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案例问答

原告在与被告一签订合同后长达十余年未主张权利,致使无法举证以供法院查清案件事实,原告应对此承担不利法律后果,法院对原告请求确认房屋所有权及要求二被告协助办理过户的诉讼请求不予支持。并且,一审法院认为原告与被告一双方签订的 《房屋买卖合同》中未明确约定办证时间及逾期办证违约金,《房屋买卖合同》中的违约金条款是为了确保双方房屋买卖的成就,并非是对逾期办理房产证所做的违约责任的约定,故原告主张的要求被告一支付未予办理房产证违约金没有合同依据,法院不予支持。 二审法院认定事实和适用法律与一审法院一致,维持了原判决。 ; 原告与被告一于1991年11月26日签订了《房屋买卖合同》,购买了海南省海口市大英村椰林路1号宏利大厦4A、4B、3A、3B四套房,并依约向被告一支付了购房款。被告一将上述四套房产交付给原告使用至今23年中一直没有给买受人办理产权证书。海南XX股份有限公司的前身即海口XX有限公司与被告一签署了《合作建房协议书》合作开发涉案房产,涉案房产登记的开发商和产权人均为海南XX股份有限公司,原告起诉请求法院判决涉案房产的所有权归属原告,并判令两被告协助办理过户手续。
拆迁安置房买卖合同签订时,双方对就今后卖方初次领取房产证的相关费用未做明确约定,致使在今后卖方以需再支付初次领取房产证费用的理由拒绝配合买方办理房屋过户手续。本案中,赵某为了保障能够顺利过户,不得不替卖方垫付初次领取房产证的费用。四是因卖方无理拒绝配合过户而产生无法过户的不利后果。该案的实际情况是,房屋连初始登记都没有办理,根本无从谈办理过户登记问题。更何况本案原告已经按照约定将购房款全部支付给卖方,此时房屋的价格已经大幅上涨,被告此时会找各种借口拖延配合买方办理过户手续,这也是本案原告二十年无法办理过户手续。 ; 上述罗列的争议及纠纷并不能完全概括拆迁安置房买卖过程中的所有纠纷,但是至少有一点可以确认的是,买方购买拆迁安置房存在一定的风险。
(四)异议人付清全部价款并实际占有不动产,并对未办理过户登记客观上没有过错。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《规定》)第十七条规定:“第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中,异议人由于对未及时办理房产证没有过错,法院查封应当解除。 (五)尚未办理过户登记时,买方对房屋的权利尚不是物权,但因其已付清全部价款并实际占有不动产,其权利接近于物权。考虑到买方办理过户手续客观上没有过错,以及民间对事实物权的认可,故此种情况下认可买方已经取得了相当于物权的权利。法律并没有绝对地要求,只要不动产法律上的权利是被执行人的,就一定要不顾第三人的利益进行执行,这是为保护已经履行了全部实质义务的买方,维护交易秩序的稳定。 (六)异议人基于对房屋的合法占有权,可以对抗第三人。
卖方陆某认为,自己已经按照合同约定交付房屋,按照《合同》第3条第(3)款的规定,推断理解办理过户手续的前提是所有房款要支付完毕,而买方施某某一直拖欠房款,已经构成违约。买方施某某则坚持,陆某在领取房产证后应当积极配合办理过户手续,自己才能安心支付尾款,现在陆某不顾合同约定公然涨价,应当承担相应的违约责任。中介公司认为,根据双方当事人订立合同时的意思表示,房屋尾款应当尽快及时结清,现在合同双方可协商解决。 鉴于双方情绪非常激动,调解员决定采取回避调处的方法,分别展开调解。经过交流,卖方陆某表示愿意继续履行合同,出售该房屋,只是希望施某某可以增加部分购房款,补足中间差价;买方施某某认为自己在装修过程中投入较多资金,如今全家业已入住,希望能够继续履行合同;中介公司马某某也意识到《合同》中有关尾款支付时间的条款存在瑕疵,自己在制定合同的过程中存在一定的过错。
4.由预告登记买方马某(即被继承人)的所有继承人做出承诺,承诺同意由被继承人的配偶解除预告登记,并作为唯一购买人办理后续房产过户手续,其他人不得再行主张权利。5.由预告登记买方马某(即被继承人)的所有继承人办理继承权公证(马某的配偶)和放弃继承权声明公证(其他合法继承人),再由马某的配偶与卖方办理解除转移预告登记手续,后在地税部门缴纳税费、房管部门办理过户。以上每一个方案都有一定的道理,但基于最贴近法律原则的考虑,最终达成一致选择了方案;5. 继承权公证和放弃继承权声明公证。债权的继承以及继承后的债务履行,都完全符合法律规定,这样既维护了房产登记部门的登记秩序,又保障了所有继承人的合法权益,同时把潜在的纷争或诉讼消灭在了萌芽状态。针对变化万千的经济社会里所出现的新情况、新问题,公证能为其提供最佳解决方案,起到息诉止争的作用。 ; 公 证 书 XX宁银国立证字第XX号 申请人:徐某,女,一九XX年XX月X日出生,住址:宁夏银川市兴庆区XX小区XX号,公民身份号码为: XXXXXXX。
申请人意见:在确认被申请人沈某坐落于徐州市鼓楼区某村5组86号房屋(所有权人沈某,共有人陈某,房屋所有权证号为:00000、国有土地使用权证号为:11111)两证齐全的情况下购买此房产,并且及时将房屋产权证办理过户手续,沈某也具了相关承诺书,申请人认为此次政府收所获得的补偿由申请人朱某A享有。被申请人意见:此套房产以买卖的形式卖给被申请人,虽然办理国有土地证,但是土地性质未发生改变,仍然属于农村集体土地,被申请人沈某是农村集体组织成员,享有因政府征收所赋予的权力,所以沈某主张此次征收所获赔的补偿由本人享有。 调解员告知双方,明确责任、法律条款是调解的基础和依据,并且认真分析讨论法律条文,做出意见分析如下: 一、首先申请人朱某A在确认被申请人沈某落于徐州市鼓楼某村5组86号房屋,两证齐全的情况下购买此房产并且及时办理了房屋产权证过户手,从理论上是合法有效的; 二、存在的问题:在办理两证的过户中,发现此房产虽然具有国有土地证,但是土地性质未发生实质性的改变,仍然为集体土地性质,故不能办理土地证过户手续。根据现行法律规定及国家政策,宅基地等集体所有土地使用权带有很强的社会保证功能,只能在本集体经济组织成员内部享有和流转,否则,转让合同一律无效,恰巧申请人朱某A不属于本村集体组织成员。 三、综合考虑:买卖双方均存在过错,首先卖方未将土地性质的实际情况告知买方造成的土地证不能过户;其次在房证、土地证过户期间出现的不能过户的问题,买方应该及时与卖方协商解决,寻求合理的解决办法,把损失降到最低;再次,如按现房证进行征收面积确认,被征收人属于非农村集体组织成员,不享受政府给予的宅基地1.4倍的补偿,只能按照现有房证上的面积补偿给被征收人。
(四)涉案房产非因山东某协会的原因未办理过户登记。 首先,本案房产所占土地为划拨性质,未办理土地出让手续,根据相关法律、政策规定,在未补交土地出让金的情况下,涉案房屋不能办理过户登记手续。省房地产公司是涉案房屋的开发商,依法负有办理相关手续使涉案房屋满足办证条件的义务。 其次,根据《购房协议》及《补充协议》,山东某协会的义务是支付房款,省房地产公司的义务是负责办证。山东某协会于《补充协议》签订后3日内便结清了全部房款,且于查封前7个月,山东某协会就已将应由其买方提供的办证所需的材料准备齐全,并交于卖方省房地产公司,因此,涉案房屋至今未办理过户登记手续完全是省房地产公司的原因。 (五)山东某协会对未办理过户登记手续没有过错。 根据《补充协议》的约定,山东某协会付清购房款后,由省房地产公司为山东某协会办理房产证。


