2018年10月1日，段某与A公司签订《商品房买卖合同（预售）》，以415900元的价格购买了A公司开发的商业用房。段某向某公司支付首付款145879元，剩余270000元以向B银行按揭贷款方式偿还。双方约定2019年12月31日前交付房屋。直到2022年A公司仍未竣工，但段某却支付了相应的首付款并需要偿还后续贷款。

人民法院经审理判决，解除段某与A公司签订《商品房买卖合同（预售）》，由A公司返还段某已经支付的全部购房款并承担违约责任；解除段某与B银行《个人购房借款合同》，由A公司向B银行支付后续的贷款本金及利息。

在涉及商品房买卖和商品房担保贷款合同纠纷中，一般存在三方主体，两份合同。三方主体即购房人（借款人、抵押人）、开发商（保证人）、银行（也包括公积金贷款中心，本文均以银行指代）。两份合同是指开发商与购房人之间的商品房买卖合同以及开发商、购房人与银行之间的商品房担保贷款合同。商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间既密切联系但又相互独立。

购房人与银行订立贷款合同是为了支付商品房买卖合同项下约定的购房款，但现有法律规定中却没有关于两个合同之间形成主从关系的直接规定。因此在法律上确认商品房贷款合同为房屋买卖合同的从合同的依据不足。在(2018)最高法民申155号案中，法院认为，“因商品房买卖合同与个人房屋抵押借款合同涉及三方的权利义务关系，商品房买卖合同是房屋按揭法律关系的基础，也即买房人与银行的借款合同关系、抵押合同关系及房屋出卖人与贷款银行的保证合同关系均基于商品房买卖合同关系而存在，虽然上述法律关系与商品房买卖合同并没有从属性，但商品房买卖合同关系的变动等确实与借款合同关系、抵押合同关系及保证合同关系的变动等相互关联、相互影响，同时也具有一定的独立性，此为房屋按揭法律关系的特殊性”。从上述司法案例的论述中可以看出，房屋买卖合同与担保贷款合同具有高度的关联性，如果商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，贷款合同也就失去了履行了意义。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020修正)》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第二十条明确规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”即因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现的，当事人有权解除商品房担保贷款合同，担保贷款合同的当事人并非因为合同从属性而享有解除权，而是因为商品房买卖合同解除后担保贷款合同签订目的已经无法实现。

《商品房买卖合同解释》第十一条规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”

依据上述规定，出卖人迟延交付房屋的，首先要看商品房买卖合同对购房人的解除权行使期限是否有约定，如有，则购房人需在商品房买卖合同约定的期限届满前行使合同解除权。如果商品房买卖合同对此没有约定，则自开发商逾期交房之日起，购房人有权催告开发商，经催告后三个月仍未交房的，购房人有权解除商品房买卖合同。需要特别说明的是，如购房人未进行催告，则最迟应自开发商逾期交房之日（购房人应当知道解除事由之日）起一年内行使解除权，上述期限属于法定除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断和延长的规定。在此，特别提示购房人关注商品房买卖合同关于合同解除权行使期限的约定，并应当积极行使解除权，否则期限届满将发生解除权消灭的法律后果。

银行不愿作为有独立请求权的第三人参加诉讼，在此种情况下，由于法院对现行法律及司法解释规定存在不同理解，实操过程中，出现部分法院只处理开发商和购房人之间的商品房买卖合同纠纷，而不处理购房人与银行之间的担保贷款合同纠纷的情况。此种情形下，如法院经审理确认开发商与购房人之间的商品房买卖合同无效或者被撒销、解除的，应同时解除购房人与银行之间的担保贷款合同，判决开发商分别将购房人尚欠的银行贷款本息直接偿付给银行，将购房人已付的购房款（包括购房人已支付给开发商的房款及已支付给银行贷款本息）返还给购房人：如果法院经审理认为当事人关于合同无效或者撤销、解除的诉讼请求不能得到支持，则解除贷款合同的请求也不应得到支持，贷款合同应当继续履行，但贷款合同自身已经符合合同约定或法定解除条件的除外。

对于购房人尚未向银行支付的贷款本息，部分案件中，银行主张由借款人也即购房人承担还款责任。(2019)最高法民再245号案中对商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题进行了论述，法院认为，若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则，因此，审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。该案法院最终认定由实际收取贷款的开发商向银行返还，购房人不负有返还义务。

实务中，开发商拟定的《商品房买卖合同》文本（一般不允许购房人修改）会约定购房人自逾期交房之日起30或60日（甚至更短）行使合同解除权，如超过期限不行使，则丧失合同解除权。此外，购房人遭遇开发商逾期交房时，出于自身利益的考虑而选择不立即解除商品房买卖合同而是催告开发商履行交房义务，往往也会导致购房人再解除商品房买卖合同时已经超过房屋买卖合同约定或法律规定的解除权的行使期限，此时购房人是否仍有权解除合同，实务中存在不同观点。

在开发商逾期交房、购房人的购房目的已经无法实现的情况下，购房人可以选择通过法律手段止损，即向法院起诉开发商及贷款银行，要求解除商品房买卖合同以及担保贷款合同，对于购房人已支付的首付款及已偿还给银行的贷款本息，由开发商返还购房人，后续贷款则由开发商向银行返还，但与此同时开发商不再负有向购房人交付房屋的义务。需要提示的是，如果购房人首付比例过高或者前期已偿还较多银行贷款，则需谨慎考虑是否选择解除商品房买卖合同及担保贷款合同，因为楼盘出现烂尾情况时，开发商往往也失去了偿还能力，即使法院最终判决由开发商将首付款及银行贷款返还给购房人，购房人手握胜诉判决恐怕也难以获得执行，因此，需要购房人根据自身情况进行权衡。