2019年7月18日，申请人与被申请人李某某、张某某签订《个人借款合同》，被申请人向申请人借款81000元，借款期限自2019年7月18日起至2020年7月10日止。按照合同约定，借款月利率为6.89‰，结息方式为按月结息。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至本息清偿为止，对借款人不能按期支付的利息以及罚息，以合同约定的结息方式，按约定的罚息利率计收复利；逾期贷款罚息利率为在约定借款利率水平上加收50%。《个人借款合同》签订的当日，为确保申请人与被申请人李某某、张某某签订的《个人借款合同》的履行，申请人作为抵押权人与被申请人李某某作为抵押人、被申请人张某某作为抵押人共有人共同签订了《抵押合同》约定：1、抵押财产：抵押人以本合同“抵押物清单”所列财产设定抵押；2、抵押担保的范围为：主合同项下本金81000元及利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现债权发生的费用和其他所有应付的费用；3、抵押登记及注销：抵押人应在本合同生效后5日内到有关登记机构办理抵押登记手续；4、抵押物清单：抵押物名称“拆迁房屋补偿安置协议书”，该协议书为复印件，记载的“被拆迁人姓名”为“李某某”，安置方法为“回迁”：地址为“XXXX”小区，甲栋一单元XX层XX户，建筑面积94.35m2，产权归属为“私”，该拆迁协议还记载了拆迁地址、住房状况、拆迁补偿等，加盖内蒙古某某房地产开发有限责任公司印章，有“李某某”签名，右下角标注—呼和浩特市人民政府拆迁管理办公室监制。

2019年7月18日，申请人与被申请人李某某签署了《借款借据》，明确借款金额81000元，月利率6.89‰，用途：转办贷款；借款期限2019年7月18日至2020年7月10日。2019年7月18日，申请人已按约向被申请人李某某的账户发放全部贷款81000元。

此后，被申请人李某某、张某某并没有按《个人借款合同》的约定向申请人偿还借款本金及利息，经申请人多次催收，截止到2021年6月9日，被申请人李某某、张某某未偿还本金为81000元。截至2020年6月21日累计偿还利息5761.85元，合同期内被申请人应还利息总额为6659.86元，合同期内尚欠利息为898.01元。申请人提出如下仲裁请求：1、被申请人向申请人偿还贷款本金人民币81000元，利息、罚息、复利11432.58元，合计92432.58元（暂计算至2021年6月9日，实际主张至本息清偿为止）。2、确认被申请人李某某以位于呼市某某小区XX号楼XX单元XX户的房屋承担抵押担保责任，申请人对以上抵押物的拍卖或变卖价款享有优先受偿权。3、本案仲裁费由被申请人承担。

1、被申请人尚未偿还的贷款本金数额。2、申请人请求的利息、罚息、复利数额是否计算准确，有无依据。3、房屋抵押合同是否成立，是否享有优先受偿权。

一、被申请人李某某、张某某偿还申请人借款本金81000元，截至2020年7月10日的利息898.01元，截至2021年6月9日的罚息9180.58元、复利101.78元；并支付自2021年6月10日起以借款本金81000元为基数按月利率10.335‰计算至本金付清之日止的罚息及以未还借款期内利息898.01元为基数按月利率10.335‰计算至利息还清之日的复利；

二、驳回申请人的其他仲裁请求。

三、本案仲裁费XXXX元申请人已预交，由申请人承担XXXX元，由被申请人承担XXXX元并直接支付申请人。

一、《中华人民共和国民法典》第六百七十四条“借款人应当按照约定的期限支付利息”，《中华人民共和国民法典》第六百七十五条“借款人应当按照约定的期限返还借款”，《中华人民共和国民法典》第六百七十六条“借款人未按照约定期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。”

根据上述法律规定，借款合同借款人应当按照约定返还借款本金，按照约定的期限支付利息，逾期返还借款本金的，应按照约定或国家规定支付逾期利息。

二、本案借款合同关于月利率及罚息利率的约定，符合法律法规，按照合同约定计算的利息、罚息应予以支持。但关于复利,借款合同已有罚息的约定，罚息利率是按合同约定的贷款基准利率加收50%，罚息已经带有弥补损失以及惩罚的双重功能，如罚息再行计算复利则构成双重负担，明显违背公平原则，故对于申请人提出的按罚息利率计算罚息的复利的主张，仲裁庭不予支持。但以未还本金为基数按约定利率计算出的借款期限内的正常利息系申请人作为金融机构从事贷款业务的应得收益,合同期内未偿还利息计收复利的主张予以支持。

三、《中华人民共和国民法典》第三百九十四条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”《中华人民共和国民法典》第三百九十五条第一款“债务人或第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；…（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。”《中华人民共和国民法典》第四百条第一款“设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。”《中华人民共和国民法典》第四百零二条“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当依法办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”

根据前述法律规定可知，设立抵押权，要以书面形式订立合同，抵押合同依法成立生效，以建筑物和其他土地附着物抵押的，应当依法办理登记，抵押权自登记时设立。本案双方依法签订了书面的抵押合同，但抵押合同中的抵押财产，是抵押人以“抵押物清单”所列财产设定的抵押，抵押物名称“拆迁房屋补偿安置协议书”，是被申请人的拆迁安置协议约定的房产。抵押合同还约定由抵押人在合同生效后5日内到有关登记机构办理抵押登记手续。但抵押合同签订后申请人未能及时与抵押人追踪拆迁安置协议约定的房产建造、交付、登记进展以及抵押权登记设立的有关情况，也未及时请求抵押人办理抵押登记手续，“拆迁房屋补偿安置协议书”所涉房产至今未能办理不动产登记，也不能办理抵押登记，且没有证据证明未能办理不动产登记、抵押登记是抵押人的原因，抵押权未能依法设立，故申请人对抵押合同中的抵押物清单所列财产即“拆迁房屋补偿安置协议书”所涉房产不能享有优先受偿权。

按照借款合同的约定计算的利息、罚息应予以支持；罚息利率本身带有弥补损失以及惩罚的双重功能，如对罚息再行计算复利则构成双重负担，明显违背公平原则，按罚息利率计算罚息的复利不应支持。但以未还本金为基数按约定利率计算出的借款期限内的正常利息系申请人作为金融机构从事贷款业务的应得收益,合同期内未偿还的利息计收复利应予支持。

抵押权是担保物权的重要组成部分，不动产的抵押权自登记时设立是确保不动产抵押权依法实现、保护抵押权人合法利益获得有效保护的法律制度。抵押合同签订后，抵押资产能否办理抵押登记，对抵押权人有重要意义，抵押权人要及时督促抵押人积极办理或促成抵押权登记，不能办理抵押权登记的要及时按照抵押合同约定或与抵押人积极协商更改担保措施，减少经营风险、法律风险。