2009年，北京辰龙伟业科工贸有限责任公司（以下简称辰龙伟业公司）应北京市建雄建筑集团有限公司（以下简称建雄建筑公司）的请求，为建雄建筑公司在中国建设银行股份有限公司北京延庆支行（以下简称建雄建行延庆支行）的贷款提供抵押担保。因建雄建筑公司未能偿还贷款，辰龙伟业公司抵押的房产于2011年被北京市延庆县人民法院（以下简称延庆法院）拍卖，所得款项用于偿还建雄建筑公司所欠建行延庆支行的贷款。2011年11月2日，辰龙伟业公司与建雄建筑公司、北京建雄房地产有限责任公司（以下简称建雄房地产公司）签订协议书，约定由建雄房地产公司以借用其员工林某某、贺某某名义购买的位于北京市朝阳区安立路60号院润枫德尚B座的房屋冲抵建雄建筑公司对辰龙伟业公司所欠的债务，林某某、贺某某协助辰龙伟业公司办理上述房屋的过户手续。后登记在林某某名下的北京市朝阳区安立路60号院润枫德尚B座801室、802室、803室的3套房屋过户至辰龙伟业公司名下。

2003年12月1日，贺某某出具承诺书，称建雄房地产公司以贺某某名义购买位于北京市朝阳区安立路60号院润枫德尚B座801室、802室、803室房屋3套，其产权及房屋其他权益均归建雄房地产公司所有；贺某某不享有这3套房屋的任何权利，且不得以任何理由买卖、转让、出租、出借、抵押房产；购买此3套房屋的首付款、全部购房税费、偿还银行贷款的本金及利息，均由建雄房地产公司支付、缴纳；此3套房屋由建雄房地产公司使用并缴纳物业费、供暖费、水电费；由此房产发生的一切纠纷，均由建雄房地产公司承担责任，贺某某不承担任何责任。

2011年12月8日，辰龙伟业公司与贺某某签订存量房屋买卖合同，约定贺某某将北京市朝阳区安立路60号院润枫德尚B座801室、802室、803室的3套房屋出售给辰龙伟业公司。辰龙伟业公司于2013年3月22日缴纳了涉案房屋的契税。贺某某在办理上述房屋的网签手续后，拒绝配合将房屋过户至辰龙伟业公司名下。

2014年1月，辰龙伟业公司以建雄房地产公司为被告、贺某某为第三人，向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求判令建雄房地产公司、贺某某将北京市朝阳区安立路60号润枫德尚B座801室的房屋过户给辰龙伟业公司并承担诉讼费。

辰龙伟业公司的代理律师认为：虽然辰龙伟业公司与贺某某就涉案房屋签订了存量房屋买卖合同，并缴纳了涉案房屋的契税，但本案的基础法律关系，不是辰龙伟业公司与贺某某之间的房屋买卖关系，而是因辰龙伟业公司履行了担保责任后对建雄建筑公司享有的担保责任追偿权。因建雄房地产公司以协议的方式同意以其借用其员工林某某、贺某某名义购买的房屋（包括涉案房屋）冲抵建雄建筑公司对辰龙伟业公司所欠的债务，使辰龙伟业公司对建雄建筑公司的追偿权得以向建雄房地产公司行使。又因贺某某认可涉案房屋为辰龙伟业公司借用其名义购买，与涉案房屋相关的权利均归辰龙伟业公司享有，但又拒绝协助办理涉案房屋的过户手续等事实，我们最终决定，以建雄房地产公司为被告，以贺某某为第三人，提起追偿权纠纷之诉，要求判令建雄房地产公司、贺某某将涉案房屋过户给辰龙伟业公司。

