除租赁的合意后，上诉人遂于2016年2月份取走房屋钥匙两把，且其又在房门上加了一把链锁。以上事实均有相关证据证明。

被上诉人未将装修及设备搬走是由于上诉人同意在转让房屋时寻求将装修和设备折价卖出，并非被上诉人把商铺作为自己可支配的空间加以利用。且被上诉人明确表示如果其他承租人不同意折价购买，被上诉人可以在接到通知后立即拆除装修搬走设备。2016年3月中旬，上诉人打电话通知被上诉人餐厅工作人员郑某前去商谈设备折价之事，并且当时已经在商铺门上加了链锁，说明上诉人已经收回房屋，并且明知并同意将装修设备折价卖出之事。故其要求上诉人支付2至6月的房屋租金、物业费及违约金没有事实及法律依据。

被上诉人向某市工商行政管理局某分局提交的《商铺租赁合同》仅是为办理营业执照而单方制作的文书，没有与上诉人合意，不具有合同效力。

综上，被上诉人认为，被上诉人与上诉人并未约定租赁期限，双方之间租赁关系属于不定期租赁，根据《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”被上诉人通知上诉人不再承租其房屋，双方不定期租赁即告解除。并且上诉人随后就收回了房屋所有钥匙并给房屋加了一把链锁，表明其已经收回了房屋使用权。现其要求被上诉人支付2016年2月至6月租金、物业费及违约金没有事实和法律依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，依法维持原判。

一、某市某区人民法院2016年10月14日作出（2016）某民初某某号民事判决书，判决如下：

1、驳回原告张某的诉讼请求。

2、反诉被告张某在本判决生效后立即返还反诉原告王某房屋租赁押金45000元。

反诉被告若未在本判决书指定期限内履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审本诉原告预交受理费4706元，由原告张某自行承担。

反诉原告王某预交受理费462元，由反诉被告承担。

二、某市中级人民法院2017年2月22日作出（2017）某某民终某某号民事判决书，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5630元，张某已预交，由张某负担。本判决为终审判决。

一审法院认为：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁合同中，合同任何一方有权随时解除合同。本案中，双方当事人争议的焦点系租赁合同是否采取了书面形式，根据法庭举证质证情况，张某不能提供双方的商铺租赁合同原件，其提交的复印件无法核实，故对该证据的真实性不予认可，在张某、王某之间没有书面租赁合同的情况下其租赁关系应视为不定期租赁。现王某作为不定期租赁的承租人，随时有权终止该租赁关系。且王某已支付租金及缴纳物业费、水电费至2016年1月底，不存在拖欠张某租金及物业费、水电费的事实，故张某的诉请缺乏事实依据，应予驳回。关于王某反诉要求张某返还押金一节，因张某、王某之间的租赁关系已经终止，按照租赁合同交易习惯张某继续占有该押金缺乏法律依据，故应返还给王某。

二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，王某于2014年10月1日起开始租用张某位于某市某区某天地某某楼某某号商铺，在此过程中双方并未签订书面合同，直至王某停止租用该商铺。张某所提交的合同照片复印件以及某市工商行政管理局某分局存档的合同也不能证明双方签有书面合同，故双方之间的租赁应视为不定期租赁，王某有权随时解除租赁关系，另其在搬离之前已经支付了全部租金，故原审法院驳回张某要求王某支付租金之诉请正确。至于王某搬离后涉案房屋所产生的物业费、水电费部分，由于王某未再继续使用该商铺，张某也未向物业公司垫付该部分费用，故原审法院之认定也无不当。综上，原审判决应予维持。

关于本案被告反诉要求原告返还租赁合同中的押金，其押金在法律中的定性及在本案中是否应被法院支持？

押金，在我国法律中没有明确的规定，学界也有不同的说法。本律师认为，押金是一种物权，由于依当事人约定而创设，其实是意定担保物权。押金的标的是货币，货币为物的一种特殊形式，押金因交付而转移货币的所有权，受领押金的人享有占有支配的权利。而且，受领押金的人对与他债权人的关系上，对于押金有优先受偿权，因此，押金当然是一种物权。而这种物权的设定是为了保障交易安全，保障债权的实现，故又是担保物权。但我们无法把押金归入到《中华人民共和国担保法》中任何一种担保形式中。属担保物权的一种，是质押担保的一种特殊形式，即为了担保债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权人占有，在债务人不履行合同的债务的时候，债权人可从押金中优先受偿。押金是一种单向担保，只能由债务人提供，结果也只是返还或抵扣，不具惩罚性，却又有补偿性。通常在租赁、承包中会需要押金，在租赁合同关系存续期间，无论基于何种理由，出押人不享有押金的返还请求权。当合同关系终止时，出押人依约返还了租赁物、承包物等，且并无其它不履行合同义务情形的，出押人有权请求债权人返还押金或已扣除损害赔偿后的余额。

1、在代理案件中，律师要以案件基本的事实为突破口、以法律规定为引导；

2、重视对方当事人向法庭提交的证据，从对方提供的证据中找漏洞更具有说服力；

3、无论案件难易程度都需要在充分了解事实的基础上进行法律事实重构；

4、注重与办案法官进行沟通，尽可能的简明扼要的阐明自己要观点。