中华人民共和国湖南省韶山市公证处

公证员

XX年X月XX日

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2018年3月27日,家住外地的魏某、李某来到公证处,要求与熊某、刘某一起办理二手房转让合同公证。公证员在接待、询问的过程中了解到,卖方出售的房屋是通过银行按揭购买,房屋产权证抵押在银行无法取出,因此买方担心在交付购房款后不能如期办理不动产变更登记手续,而卖方的担心则在于办理完不动产变更登记之后买方拖欠购房款。双方基于避免纠纷的目的,要求办理二手房转让合同公证。

公证员在详细了解情况后向当事人魏某、李某、熊某、刘某提出了几点建议:1、对双方签订的二手房转让合同进行公证,保证合同的有效性,避免因其中任意一方违约而造成损失。2、建议买方将部分购房款提存于公证处,待不动产变更登记完成后卖方再来提取。这样既可以避免卖方不及时解除抵押、办理过户手续的问题,又可以解除卖方对办理完变更登记后无法实现债权的担忧。

; 该案涉及诈骗行为人通过对买卖合同双方的实施诈骗行为,由应履行不动产过户的一方将财产错误处分到行为人名下,导致买方即被害人房财两失。因在此过程中,受害人实际上并没有处分房产,与诈骗罪中受害人因行为人虚构事实或隐瞒真相,受害人因行为人的诈骗做出财产处分的行为并不符合。故本案在处理过程中对罪与非罪、诈骗罪的认定存在一定争议。 一、罪与非罪 该案由于被害人与被告人具有亲戚关系,被告人在本案中受被害人的委托为其办理过户登记手续,在办理过程中,被告人的通过欺诈手段将房产转移到其自身名下。 有意见认为顾某的行为不构成犯罪,仅构成民事欺诈行为。理由有以下几点:1、顾某的行为造成了王某相当于“一方两卖”。