北京市朝阳区人民法院作出（2014）朝民初字第3992号民事判决，支持北京辰龙伟业科工贸有限责任公司全部诉讼请求。贺某某不服一审判决提起上诉，后撤诉。

一审法院认为，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。本案中，辰龙伟业公司作为保证人，代建雄建筑公司偿还了债务，故辰龙伟业公司有权就其已经承担的被保证责任向建雄建筑公司追偿。辰龙伟业公司与建雄房地产公司、建雄建筑公司签订的协议书系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行合同义务。协议书中写明建雄房地产公司愿以涉案房屋冲抵建雄建筑公司对辰龙伟业公司所欠的债务，且贺某某亦出具承若书表示涉案房屋实际所有人为建雄房地产公司，故建雄房地产公司有权处置涉案房屋。辰龙伟业公司虽然与贺某某签订房屋买卖合同，但本案的基础法律关系是由于辰龙伟业公司向建雄建筑公司追偿引起。关于贺某某所称建雄房地产公司应支付其补偿费问题，贺某某可以另行解决。辰龙伟业公司要求建雄房地产公司、贺某某将涉案房屋过户至辰龙伟业公司名下的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。

综上所述，一审法院认为，北京辰龙伟业科工贸有限公司诉讼请求成立，予以支持。

（一）担保责任追偿权的行使条件

《担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，

有权向债务人追偿。可见，担保人行使追偿权需要以实际承担了担保责任为前提，因此，担保责任追偿权也可称为附条件的权利。本案中，辰龙伟业公司抵押的房产被依法拍卖，且拍卖所得款项用于偿还建雄建筑公司所欠债务，辰龙伟业公司承担了担保责任，因此取得了依法向建雄建筑公司追偿的权利。因建雄房地产公司同意以其借用贺某某名义购买的涉案房屋冲抵建雄建筑公司对辰龙伟业公司所欠的债务，建雄建筑公司的债务转移至建雄房地产公司，使辰龙伟业公司对建雄建筑公司的追偿权得以向建雄房地产公司行使。

（二）多个法律关系并存时案由的确定

本案中，因涉案房屋登记在第三人贺某某的名下，使案

件可能涉及到追偿权纠纷、不动产登记纠纷、房屋所有权纠纷等多个法律关系。实践中，在诸如担保合同纠纷、机动车交通事故责任纠纷等类型的案件中，经常会遇到存在多个法律关系的情形。在民事审判实践中，为方便当事人诉讼，节约诉讼资源，提高诉讼效率，对存在多个法律关系的案件，通常会按照如下方式处理：同一案件涉及两个或两个以上属于主从关系法律关系的，以主法律关系确定案由，但当事人仅以从法律关系起诉的，以从关系确定案由；如果各法律关系之间不属于主从关系而是并列关系，且诸法律关系的性质相同，则以共同的法律关系确定案由，如果诸法律关系性质不同，可以进一步区别处理：能够调解结案的，以当事人起诉时争议的法律关系确定案由，其他法律关系可以忽略；有独立请求权第三人参加的案件，以本诉诉争的法律关系确定案由；具有共同上级案由的，以共同的上一级案由确定案由，没有共同上级案由的，按诉争的法律关系，确定为并列案由。本案中，贺某某为有独立请求权的第三人，因此案由按照本诉即辰龙伟业公司与建雄房地产公司之间的争议即追偿权纠纷确定案由。

本案看似复杂，实则纠纷皆因建雄房地产公司借用贺某某的个人名义购房所牵扯的利益引起。近些年，随着房产价格的持续升温，加上政府各种限购措施的不断出台，因借名买房产生的诉讼大幅度上升，个案牵扯的经济利益通常可达数百万元之巨。本案中，因建雄房地产公司在购房之初，即与贺某某就房屋权属的归属、双方之间的权利义务关系进行了明确的约定，并使贺某某出具书面承诺，使得辰龙伟业公司最终取得胜诉的结果，保证了自己的权益。反之，贺某某因没有就出名买房的经济补偿事宜签订书面协议，最终败诉。

总之，借名买房存在巨大的风险，无论借名人还是出名人均应慎重思考利弊得失，再做决定。