2014年5月13日，蚁某与李某、曹某签订《借款合同》及《房屋抵押合同》，约定蚁某向李某、曹某出借1700万元，李某、曹某将其所有的位于仁寿县的6套房屋抵押给蚁某，后双方到房管局办理了抵押登记，房管局向蚁某颁发了6本他项权证。

2014年8月29日，李某持伪造的他项权证及还款证明，在蚁某未到场的情况下，单方到房管局将抵押的6套房屋办理了注销登记，并于同日将上述房产再次抵押给陈某，办理了抵押登记并取得了他项权证。

2014年12月8日，李某采取同样的方式注销抵押登记，于同日将房屋抵押给了达州某公司，办理了抵押登记并取得了他项权证。

2015年4月14日，蚁某向法院起诉，请求撤销房管局对蚁某抵押权作出的抵押权注销登记，并恢复蚁某抵押权登记。

该案在审理过程中：（1）房屋行政登记职权已于2016年10月28日起由国土局负责，法院依法变更被告房管局为国土局；（2）法院依职权追加陈某及达州某公司为第三人参与诉讼；（3）李某及房管局杨某的案涉行为涉嫌刑事犯罪，法院裁定中止诉讼，后两人被眉山市中级人民法院判决构成诈骗罪，该刑事判决于2018年生效后本案恢复审理。

达州某公司委托我所律师代理本案，法院判决撤销房管局对蚁某抵押权作出的抵押权注销登记，驳回蚁某的其他诉讼请求。

我们认为，本案的关键在于，在达州某公司作为现行登记有效的唯一抵押权人，且该抵押权已经法院生效判决确认的情况下，即使查明事实为李某以欺骗的手段违规注销了蚁某及陈某的抵押登记，法院是否可以直接判决恢复蚁某等人的抵押登记，若恢复其登记，必然严重影响达州某公司的合法权益。

一、达州某公司是在核查房产没有任何抵押的情况下，才与李某签订合同并提供2000万元借款，办理抵押登记，达州某公司始终是善意的。达州某公司由始至终都不知晓李某与房管局在先注销抵押登记的相关事情，在达州某公司发放贷款前，也谨慎地前往仁寿县房管局核查了李某准备进行抵押的房产信息，而查询之时显示，案涉房屋没有任何抵押信息。在此情况下，由于李某提供了足额抵押物，达州某公司才决定向李某发放2000万元的借款，并于2014年12月8日与其签订了《借款合同》与《抵押担保合同》，并办理了抵押登记。

二、截止至今，达州某公司仍为唯一的抵押权人，且成都中院生效判决已确认了达州某公司对案涉房屋享有优先受偿权。2015年3月2日，由于李某等未按约偿还借款，达州某公司向法院起诉，成都市中级人民法院于2016年1月11日依法判决李某、曹某应向达州某公司偿还借款本金2000万元并支付利息、罚息等，并确认达州某公司对案涉抵押房产享有抵押权，有权就案涉房屋折价或拍卖变卖价款优先受偿。目前该判决已经生效。并且截止至目前，房管局档案仍显示达州某公司为案涉房屋的唯一抵押权人，成都中院生效《民事判决书》也确认了达州某公司享有优先受偿权。因此，根据不动产物权的公示公信制度及司法机关生效判决的公信力，达州某公司依法定程序办理了房屋抵押登记，其取得的房屋抵押权是合法的，应受法律保护。

三、即使房管局注销抵押登记的行为违法，但也不应恢复蚁某的抵押登记。

1．我国现行立法没有“恢复”抵押登记的提法，县房产局办理“恢复”抵押登记实际上适用的程序是重新办理抵押，根据我国法律规定，重新办理抵押登记应从登记之日生效，而蚁某已经被注销，恢复抵押登记从2014年8月29日起算没有法律依据，不具有合法性。

2、恢复抵押登记将会严重损害行政机关的公信力及物权公示制度。根据行政法原理，行政行为一经作出，就具有公定力、确定力，对于行政机关和相对人都产生约束力。本案达州某公司不是单方面地信任李，而是在县房产局确认该房产不存在抵押的前提下申请办理抵押权登记的，因此达州某公司更是对县房产局这一行政机关的信赖。行政行为已经使行政相对人对其产生信赖，行政相对人在此信赖基础上已经作出一定行为，行政机关在考虑撤销违法或不当行政行为时，应保护行政相对人的信赖利益。因此，根据不动产物权的公示公信制度，达州某公司依法定程序办理了房屋抵押登记，其取得的房屋抵押权是合法的，应受法律保护。如果允许县房产局恢复原抵押登记，将侵犯达州某公司的合法权益，严重损害行政机关的公信力及物权公示制度。

3、恢复原抵押登记将会严重损害司法机关的公信力及生效判决的执行力。成都市中级人民法院判决李某、曹某应向达州某公司偿还借款本金2000万元并支付利息、罚息等，并确认达州某公司对案涉抵押房产享有优先受偿权，目前该判决已经生效。如果允许仁寿县房产局恢复原抵押登记，将侵犯达州某公司的合法权益，严重损害司法机关的公信力及生效裁判文书的执行力。

