2000年10月19日，案外人曹某与案外人陶某签订房屋转让协议书一份，约定苏某与曹某作为卖房人（甲方）将当时登记于苏某名下的位于沈阳市和平区某处房屋出售给买房人陶某（乙方），约定房款为30,000元，待办完更名过户手续后，乙方将剩余款额交付甲方，归还手续并转交房屋和钥匙。同日，陶某向曹某出具收条一份，上载“收到曹某房证、契证、身份证各一份，另外还欠曹某贰万柒千柒百元整，公证完一次性付清。”曹某亦向陶某出具收条一份，上载“曹某：收卖定金陶某2000元整，公证完把欠的二万七千七百元一次给完。”2000年10月29日，曹某出具收条一份，上载“曹某收到陶某卖房钱5000元正。”2001年2月12日，沈阳市和平区公证处出具公证书一份，内容为“兹证明苏某（一九五五年某月某日出生）与李某（一九七八年某月某日出生）于二〇〇一年二月十二日在前面的《沈阳市房产买卖审批书》上的签字、印章属实。”，并附有《沈阳市房地产转让申请审批书》一份。2001年2月27日，李某取得涉诉房屋的产权证书。

原审法院另查，苏某与案外人曹某原系夫妻关系，双方已于1996年11月10日离婚。涉诉房屋系苏某于1999年从他人处购买并登记于其自己名下。曹某已于2013年12月22日因病死亡。

原审法院又查，上述房屋转让协议签订后至今，苏某及曹某并未将涉诉房屋交付给李某及陶某。曹某从1999年6月4日至2013年12月22日一直居住在涉诉房屋。庭审中，苏某自认办理房屋过户手续时其在场。李某亦述称办理房屋过户手续时在场，并称陶某系其配偶。

案外人曹某与案外人陶某签订的涉诉房屋转让协议可以认定为各自代表苏某、李某签订房屋买卖合同的代理行为，系属苏某、李某的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。李某在长达十六年的时间里没有支付完全部房款，系延迟履行主要债务，并在相当长的期限内没有进行履行，符合法定的合同解除条件，对苏某要求解除涉诉房屋买卖协议的诉讼请求予以支持。对于李某提出的苏某的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩理由，因苏某主张的解除合同的权利系属形成权，而诉讼时效制度系用于规制债权请求权，不适用于形成权，故李某该抗辩理由没有法律依据，一审法院不予采纳。对于李某主张已经给付完全部房款的事实，因李某所举证据无法证明其除7000元外支付了剩余房款，且在7000元房款均有收条的情况下，其庭审时所述的剩余房款没有出具收条是因没有笔的理由与正常的交易习惯不符，不符合常理，故一审法院对此不予采信。

二审法院认为，李某与苏某之间成立了房屋买卖合同法律关系。现诉争房屋虽已登记在李某名下，但李某未能举证证明支付了剩余房款，且自其应付款至今已过十六年，李某属未履行主要合同义务，故原审判决解除双方的合同及将房屋更名至苏某名下并返还房款并无不当，本院予以维持。李某虽主张已支付剩余房款，但其在房屋更名至其名下后多年时间，而房屋一直在苏某即卖房一方的控制之下，却从未向苏某主张腾房，亦与常理不符。故对李某的上诉主张，因无事实依据和法律依据，二审法院不予支持。驳回上诉，维持原判。

（一）从民事法律层面来看：

1.关于《房屋买卖合同》的效力

苏某、李某均参与了办理涉诉房屋产权更名过户手续的过程，涉诉房屋亦从苏某名下更名过户至李某名下，故案外人曹某与案外人陶某签订的涉诉房屋转让协议可以认定为各自代表苏某、李某签订房屋买卖合同的代理行为，系属苏某、李某的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当予以确认。

2.关于《房屋买卖合同》的履行及是否可以解除

现房屋虽已经过户至苏某名下，但李某所举证据并不能证明其已按照合同约定于办完更名过户手续及办理完公证手续后将全部房款给付苏某或曹某，其所举证据仅能证明其向曹某给付了房款7000元，故李某的行为显系违约，李某在长达十六年的时间里没有支付完毕全部房款，系延迟履行主要债务，并在相当长的期限内没有有进行履行，符合法定的合同解除条件，对苏某要求解除涉诉房屋买卖协议的诉讼请求，应当予以支持。合同解除后，苏某应将曹某代为收取的房款7000元返还李某，李某亦应将涉诉房屋产权恢复至苏某名下。

3.关于李某提出的苏某的诉讼请求已经超过诉讼时效的抗辩理由

本案一、二审合议庭并没有忽略本案的特殊性及复杂性而通过经验认知便草率判决已经超过诉讼时效，而是通过仔细研究后发现了诉讼时效对于形成权及物权的不适用性，在对案件的法律事实进行抽丝剥茧后，发现了核心法律关系，因苏某主张的解除合同的权利系属形成权，而诉讼时效制度系用于规制债权请求权，不适用于形成权，故李某该抗辩理由没有法律依据，应当不予采纳。

4.关于李某主张已经给付完全部房款的事实

因李某所举证据无法证明其除7000元外支付了剩余房款，且在7000元房款均有收条的情况下，其庭审时所述的剩余房款没有出具收条是因没有笔的理由与正常的交易习惯不符，不符合常理，不应当予以支持。

（二）从行政法律层面来看：

1.在起诉前拆迁部门的行为

因涉诉房屋系拆迁房屋，而本案原告苏某虽16年间一直住在其中，实际控制、占有该房屋，但是，因房产证上的产权人并非是他，而是原审被告李某。因此，在案件起诉前行政机关对于不予对苏某办理相关拆迁事宜，下发拆迁款的处理是正确的。

2.在执行阶段房产部门的行为

执行机关发现原审被告李某在签订《房屋买卖合同》以及办理房屋过户所用公民身份证系伪造，与本人不符。虽然造成这一结果有着因当年身份证件管理制作等方面的问题，但不可否认房产机关在此事上存在疏忽，而房产部门一开始却以此为由拒绝执行更换产权人的判决，存在着一定的不作为的嫌疑，处理方式有待商榷。

（三）从刑事法律层面来看：

1.一审被告行为有伪造、变造、买卖居民身份证的刑事风险

伪造、变造、买卖居民身份证、护照、社会保障卡、驾驶证等依法可以用于证明身份的证件的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利，并处罚金；情节严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。本案因年头久远，因此并未追究李某相关刑事责任。但是，随着身份证的全面换代，国家对于身份信息的重视与保护，伪造相关证件的行为将可能触及刑事责任。

2.一审被告行为有诈骗罪的刑事风险

诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。本案中，李某签订房屋买卖合同时采取使用伪造身份证件的行为，以及在办理产权过户后便拒绝支付价款，并隐匿的行为已经基本符合诈骗的构成要件，但因时间久远并未追究其责任。但是，因非法占有为目的的欺骗行为将可能触及刑事责任。

该房屋买卖案从合同签订，到出具生效法律判决文书，再到最终执行完毕、将涉诉房屋产权人更换回一审原告苏某，历时长达17年之久。而一审原告苏某在签订及履行《房屋买卖合同》时的不谨慎及非专业性则是导致这一结果的最直接原因，在进行大额财产交易前一定要对相关行业规则及法律规定进行基本了解，否则极容易产生纠纷。