2015年，原告曾某与被告田某签订《房屋租赁合同》，约定将曾某所有的两套房屋出租给被告，租期10年，自2015年8月至2025年8月止；租期届满后，被告对房屋的装修归原告所有；租赁期间未经原告书面同意，被告不得转租；若被告违反合同约定，原告有权解除合同，收回房屋，且被告应向原告支付合同总租金20%的违约金。

2017年3月，被告与第三人周某签订《房屋租赁合同》，将房屋转租与第三人周某。2018年4月23日，原告发现被告将承租房屋转租第三人，认为被告违反合同约定，要求收回房屋。被告及第三人认为转租经过原告口头同意，被告不得收回房屋。原告遂诉至法院，要求解除租赁合同，返还房屋。

法院审查认为，本案争议焦点为被告将承租房屋转租第三人是否合法。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》中对转租有明确的约定，租赁期间未经原告书面同意，被告不得擅自转租。2017年3月，被告将承租房屋转租给第三人，原告没有书面同意转租。之后，原告与被告及第三人之间因房屋租赁未达成一致意见，发生纠纷。因此被告将房屋转租第三人不合法。

综上，法院判决原、被告之间签订的《房屋租赁合同》予以解除，被告在判决生效后三十日内将承租房屋返还原告。

《中华人民共和国合同法》二百二十四条规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易的稳定性，我国法律将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。该6个月期限的性质为除斥期间，不适用诉讼时效关于中断与中止的规定（即不可延长）。

承租人未经出租人同意的转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉要求确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在的基础不复存在而归于终止，善意的次承租人(订立转租合同时不知道也不应当知道承租人未经出租人同意转租)可以要求承租人赔偿损失。

本案中，承租人违反合同约定将房屋转租第三人，且未提供原告同意转租的书面证据。被告应承担违约责任，原告有权要求被告返还房屋。

在出租房屋的过程中，为防止承租人将房屋转租第三人赚取差价，房东应在合同中设置禁止转租条款，明确转租须得到“书面”同意。并在发现后6个月内与承租人协商或起诉要求返还房屋，以维护自身权益。

在商业社会中，存在以转租房屋赚取差价的承租人（即“二房东”）。“二房东”往往为赚取差价，对房屋进行装修“投资”，而投资往往伴随着风险。为避免法律风险，在与房东签订合同时，应将房东同意承租人装修房屋及转租第三人进行特别约定。若在签订合同时未约定以上条款，而出租人对装修房屋或转租同意时，“二房东”应与出租人签订补充协议或留下录音录像证据。

在外租房时，大家会筛选很多房源，很多人也都知道尽量不租“二房东”的房。从法律意义上讲，“二房东”再租房子就是所谓的转租，的确有非常高的法律风险。首先，房东可以解除房屋租赁合同。“二房东”转租房屋的，必须得到房东的同意，房东不知情或不同意的，有权解除房屋租赁合同。其次，房东不同意“二房东”转租房屋时，次承租人只能立即归还占用的房屋，已经交付的押金、租金等只能要求“二房东”归还，房东没有返还义务，如果找不到“二房东”，可能就无处索要了。综上，租房过程中尽量避免接触转租房，如果迫不得已，尤其应当注意：1.房屋转租时，必须订立转租合同，转租合同必须经原出租人书面同意；2.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期；3.如果房屋租赁合同无效、届满或者解除，转租合同亦不能履行。