4、基于物权善意取得制度，也不能恢复原抵押登记。根据《物权法》第106条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”《最高人民法院关于审理房屋登记行政案件中发现涉嫌刑事犯罪问题应如何处理的答复》第2条规定：“第三人购买的房屋属于善意取得，房屋管理机关未尽审慎审查职责的，依据物权法第一百零六条等有关法律的规定，第三人的合法权益应当予以保护，人民法院可以判决确认被诉具体行政行为违法。”上述法律规定，皆反映了不动产物权仍适用善意取得的相关规定。达州某公司善意取得了对案涉房屋的抵押权这一用益物权，基于违法行政行为而被注销登记的原抵押权人蚁某依法有权请求行政赔偿。

因此，即使县房管局注销抵押登记的行为违法，但也不应撤销该行政行为、不应恢复蚁某的抵押登记。

法院判决撤销原房管局于2014年8月29日作出的注销蚁某享有的房屋他项权登记的性质行为，驳回蚁某的其他诉讼请求。本案当事人均未提起上诉，判决生效。

法院认为，本案争议焦点为：1、县房管局注销蚁某房屋抵押权登记的行为是否合法；2、国土局是否应当恢复蚁某的抵押权登记。      

关于焦点1，法院认为，根据《房屋登记办法》的规定，案涉蚁某的房屋他项权注销登记应当由蚁某及李某共同申请并提交相关材料，而本案中李某提交的房屋他项权证书中房屋坐落位置与不动产登记簿上记载的位置明显不同，眉山市中级人民法院生效刑事判决书认定县房管局工作人员杨某在抵押权人未到场的情况下，仅凭李某单方提供的资料，未向抵押权人核实主债权是否已经消灭的情况下，径行将蚁某的他项权登记注销，违反了《房屋登记办法》第12条规定。县房管局在办理抵押权注销登记时，未尽到合理的审慎审查义务，其注销抵押登记的行政行为主要证据不足且违反法定程序，应予撤销。

关于焦点2，法院认为，虽然行政诉讼法赋予了法院可以判决行政机关重新作出行政行为的权利，但本案中蚁某请求判令国土局在不动产登记簿上恢复其抵押权登记的请求，首要考量的是被诉行政机关是否有自由裁量的余地。本案被诉的注销抵押登记行为作出后，又办理抵押登记在陈某名下，后又注销现已登记在达州某公司名下，若判令恢复蚁某的抵押登记，可能涉及陈某、达州某公司的合法权益，故需要国土局自由裁量，依职权决定。若国土局不能恢复蚁某的抵押登记，蚁某可通过行政赔偿程序主张其权利。因此，蚁某请求恢复抵押登记的诉讼请求，本院不予支持。

本案中，达州某公司委托代理律师，主要针对争议焦点2，展开了充分的论述并提供了类似案例，我们认为即使县房管局注销抵押登记的行为违法，但也不应撤销该行政行为、不应恢复蚁某的抵押登记。而李某、蚁某、陈某站在各自的立场，认为行政行为严重违法，应当恢复抵押登记。

对于错误注销抵押登记，确认行政行为违法后，是否恢复原抵押权人的抵押登记，实际上是不同的价值取向：（1）认为应当恢复抵押登记，是基于严重违法的具体行政行为被撤销后，该行为自始无效，行政机关应有纠正错误的权力和义务，相对人的权利应恢复到原来的行政法律关系状况，而其后设立的抵押登记，可在恢复登记后按照抵押顺位受偿；（2）认为不能 恢复抵押登记，是基于恢复抵押登记实际为重新设立抵押权，而后设立的抵押权人是基于对行政机关行政行为公定力、确定力的信赖，若恢复抵押登记，势必损害后设立抵押权人的合法权益。

《最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押登记行为问题的批复》（法释[2003]17号）明确答复，房地产管理机关可以撤销错误的注销抵押登记行为，并未明确答复是否恢复抵押登记。而根据目前的司法实践，对于错误注销抵押登记的，法院通常会进行价值判断，若恢复抵押登记不损害国家利益或者公共利益，则通常直接判决恢复抵押登记，若恢复抵押登记将损害国家利益或者公共利益，则直接驳回了该项诉讼请求。

本案法院在对焦点2的评述上，我们认为充分体现了其价值判断的过程，若判令恢复蚁某的抵押登记，可能涉及陈某、达州某公司的合法权益，此时达州某公司本来作为唯一的抵押权人变为第三顺位抵押权人，抵押物几乎没有残值可供偿还债务，达州某公司既无法通过李某实现债权，也无法通过行政赔偿来主张权利，其权利受损却没有救济途径；而不恢复蚁某的抵押登记，蚁某还可通过行政赔偿程序主张其权利。因此，直接驳回蚁某的该项诉讼请求。

但是，达州某公司代理律师认为，在达州某公司善意取得抵押权的情况下，仍不应判决撤销注销抵押登记的行政行为，而只应确认该项行政行为违法。

建议客户在进行抵押登记时：（1）由抵押人签署承诺书，承诺抵押物无任何其他权利限制，无司法查封无抵押等；（2）办理抵押登记当日，先查询房屋的抵押登记情况，将该查询结果存档。