2018年11月，李某向杭州某房地产开发有限公司（以下简称“某公司”）购置位于某街道的商品房一套，双方签订买卖合同，约定某公司应当于2020年9月底之前交房，并在同年12月底之前交付土地、房屋权属证，若逾期交房或逾期交付权属证，某公司须分别支付违约金。后因疫情等多种因素影响，某公司于2021年5月下旬交付房屋。李某要求某公司按照合同约定，按照购房总价日万分之一标准，支付从2020年10月至2021年5月底，约８个月的交房违约金7万余元；按照日万分之三标准，支付从2020年12月底至2021年5月底，约５个月的交付权属证违约金11万余元，共计约18万元。但某公司提出，疫情是延迟交房的主要原因，系不可抗力因素，应当免责。双方争议较大，多次协商仍无果，矛盾逐步激化。2021年10月，李某到某矛盾纠纷调解中心求助，该中心受理纠纷后，将案件流转至某人民调解委员会（以下简称“调委会”）。

调解员受理纠纷后，了解到遭遇延期交付的房屋买受人近600户，大量购房者关注本次调解。鉴于该案涉及面广、影响性大、关注度高，又有标杆性作用，调解员在全面调查、研究后，制定以法为据、以理服人、以情劝导的调解方案。

调解现场，双方就“疫情影响能否作为免责理由”这一焦点展开激烈争执。某公司代表提出，双方签订的合同载明：“遭遇大规模流行性疾病等社会异常事件，出卖人可据实延期交房”，而某公司正是由于疫情防控导致生产经营困难以至延期交房，不应承担责任。李某反驳认为，其他楼盘同样经历疫情，但并未延期交房８个月之久，故疫情并非充分理由，某公司应当按合同履行。

调解员指出，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。”结合本案，虽然新冠疫情属于不可抗力，楼盘开发进度受到防疫措施的影响，但影响的时间有限，某公司长达8个月延期交房且并未及时通知房屋买受人，不能完全免除违约责任，仍应对逾期交付承担部分责任。某公司代表在调解员的耐心析法下，认可违约事实。随后，双方就某公司应承担责任的比例发生争执。

调解员在参考类似案例的基础上，提出建议方案：浙江省在2020年1月至3月期间实施疫情防控应急响应相关措施，某公司楼盘建设所需的人员、物资等各方面均受到不同程度的流通限制，建议减免该期间的违约金。该方案得到双方认可，在调解员的协调下，双方约定60天为合同违约免责期，李某的赔偿诉求从18万元降低至12万元。

此时，某公司代表提出，合同对逾期交房和逾期交付权属证分别做出了约定，但该款项存在漏洞：实际操作中，交付权属证一般在交房后的90天—120天内，现延迟交房导致交证也不可避免逾期，考虑到李某并未因此遭受经济损失，希望能下调逾期交付权属证的赔偿标准。

李某听后，情绪较为激动。为此，调解员与李某进行“背靠背”沟通。调解员指出，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”鉴于延期交证是延期交房的连锁反应，且并未对李某产生实质性经济损失，从法律角度，某公司要求降低违约金的诉求可以得到法律支持。结合某公司目前的经营现状和履约能力，调解员建议李某适当降低赔偿诉求，早日案结事了。最终，双方在调解员的几轮协调和不懈努力下达成协议，按照6个月（180天）计算逾期交房违约金52857.74元，按照2个半月（75天）计算逾期交付权属证违约金33036.09元，共计赔偿金85893.83元。

2021年10月，双方当事人在调委会签订人民调解协议如下：

1.某公司自愿于2022年2月底前向李某一次性支付逾期交房违约金人民币52857.74元和逾期交付权属证违约金人民币33036.09元，两项合计人民币85893.83元。

2.此纠纷一次性解决，双方当事人不得再以任何理由就同一事项要求对方承担任何责任。

协议签订后，双方申请司法确认，对案件调解结果表示满意。

本案是一起疫情期间因延迟交房引发的买卖合同纠纷案例，也是许多房地产企业面临的共同问题。本案表面上是李某与某公司的个案，但背后却有近600户的业主在高度关注案件调解进展，若案件成功化解，将起到较大的正面引导作用，反之则可能导致矛盾积压或大量涌入诉讼渠道，增加群众维权成本，加剧企业经营困难，最终影响社会稳定。本案成功化解后，部分购房者积极选择调解方式解决纠纷。截至目前，已有147起案件通过人民调解妥善解决，另有268件案件由人民法院引导至调解途径逐步化解，起到了积极作用。

在本案调解中，调解员牢牢把握“法、理、情”相结合的方法，体现了扎实调解功底。一是遵循法律，调解员紧抓双方争议焦点，通过对民法典中关于不可抗力条款的解读，有效劝服原本消极应对的某公司承担责任，为成功调解奠定基础。二是立足事实，充分考虑疫情及相应防控政策对房产项目建设的实际影响，巧妙提出“减免部分时间段违约金”这一双方都认可的折中方案，消除双方对立情绪。三是兼顾人情，结合某公司面临的实际困难、履约能力和延期办证对李某的影响，进行“背对背”劝导，最终促成双方达成协议。