石家庄仲裁委员会就申请人对被申请人房屋买卖纠纷进行仲裁案
国内仲裁案例
房屋买卖纠纷
2021年1月4日
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仲裁委员会；申请人；被申请人；房屋买卖纠纷；仲裁
申请人与被申请人在2016年某日签订了《协议》，《协议》约定了涉案房屋的坐落位置、成交价格及付款方式为贷款，申请人应于合同签订当日向被申请人支付定金，并于当月月底之前将剩余首付款交于被申请人；剩余房款的支付方式为商业贷款。被申请人承诺继续还月供六个月整，如未下房本由申请人承担月供直到下本。
《协议》签订后，申请人如约向被申请人支付了定金和除定金外的首付款，涉案房产银行贷款自2017年3月开始由申请人偿还至今；被申请人已经向申请人交付了涉案房产，该房屋目前由申请人实际占有使用。仲裁庭另查明，涉案房产目前已经具备办理不动产权证的条件。上述事实有双方当事人提交的证据和仲裁庭庭后收集的证据证明，作为本案的定案依据。
申请人的仲裁请求为：1、被申请人继续履行合同；2、被申请人于仲裁裁决生效后一个月内办理房产证，解除房屋抵押，配合将涉案房屋产权过户至申请人名下；3、被申请人按协议约定向申请人支付违约金；4、被申请人向申请人支付本次仲裁所花费的律师费；5、仲裁费、保全费等实现债权的费用由被申请人承担。
1.申请人要求被申请人继续履行合同，办理房产证、解除房屋抵押、配合将案涉房屋过户至申请人名下的依据；
2.请求被申请人支付违约金的依据；
3.请求被申请人支付律师费的依据。
仲裁庭注意到，申请人于庭后提交的代理词中提到：“为促进本案《协议》的履行，申请人同意一次性付清案涉房屋的剩余款项”。但该陈述与申请人的仲裁请求内容和当庭陈述相矛盾，申请人亦未申请对其仲裁请求进行变更。故对申请人代理词中该项表述不予采纳。
仲裁庭认为，《协议》系各方真实意思表示，合法有效，合同各方均应遵守合同约定，履行合同义务。
综合庭审情况和仲裁庭从不动产交易中心调取的“涉案房屋住宅楼的《不动产权利及其他事项登记信息》”及现场调查笔录，可以证明涉案房产现已具备办理不动产登记条件。虽然《协议》没有明确约定被申请人办理不动产权证的具体时限，但《协议》第六条6.6项约定：“……被申请人有义务在办理证条件具备时，随时配合申请人办理该权属证书”，且办理不动产权证是合同各方履行偿还全部贷款、解除抵押、办理购房贷款、过户等后续义务的前提条件。在申请人已经支付了首付款，积极履行了合同义务情况下，被申请人理应遵循诚实信用原则积极处理相关事宜。故对申请人要求被申请人于本裁决生效后一个月内办理不动产权证的仲裁请求予以支持。
仲裁庭注意到，《协议》第六条第6.5项约定：“若申请人需办理贷款，则被申请人应于本合同签订后且申请人贷款审批通过200个工作日内解除该抵押，或申请人、被申请人双方协商解决”，申请人要求被申请人于本裁决生效后一个月内解除房屋抵押的仲裁请求明显超出合同约定期限，且申请人与被申请人未曾就解除抵押事宜另行达成协议，故对该项仲裁请求不予支持。
仲裁庭注意到，《协议》约定付款方式为贷款，所以房产过户需要以申请人购房贷款审批通过为前提。申请人的仲裁请求未提及贷款相关事宜，也无证据证明其贷款已获得审批通过，其要求被申请人单方面履行房屋过户义务，不符合《协议》约定，故对申请人要求被申请人于本裁决生效后一个月内配合将涉案房产过户至申请人名下的仲裁请求不予支持。
关于被申请人提出的申请人三次还款逾期影响其征信的抗辩，因其未提供相关证据予以证明，仲裁庭不予认可。
关于被申请人提出的要求申请人承担过户办证费用的抗辩，仲裁庭注意到《协议》第二条约定：“……该房屋产权过户相关费用应由申请人承担，该房屋产权过户费用的计算依据为该房屋实际成交价格或房管局（或税务部门）对该房屋的评估价格。该产权过户费用是指与房屋产权过户相关的全部税费”。故对被申请人要求申请人承担过户费用的抗辩予以认可。但《协议》未对被申请人办理不动产权证的费用承担作出约定，办理房屋不动产权证系被申请人应尽义务，相关费用应由被申请人自行承担。故对被申请人要求申请人承担办证费用的抗辩不予认可。
关于被申请人提出的要求申请人返还其在签订合同后垫交的6个月的房贷、房屋增值部分应当归其所有，被申请人要求申请人给付房屋增值部分的抗辩，仲裁庭认为被申请人所提出的上述主张已经构成了新的仲裁请求，但被申请人并未提出仲裁反请求，亦未交纳相应仲裁费，故仲裁庭不予处理，被申请人可另行申请仲裁。
仲裁庭认为，本案庭审过程中，被申请人在已具备办理不动产登记条件且经申请人催告后仍不办理涉案房产的不动产登记，构成违约，故仲裁庭对申请人该项仲裁请求予以支持。
仲裁庭认为，《协议》对律师费未作约定，申请人主张律师费没有合同依据，故对申请人该项仲裁请求不予支持。
仲裁庭认为，保全费用属于因仲裁支出的合理费用，根据《仲裁规则》第五十四条之规定，由申请人与第一被申请人按胜败诉比例承担。
《中华人民共和国民法典》第六条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务；
《中华人民共和国民法典》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺；
《中华人民共和国民法典》第五百零二条：有依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外；
《中华人民共和国民法典》第五百零九条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
本案中，《合同》及补充协议签订后，两被申请人未按照约定办理房产证、解除房屋抵押、配合将案涉房屋过户，在申请人多次催告后仍未办理。基于合同法公平、诚信原则，两被申请人应当承担违约责任。
在合同履行过程中，双方当事人都应当积极履行合同约定义务，一方发生违约，违约方不能履行或者不能全面履行合同义务时，守约方应采取积极的措施，积极行使合同赋予的权利，防止扩大损失。
